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2025年上半年房地产业信用风险总结与展望

行业回顾

2025年上半场，国内房地产市场在政策宽松环境下出现初步回暖，但总体仍处于调整周期的深度调整阶段。

一、供需与市场表现

1. 销售与投资
   全国商品房销售面积与销售额同比分别下降3.5%和5.5%，降幅较去年同期收窄15.5-19.5个百分点，政策宽松效应持续但后期效果递减。广义库存去化周期维持高位，核心一二线城市去化压力仍大于三四线城市。

2. 土地与投资
   300城土地成交面积同比下降5.5%，其中一线城市热度高，三四线城市持续缩量。房企投资积极性受销售下滑、资金成本偏高等多重因素压制，新开工及施工面积同比下降，尚未见明显拐点。

3. 价格
   一线城市二手房价自2023年二季度起下滑，2025年6月跌至210010增至2020年4月，三四线房价跌至2017年3月水平，房价持续阴跌。

二、融资表现与风险

融资端

1. 境内信用债发行金额同比降20%，非国有房企净融资环境较差，民营房企融资改善有限。仅少数央企及头部民营房企通过中债增担保发债，2025年新增担保发债规模显著下降。
2. 银行信贷虽余额增速有所回升（2025年6月末同比0.4%），但考虑到房企资金链紧张，整体融资支持力度有限。境外债方面，美元拆借困难，融资成本高企。

债务与去化压力
房企境内存续债券中短期内集中到期压力较大，财报显示部分房企亏损扩大，2025年一季度样本企业平均营业净利率为-0.87%，ROE（净资产收益率）持续下滑。存货和预售房款规模下降，行业盈利基础承压。

三、信用风险展望

短期政策支持下新房销售降幅有所收窄、库存去化周期下行，但整体需求仍显疲软。长期来看，人口结构变化、城镇化放缓及居民购房预期不振等因素构成严峻挑战。央国企凭借融资优势有望承接下游市场，但部分资债结构弱的民营房企信用风险上升，需持续关注其销售回款和股东支持力度。

投资重点

• 核心城市国企龙头信用风险整体可控，关注动态销售数据；
• 民营房企信用修复仍需政策持续发力，市场信心待提振；
• 房价下行及购房偏谨慎仍对房地产估值形成关键制约。

“止跌回稳”依赖于基本面和情绪修复的双重奏响，政策虽积极，但市场内生动力仍未形成。短期维稳，长期考验房企自主造血能力。