20140117-申万宏源-新型城镇化系列报告之五_宅基地面积_价值测算及其流转路径探讨_24页_457kb

宅基地面积、价值测算及其流转路径探讨总结

核心内容

本报告围绕农村宅基地的现状、价值测算及流转路径展开，重点探讨了宅基地在新型城镇化背景下的改革方向，以及宅基地房与小产权房之间的区别与未来发展路径。

主要观点

• 宅基地的法律地位与特征：宅基地属于农村集体经济组织所有，农民拥有使用权及房屋所有权。宅基地使用权不能抵押、担保或转让，但房屋可以在集体经济组织内部转让。
• 宅基地的现状与问题：由于宅基地的福利性分配和无偿使用，导致农村人口减少、土地闲置问题严重。城乡二元结构限制了土地要素流动，造成农民财产权益受损。
• 宅基地的面积与价值测算：2013年全国农村宅基地面积约为973亿平方米，价值达35.72万亿元。东部地区及人口较多的省市宅基地面积较大。
• 宅基地流转目的：
  1. 增加农民财产性收入；
  2. 解决城市农民工住房矛盾；
  3. 完善土地制度改革，提高资源配置效率。
• 宅基地流转路径：
  1. 政府主导型：以补偿和置换为主，如山东、安徽等地试点；
  2. 市场化机制主导型：以使用权、收益权、处分权清晰界定为基础，允许抵押、担保、转让等，未来可能成为主流。
• 宅基地房与小产权房的差异：
  • 合法性：宅基地房合法，小产权房非法；
  • 权属：宅基地房拥有完整权能，小产权房仅拥有占有和使用权；
  • 用途：宅基地房用于自住，小产权房用于销售盈利；
  • 市场影响：宅基地房对市场影响较小，小产权房则扰乱市场秩序。

关键信息

• 宅基地定义：农村集体经济组织的农户或个人用作住宅基地而占有、利用归属于本集体所有的土地。
• 面积与价值：2013年全国农村宅基地面积约为973亿平方米（1.46亿亩），价值达35.72万亿元。住房面积约占宅基地总面积的25%。
• 流转方式：未来将向市场化方向发展，允许使用权、收益权、处分权分离，实现宅基地的合理流转。
• 政策支持：十八大三中全会明确提出推进宅基地使用权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入的渠道。
• 地方试点：如山东、安徽、广东、重庆等地已开展宅基地流转试点，包括宅基地换房、有偿退出、抵押贷款等。

结构化信息

1. 宅基地发展现状、面积及价值测算

• 宅基地划分：
  • 建筑用地：包括住房、杂物间、设施用地、牲畜舍用地；
  • 活动场地：如天井等未建房的空白宅基地。
• 面积测算：
  • 假设农村宅基地面积为农村居民点面积乘以建筑用地比例（55%）；
  • 2013年全国农村宅基地面积约为973亿平方米（1.46亿亩）。
• 价值测算：
  • 以住房价值的30%估算宅基地价值，总价值达35.72万亿元。
  • 农村居民住房单位价值为689.1元/平方米，总住房面积为234.34亿平方米。

2. 宅基地流转目的和路径探讨

• 流转目的：
  • 增加农民财产性收入；
  • 缓解城市农民工住房矛盾；
  • 推动土地制度改革，提升城乡土地使用效率。
• 流转路径：
  • 政府主导型：以补偿和置换为主，如宅基地换房、货币补偿、指标拍卖返还等；
  • 市场化机制主导型：通过使用权、收益权、处分权清晰界定，实现宅基地的抵押、担保、转让，促进土地要素市场化。

3. 宅基地房与小产权房发展路径

• 宅基地房：
  • 合法建设，可取得村镇房屋所有权证书；
  • 用于自住，农民可将房屋转让给本集体经济组织成员。
• 小产权房：
  • 未经合法程序建设，未缴纳土地出让金；
  • 产权证由乡政府或村委会颁发，不具备国家法律认可；
  • 有三种类型：违法占用集体土地建设、非规划开发、军产房。
  • 未来可通过指标置换、补缴土地出让金等方式解决。

政策与法律支持

• 主要法律法规：
  • 《宪法》、《物权法》、《土地管理法》、《担保法》等均对宅基地使用权的流转、抵押等作出明确规定。
• 政策导向：
  • 城镇化加快背景下，中央政府推动宅基地制度变革，强调保障农民权益、提升土地使用效率。
  • 土地制度改革应以市场化为主，完善土地确权、流转、抵押等机制，推动城乡一体化发展。

未来展望

• 制度完善：需进一步明确宅基地使用权的取得、登记、审批等流程，确保农民拥有完整的财产权。
• 市场机制：应发挥市场在资源配置中的基础性作用，推动宅基地使用权的市场化交易。
• 解决小产权房问题：通过政策引导，逐步将小产权房纳入规范体系，或收归政府，用于保障性住房建设。

结论

宅基地的流转是增加农民财产性收入、推动城乡一体化、优化土地资源配置的重要手段。未来应通过制度创新和政策支持，逐步实现宅基地使用权的市场化，同时规范小产权房，推动农村土地制度改革的深入发展。