2022-07-30-北京大学国家发展研究院-容积率规制与中国城市空间结构_20页_2mb

容积率规制与中国城市空间结构总结

核心内容

本文探讨了容积率规制对中国城市空间结构的影响，通过构建容积率规制指标并结合人口分布和夜间灯光数据，分析了容积率规制与城市蔓延之间的因果关系。研究发现，容积率规制的增强会促进城市空间结构的分散化，法定容积率上限每下降1%，城市蔓延程度将增加0.11%。其影响机制在于容积率规制通过促使建成区面积扩张与中心城区人口密度下降两条途径，导致城市空间趋向分散化。

主要观点

• 容积率规制的作用：容积率规制的加强会限制开发商的开发高度与密度，从而导致城市空间结构的蔓延。
• 城市蔓延的定义：城市蔓延表现为城市土地面积增长快于人口增长，导致城区密度下降。
• 影响机制：容积率规制通过两个主要机制影响城市空间结构：
  • 建成区面积扩张；
  • 中心城区人口密度下降。
• 内生性问题：容积率规制与城市蔓延之间存在反向因果、遗漏变量和测量误差，因此使用工具变量法进行估计以提高因果推断的准确性。
• 政策启示：政府在制定土地利用政策时应兼顾收益与成本，避免过度规制导致城市空间布局不合理，应推动紧凑式城市发展模式，合理控制容积率，促进城市高质量发展。

关键信息

数据与方法

• 数据来源：2007—2013年中国城市面板数据，结合微观地块交易数据与夜间灯光数据。
• 模型设定：建立基准回归模型（8）并采用OLS和IV方法进行估计。
• 工具变量：使用地理纬度、文化古迹数量与调整住房供给反弹性的乘积作为工具变量，以克服内生性问题。
• 城市蔓延指标：采用蔓延指数、郊区化指数、城市内部人口变异系数等指标衡量城市空间结构。

实证结果

• 基准回归：容积率规制变量 $\ln FARR$ 的估计系数为-0.10，且在1%水平上显著，表明容积率规制的增强显著促进城市蔓延。
• 机制分析：
  • 建成区面积：容积率规制的加强导致建成区面积扩张，每下降1%，建成区面积将增加约0.4%。
  • 中心区人口密度：容积率规制的加强导致中心区人口密度下降，放松容积率限值则有助于提升中心区人口密度。
• 稳健性检验：
  • 更换核心变量指标后，结果依然支持容积率规制促进城市蔓延的结论。
  • 调整模型估计策略后，主要结论依然稳健。

政策建议

• 合理放松容积率规制：有助于控制建成区扩张速度，推动城市空间结构的合理布局。
• 加快旧城改造：释放存量土地空间活力，促进城市高质量发展。
• 关注城市集聚效应：容积率规制可能削弱城市的集聚经济，抑制生产率提高与经济增长。

主要变量与指标

理论模型

• 单中心城市模型：假设城市居民无差异，能够自由迁移，城市中心区与郊区区分开来。
• 效用函数：居民效用由城市舒适度与非住房消费构成，非住房消费与通勤成本和住房成本有关。
• 开发商利润函数：开发商收益由租金、建筑成本和土地租金构成，容积率规制限制了建筑高度与密度。

工具变量与内生性处理

• 工具变量构造：地理纬度、文化古迹数量、调整住房供给反弹性。
• 内生性检验：
  • Durbin-Wu-Hausman检验P值小于0.05，表明存在内生性。
  • 第一阶段F值大于Stock and Yogo（2005）的20%偏误临界值，说明工具变量有效。
  • 过度识别检验接受所有工具变量为外生，说明工具变量满足外生性要求。

结论

容积率规制的增强显著促进城市空间结构的分散化，其机制在于推动建成区扩张与中心城区人口密度下降。因此，政府在制定土地利用政策时应关注容积率规制可能带来的负面影响，合理控制其强度，以实现城市空间的紧凑发展与居民福利的提升。