> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 2026年公募REITs市场4月报总结 ## 核心内容 2026年4月，公募REITs市场整体表现平淡，股债相关性均出现钝化，市场交投活跃度有所回暖。同时，市场面临发行节奏加快与大规模解禁的预期，对资金面形成一定扰动。 ## 主要观点 1. **股债相关性钝化** - A股与十年期国债收益率均上涨，但中证REITs全收益指数仅微涨 $0.1\%$ ，且与股债走势相关性降低。 - 4月一季报显示，产业园业绩不及预期，加上5月解禁预期，导致市场资金趋于谨慎。 2. **板块分化明显** - 公用事业与IDC板块领涨，其中绍兴水利REIT涨幅达 $7.54\%$ 。 - 产业园、交通、仓储物流板块多数下跌，成都高投产园REIT、重庆两江产园REIT跌幅超 $8\%$ 。 - 4月REITs市场交投活跃度有所回升，公用事业板块日均换手率环比提升最显著。 3. **大宗交易活跃度回升** - 4月大宗交易累计成交31亿元，平均折价率 $0.45\%$ ，折价幅度环比扩大。 - 机构报价集中于询价上限，但参与热度有所下降，网下认购倍数为135倍。 4. **估值与息差变化** - 产权类REITs派息率提升，相对国债和中证红利的息差走阔。 - 经营权类REITs估值普遍下降，但交通板块派息率提升。 - 产权类P/NAV为1.22X，处于历史 $61\%$ 分位；经营权类P/FFO为13.59X，处于历史 $59\%$ 分位。 5. **新发与解禁预期** - 商业不动产方面，4月有4只REITs注册通过，招标中首次出现养老项目。 - 厦门安居REIT启动扩募，5月将面临117亿元的解禁高峰，为年内最大。 6. **投资建议** - 建议关注运营能力强、历史业绩稳健、低波动、临近分红窗口期的REITs。 - 推荐关注消费类（如华安百联消费REIT、华夏大悦城商业REIT）、保租房类（如中金厦门安居REIT、招商蛇口租赁住房REIT）、江苏交控REIT、津开产园REIT、易商仓储物流REIT、明阳智能新能源REIT等。 ## 关键信息 - **市场表现** - 中证REITs全收益指数4月微涨 $0.1\%$ ，二级市场表现弱于其他大类资产。 - 4月大宗交易总金额为31.23亿元，平均折价率 $0.45\%$ 。 - **板块表现** - 公用事业涨幅最大（+2.86%），IDC次之（+1.21%）。 - 产业园、交通、仓储物流板块下跌，其中产业园跌幅较大。 - **发行情况** - 易方达广西北投高速REIT网下认购倍数为135倍，参与热度下降。 - 东方红隧道REIT、北京昌保REIT上市，首日涨幅分别为10%、20%。 - 截至4月30日，沪深上市REITs共81只，总市值2,246亿元。 - **解禁预期** - 5月预计解禁金额达117亿元，为年内解禁峰值。 - 主要涉及2021年首批上市REITs的原始权益人限售份额。 - **估值与IRR** - 产权类REITs最新IRR为 $4.3\%$ ，经营权类为 $5.3\%$ ，均环比小幅上行。 - 产权类P/NAV处于 $61\%$ 分位，经营权类P/FFO处于 $59\%$ 分位。 ## 风险提示 - REITs发行审核节奏变化、发行制度调整、投资者参与度波动、申报项目质量/数量变化、产业结构导向调整等风险需警惕。 ## 结构性机会主线 1. 运营能力强 2. 历史业绩稳健 3. 低波动 4. 临近分红窗口期 ## 重点推荐标的 - 消费类：华安百联消费REIT、华夏大悦城商业REIT - 保租房类：中金厦门安居REIT、招商蛇口租赁住房REIT - 交通类：华泰江苏交控REIT - 产业园类：津开产园REIT - 仓储物流类：中航易商仓储物流REIT - 新能源类：明阳智能新能源REIT