20260130-开源证券-固收专题_2026年房地产见底的可能性_6页_738kb
报告摘要
2026年房地产见底的可能性分析总结
核心内容
本文由固定收益研究团队撰写，分析2026年中国房地产市场见底的可能性，并探讨其对资产配置的影响。文章从房地产与人口关系、租金回报率与房贷利率关系、美国2008年之后房价见底的经验等角度出发，结合当前市场数据，提出对未来房地产走势的判断。
主要观点
1. 房地产与人口的关系并不显著
- 日本案例：尽管人口总量下降、老龄化加剧，但日本房价自2012年起持续上涨。
- 西方国家：城镇化早已结束，但房价仍持续上涨。
- 中国房地产下行：2021年开始的房地产下行是“周期性问题”，而非“趋势性问题”。
- 国际经验：房地产下行周期通常为5年左右，日本1990年后房价下跌20年是特例，其特殊性包括高房价、高人均GDP、产业全面衰败等，因此需谨慎借鉴。
2. 租金回报率与房贷利率的关系
- 租金回报率与房贷利率：部分观点认为租金回报率需高于房贷利率，房价才能见底，但此逻辑并不必然。
- 中国案例：2015年中国租金回报率低于房贷利率，但房价见底。
- 类比红利股：租金回报率高于存款利率，可能意味着房价见底。这与红利股股息率高于存款利率、债券收益率具有投资价值的逻辑相似。
- 股票牛市与房价拐点：地产价格见底往往发生在股票牛市之后，如中国2013-2015年股票牛市后房价见底，美国2009-2011年股票牛市后房价见底。
3. 美国2008年之后房价见底的经验
- 量在价先：二手房成交量领先于房价，先有“政策底”，后有“市场底”。
- 美国案例：2008年次贷危机后，美国房价在2012年见底，但2010年后没有新增救地产措施。
- 中国香港案例：2023-2024年“撇辣”政策后，2025年二季度房价见底，未有新增救地产措施。
- 大陆滞后：大陆可能滞后于中国香港一年，如2014年中国香港房价见底，2015年大陆见底；2023年港股见底，2024年A股见底。
- 地产成为滞后变量：当前中国房地产的应对思路与美国2008年后相似，即不将其作为“稳增长手段”，而是通过政府加杠杆、产业趋势发展和权益市场牛市推动，地产将变为“滞后变量”。
4. 最新变化
- 二手房成交量回升：已回升半年多，量在价先，价格随时可能见底。
- 二手房挂牌量回落：已回落近半年。
- 上海房价边际上涨：2021年以来，上海房价边际上涨，但无政策刺激，需观察其持续性。若持续超过1个月，可能预示类似美国2012年或中国香港2025年二季度的房价拐点。
房价拐点对资产配置的影响
（1）房产短期内并非优质资产
- 房价见底后，通常会经历震荡期和微涨期，多年后才可能重新进入上行通道。
- 美国2012年房价见底后，长期涨幅不大，短期内房产投资价值有限。
（2）股票是更优质的资产
- 房价见底后，股票市场往往表现更优，如美股标普500在2012年之后进入长期牛市。
- 基本逻辑是：地产见底标志着经济转型成功或风险点消除，资金开始流入权益市场。
（3）长债收益率上行空间打开
- 10年期国债收益率回到2.5%中枢，核心是通胀回升，其次才是地产。
- 若地产见底，通胀回升的确定性增强，长债收益率上行更容易达成共识。
- 重申观点：10年期国债收益率将回到2-3%区间，中枢为2.5%。
风险提示
- 政策变化超预期：政府可能出台新的房地产政策，影响市场走势。
- 经济变化超预期：宏观经济波动可能对房地产市场产生冲击。
附：相关研究报告
- 《工业企业利润增长转正，新旧动能分化持续—2025年12月工业企业利润点评》-2026.1.28
- 《规上工增超预期增长，全年经济目标顺利实现—2025年12月经济数据点评》-2026.1.20
- 《上清所托管量环比减少，债市整体杠杆率回升—2025年12月债市托管数据点评》-2026.1.19
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