20260601-兴业证券-REITs_I_需求端政策发力_优先关注业绩优_权重大个券_14页_3mb

中证REITs市场周度总结（2026年5月25-29日）

核心内容概览

• 中证REITs全收益指数本周收于989.8点，环比下跌1.45%，较2025年末下跌1.98%。
• 自5月20日以来，指数连续7日下跌，累计跌幅达3.23%，5月28日跌破2025年12月低点，但5月29日有所修复，单日上涨0.8%。
• 市场整体交易活跃度下降，日均成交额和日均成交量分别减少13.98%和16.78%。
• 本周82只REITs中，62只收跌，19只收涨，1只收平。

主要观点与关键信息

二级市场表现

• 各资产类型全线下跌，跌幅靠前的是仓储物流（-3.42%）、产业园区（-3.21%）和数据中心（-2.71%），跌幅较小的是交通设施（-1.17%）。
• 北京区域园区REITs跌幅最大，多只个券跌幅超6%。
• 首批商业不动产询价顺利结束，但需关注第二批次的注册发行进度及其对市场流动性的影响。
• 需求端政策有所发力，包括公募REITs纳入沪深港通标的、纳入公募基金投资范围、REITs指数基金产品等，预计首批4只REITs指数基金获批日期不晚于6月18日。
• 中国香港交易所正在为沪深港通纳入REITs和引入大宗交易机制做准备。

成分券关注重点

• 权重高的REITs更具配置价值，优先关注数据中心、生态环保、水利、消费、能源和租赁住房板块。
• 数据中心板块表现突出，润泽科技和万国数据中心的分派率分别为3.62%和3.53%，均高于租赁型REITs参考值3.209%，具备较高的性价比。
• 租赁住房板块中，华润有巢、城投宽庭等个券分派率较高，且近期跌幅较大，可优先关注。
• 产业园区板块本周跌幅最大，但部分个券如国泰海通东久新经济，出租率高且权重较大，值得关注。
• 消费板块中，华润消费分派率3.65%，且在全收益指数中权重最大（8.92%），基本面良好，后续配置力量可期。

风险提示

• 政策调整风险：公募REITs相关政策可能出现超预期调整。
• 基础设施经营风险：部分项目可能因租金调整或运营问题导致收益波动。
• 数据统计风险：数据来源及统计方式可能影响分析结果。

数据统计与市场动态

• 已上市REITs总市值达2201亿元，其中流通市值为1233亿元。
• **“易方达广西北投高速REIT”**本周上市，但涨幅仅为2.51%，低于此前REITs的上市表现。
• REITs指数基金预计在6月18日前获批，有望带动市场配置需求。
• 市场换手率下降，日均换手率降至0.48%，市场活跃度有所减弱。

重点REITs分析

数据中心

• 南方润泽科技数据中心REIT：本周下跌3.03%，分派率3.62%，权重2.53%。
• 南方万国数据中心REIT：本周下跌2.11%，分派率3.53%，权重1.35%。
• 分派率参考值为10Y中债国债到期收益率（1.75%）+150BP（3.3%），当前分派率性价比高。

租赁住房

• 华夏基金华润有巢REIT：分派率约3.6%，权重2.58%，近期累计下跌5.57%，值得关注。
• 国泰海通城投宽庭保租房REIT：分派率4.84%，权重3.37%，近期下跌1.33%，具备高权重和稳定收益潜力。
• 招商基金蛇口租赁住房REIT：分派率3.3%，权重0.66%，近期下跌2.58%，仍具配置价值。

产业园区

• 国泰海通东久新经济REIT：出租率96.49%，分派率约5%，权重2.07%，经营稳定，可关注。
• 创金合信首农REIT：累计跌幅达22.25%，但出租率预计保持在95%以上，分派率调整空间较大。
• 建信中关村REIT：跌幅27.12%，出租率仅78%，但原始权益人已启动增持计划，关注后续动态。

市场趋势与展望

• 市场整体承压，供给端压力较大，但需求端政策正在逐步释放。
• 公募基金配置空间：理论上可配置公募REITs的规模上限约为12.8亿元。
• 指数基金进展：首批4只挂钩中证REITs全收益指数的基金产品预计在6月18日前获批。
• 市场情绪修复：5月29日指数有所反弹，但整体仍需关注后续供需变化和政策落地情况。