> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # NIFD季报：房地产市场及房地产金融运行分析（2025年） ## 核心内容概述 2025年，房地产市场及房地产金融运行在政策支持下有所改善，但整体仍处于止跌回稳阶段，存在诸多结构性问题和风险。政策层面主要围绕构建房地产基础性制度和推动市场止跌回稳展开；市场运行方面，房价和租金仍在下行，库存压力依然存在；房地产金融方面，贷款利率下降、放款周期缩短，但贷款余额持续负增长，房企融资难度较大。 --- ## 主要观点 ### 1. 房地产政策重点 - **构建房地产基础性制度**：推动“好房子”建设，提升住房建设标准，优化租购并举住房制度，推进城市更新，试点现房销售，完善房地产融资协调机制。 - **推动市场止跌回稳**：优化住房用地供应，降低购房成本，通过限购、限售、限价政策调整，支持住房消费；通过金融财税政策改善住房贷款环境，降低交易税费，发放购房补贴。 ### 2. 房地产市场运行情况 - **住房价格**：同比降幅有所收窄，但环比仍为负值，房价下行压力依然存在。 - **需求端预期**：购房者对房价继续下降的预期依然较强，导致购房意愿不足。 - **销售规模**：新建商品住宅销售面积和销售额同比降幅明显收窄，但仍未摆脱下行趋势。 - **开发投资**：住宅开发投资完成额同比降幅扩大，对经济增长形成拖累。 - **库存压力**：全国待售商品住宅面积仍处于高位，库存去化周期大幅延长，尤其是二、三线城市。 - **租金水平**：住房租金价格仍在波动下行，租金资本化率继续下降，租金收益率小幅上升。 ### 3. 房地产金融运行情况 - **个人住房贷款**：利率继续小幅下降，部分城市低至 $3.0\%$；放款周期缩短至三周左右；但贷款余额持续负增长。 - **居民购房杠杆**：居民购房时使用财务杠杆水平有所降低，首付比例下降，但总体杠杆并未显著提升。 - **房企融资**：房企到位资金规模同比下降，房地产开发贷款余额减少；境内信用债发行规模下降，境外债发行主要用于债务重组，新增融资有限。 --- ## 关键信息 ### 一、房地产重要政策分析 - **推动“好房子”建设**：提高新建住房建设标准，涉及层高、电梯、隔音等方面，提升居住品质。 - **租购并举制度**：出台《住房租赁条例》，规范租赁行为，提升市场透明度和监管力度。 - **城市更新**：通过改造既有建筑、完善城市功能、加强基础设施建设等方式，提升城市宜居性。 - **现房销售试点**：部分城市推行现房销售制度，降低交付风险，但可能对房企现金流造成压力。 - **房地产融资协调机制**：支持范围扩大、机制常态化、推广主办银行制，改善房企融资环境。 ### 二、房地产市场运行形势分析 - **房价走势**：70城新建商品住宅价格同比下降 $3.0\%$，二手住宅价格同比下降 $6.1\%$，同比降幅较2024年收窄，但环比仍为负值。 - **库存去化**：待售商品住宅面积同比增长 $2.8\%$，库存去化周期上升至33.1个月，二、三线城市压力较大。 - **租金波动**：50城住房租金价格指数整体下行，租金资本化率继续下降，租金收益率小幅提升。 - **市场预期**：需求端对房价下跌预期较强，影响购房意愿，需进一步稳定市场预期。 ### 三、房地产金融运行形势分析 - **贷款利率**：全国首套住房贷款利率约为 $3.05\%$，部分城市低至 $3.0\%$，二套住房贷款利率约为 $3.08\%$，部分城市与首套相同。 - **贷款余额**：个人住房贷款余额净减少6768亿元，连续11个季度负增长。 - **房企融资**：房企到位资金规模为9.31万亿元，同比下降 $13.4\%$；境内信用债发行规模为3687亿元，同比下降 $2.1\%$；境外债发行规模为625.4亿美元，主要用于债务重组。 - **房企财务状况**：多数房企仍处于亏损状态，经营效率下降，融资难度大，尤其是民营房企。 ### 四、房地产市场主要风险分析 - **债务违约风险**：房企债务违约数量和规模较2024年大幅下降，但违约风险尚未完全消除，部分房企仍在进行债务重组。 - **经营状况恶化**：超七成上市房企预计出现亏损，营业收入和毛利率持续下降，库存周转率恶化，行业整体仍面临较大经营压力。 ### 五、2026年房地产市场及金融运行展望 - **政策目标**：稳定房地产市场，优化供给结构，推动需求释放。 - **市场预期**：随着供给下降和政策支持，住房市场有望逐步筑底，部分一线、二线城市房价可能率先企稳。 - **金融环境**：个人住房贷款利率可能继续下降，放款效率提升，但贷款余额增长乏力；房企融资仍以“保交楼”为主，新增融资受限。 - **风险提示**：需关注房企持续亏损及债务重组进展，防范系统性金融风险。 --- ## 附件：相关指标说明 - **租金资本化率**：计算公式为每平米住宅价格除以每平米住宅年租金，反映房价泡沫程度。 - **库存去化周期**：计算公式为待售商品房套数除以商品房成交套数，采用3周移动平均平滑数据。 - **贷款价值比（LTV）**：贷款金额与住宅总价的比值，反映购房杠杆水平。 --- ## 总结 2025年房地产市场在政策支持下有所改善，但整体仍处于调整期。房价和租金价格继续下行，库存压力较大，房企经营状况未有实质性改善，债务违约风险逐步收敛。房地产金融方面，个人住房贷款利率下降，放款周期缩短，但贷款余额持续负增长，房企融资难度较大。2026年政策将更加注重稳定市场，改善信贷环境，但市场仍需时间逐步筑底，需警惕房企持续亏损和债务重组带来的风险。