固定收益主题报告：以史为鉴，历次房地产放松的主要背景与标志事件-20211127-安信证券-17页_1mb

房地产放松周期分析总结

核心内容概述

本文系统梳理了自1998年以来中国房地产政策的六轮放松周期，分析了每一轮放松的背景、主要政策及终止时间。总结指出，房地产政策的放松与收紧往往与宏观经济形势、房地产市场供需状况及政策导向密切相关。

主要观点与关键信息

1998年：应对亚洲金融危机，房地产成为新的经济增长点

• 背景：1997年亚洲金融危机重创中国经济，出口和外商投资显著下滑，GDP增速降至1992年以来新低。
• 政策：1998年7月国务院发布23号文，停止住房实物分配，推动住房商品化。1999-2001年央行和财政部继续放松房贷和住房交易税费。
• 终止：2003年6月央行发布政策收紧通知，房地产市场过热，放松周期结束，持续时间约5年。

2008年：次贷危机冲击，政策刺激楼市拉动经济

• 背景：2008年下半年受次贷危机影响，国内经济指标快速下行，房地产市场低迷。
• 政策：2008年10月央行和财政部出台多项宽松政策，包括降低首付比例、减免契税等。2008年12月国务院发布“十三条”，进一步放松调控。
• 终止：2009年12月国务院发布“国四条”，强调遏制房价过快上涨，放松周期结束，持续时间约14个月。

2012年：经济下行，地方政策微调稳经济

• 背景：受前期货币紧缩和欧债危机影响，经济走弱，房地产销售陷入负增长。
• 政策：2012年2月央行提出加大金融服务支持首次购房家庭，随后部分城市放松需求端调控。
• 终止：2013年2月国务院发布“新国五条”，强调抑制投机投资性购房，放松周期结束，持续时间约12个月。

2014年：商品房库存高企，去库存成为政策重点

• 背景：商品房库存高企，去化周期大幅上升，房地产成为经济拖累项。
• 政策：2014年7月住建部提出“千方百计去库存”，随后一二线城市退出限购，2015年8月棚改货币化安置加速推进。
• 终止：2016年9月北京等20余个热点城市收紧限购限贷，房地产政策转向紧缩，持续时间约2年。

2018年末：政策微调应对市场压力

• 背景：棚改货币化安置退潮，三四线城市销售压力加大，房企融资收紧。
• 政策：2018年12月菏泽取消限售，成为首个政策微调城市，随后广州、深圳、无锡等城市对首套房贷利率和首付比例进行调整。
• 终止：2019年5月苏州收紧限售，政策微调结束，持续时间约5个月。

2020年初：疫情冲击下的临时性放松

• 背景：疫情导致房地产项目施工和销售受阻，部分城市出台临时性纾困政策。
• 政策：2020年1-3月，部分城市出台供给端政策，如延缴土地出让金、降低土拍保证金比例等；随后政策过渡到需求端，如下调公积金首付比例、引入契税补贴等。
• 终止：2020年5月部分城市政策转向收紧，持续时间约3个月。

政策演变趋势

• 1998-2013年：房地产被作为刺激经济的主要手段，政策与宏观经济紧密相关。
• 2014-2016年：放松政策主要以去库存为目标，通过限购限贷放松和棚改货币化安置推动。
• 2016年930后：房地产政策进入“因城施策”阶段，“房住不炒”成为政策主基调，房地产与经济的捆绑性下降。
• 2018年末、2020年初：政策微调为主，以地方性政策调整应对市场压力，但未涉及全国性需求端放松。

政策放松空间与边界

• 第一空间：开发贷能贷尽贷，按揭款能放尽放，监管资金自由使用，是治理房企流动性危机的直接措施。
• 第二空间：若第一空间政策无法有效遏制销售下滑，需求端政策如首套房支持或存在适度放松可能。
• 政策边界：坚持“房住不炒”和“房非手段”仍是不可动摇的政策基调，政策不会出现“水漫金山”式的全面宽松。

风险提示

• 信用风险演化超预期
• 房地产调控超预期

总结

自1998年以来，中国房地产政策经历了六轮放松周期，主要以经济刺激、去库存和市场调控为主导。政策的放松与收紧均与经济形势和市场供需密切相关，且“房住不炒”已成为长期政策基调。未来政策放松空间有限，以风险防控为主，避免过度刺激市场。