20260712-国信证券-公募REITs周报（第74期）_九部门发文支持零售主体发行REITs_12页_2mb

报告摘要

公募 REITs 周报（第 74 期）总结

核心内容概述

本周公募 REITs 市场整体表现疲软，中证 REITs 指数下跌 0.9%，年初至今累计跌幅为 6.2%。从主要指数表现来看，中证全债指数涨幅优于 REITs，而 REITs 指数表现优于沪深 300 和中证转债指数。REITs 总市值为 2372 亿元，较上周略有下降，全周日均换手率也有所减少。

主要观点

市场整体表现：中证 REITs 指数全周跌幅为 -0.9%，年初至今累计跌幅为 -6.2%，表现弱于中证全债指数（+0.1%）但优于沪深 300 指数（-1.3%）和中证转债指数（-1.3%）。
不同项目属性表现差异：产权类 REITs 周涨跌幅为 +0.3%，优于特许经营权类 REITs（-0.0%）。
不同项目类型表现：产业园、仓储物流、能源、生态环保、水利、交通等类型 REITs 收涨，其他类型 REITs 均收跌。
交易活跃度：数据中心 REITs 交易最活跃，日均换手率为 0.7%，交通 REITs 成交额占比最高，占 REITs 总成交额的 20.7%。
资金流向：主力净流入前三为南方润泽科技数据中心 REIT（389 万元）、华夏中国交建 REIT（333 万元）、华泰宝湾物流 REIT（300 万元）。
首批 REITs 指数基金募集完成：南方、易方达、华夏、中金四家基金公司首批 4 只 REITs 指数基金募集完毕，合计近 12 亿元增量资金进入市场。
政策支持：商务部等九部门发布政策，支持符合条件的零售经营主体发行 ABS 和 REITs，推动零售类优质物业发行。

关键信息

市场数据：
- 中证 REITs 指数收盘价为 735.60 点。
- REITs 总市值为 2372 亿元，较上周减少 4 亿元。
- 全周日均换手率为 0.39%，较前一周减少 0.06%。
- 近一年中证 REITs 指数回报率为 -17.3%，波动率为 8.4%。
资产类型表现：
- 产权类 REITs 周涨跌幅为 +0.3%，特许经营权类为 -0.0%。
- 周度涨幅前三为：华安张江产业园 REIT（+3.92%）、华夏特变电工新能源 REIT（+3.43%）、建信中关村 REIT（+2.70%）。
估值情况：
- 公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.7%。
- 产权类 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 48BP。
- 经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 385BP。
市场动态：
- 本周共有 12 只 REITs 处于已问询阶段，14 只已反馈，2 只已受理。
- 从资产类型来看，商业不动产、交通基础设施、仓储物流等是主要的发行方向。

风险提示

公开资料数据滞后。
二级市场价格波动风险。
基础设施项目运营风险。
税收等政策调整风险。
流动性风险。

市场走势

主要指数周涨跌幅排序为：中证全债 > 中证 REITs > 中证转债 > 沪深 300。
图表显示，中证 REITs 指数与股债指数走势及波动率对比。

估值跟踪

估值指标：相对净值折溢价率、P/FFO、IRR 用于评估 REITs 的估值。
产权类 REITs：关注股息率，与中证红利股股息率相比低 48BP。
经营权类 REITs：关注内部收益率，与十年期国债收益率相比利差为 385BP。
具体 REITs 估值情况：如华夏合肥高新 REIT、华夏大悦城购物中心 REIT 等，其相对净值折溢价率、P/FFO 和 IRR 各不相同，反映了不同资产类型的投资价值。

一级市场发行动态

本周 REITs 发行动态显示，有多只 REITs 处于不同阶段，如已问询、已反馈、已受理等。
其中，华夏越秀高速公路 REIT、招商基金招商公路高速公路 REIT 等已通过审核并上市。

总结

本周公募 REITs 市场表现总体偏弱，但部分类型如产业园、仓储物流、能源等仍有所上涨。政策层面，九部门支持零售主体发行 REITs，为市场注入信心。同时，首批 REITs 指数基金募集完成，显示市场对 REITs 的关注度持续上升。从市场数据来看，产权类 REITs 表现优于经营权类，且交易活跃度较高。未来，随着更多优质资产的发行，市场有望进一步回暖。

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