> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 公募 REITs 周报（第 74 期）总结 ## 核心内容概述 本周公募 REITs 市场整体表现疲软，中证 REITs 指数下跌 0.9%，年初至今累计跌幅为 6.2%。从主要指数表现来看，中证全债指数涨幅优于 REITs，而 REITs 指数表现优于沪深 300 和中证转债指数。REITs 总市值为 2372 亿元，较上周略有下降，全周日均换手率也有所减少。 ## 主要观点 - **市场整体表现**：中证 REITs 指数全周跌幅为 -0.9%，年初至今累计跌幅为 -6.2%，表现弱于中证全债指数（+0.1%）但优于沪深 300 指数（-1.3%）和中证转债指数（-1.3%）。 - **不同项目属性表现差异**：产权类 REITs 周涨跌幅为 +0.3%，优于特许经营权类 REITs（-0.0%）。 - **不同项目类型表现**：产业园、仓储物流、能源、生态环保、水利、交通等类型 REITs 收涨，其他类型 REITs 均收跌。 - **交易活跃度**：数据中心 REITs 交易最活跃，日均换手率为 0.7%，交通 REITs 成交额占比最高，占 REITs 总成交额的 20.7%。 - **资金流向**：主力净流入前三为南方润泽科技数据中心 REIT（389 万元）、华夏中国交建 REIT（333 万元）、华泰宝湾物流 REIT（300 万元）。 - **首批 REITs 指数基金募集完成**：南方、易方达、华夏、中金四家基金公司首批 4 只 REITs 指数基金募集完毕，合计近 12 亿元增量资金进入市场。 - **政策支持**：商务部等九部门发布政策，支持符合条件的零售经营主体发行 ABS 和 REITs，推动零售类优质物业发行。 ## 关键信息 - **市场数据**： - 中证 REITs 指数收盘价为 735.60 点。 - REITs 总市值为 2372 亿元，较上周减少 4 亿元。 - 全周日均换手率为 0.39%，较前一周减少 0.06%。 - 近一年中证 REITs 指数回报率为 -17.3%，波动率为 8.4%。 - **资产类型表现**： - 产权类 REITs 周涨跌幅为 +0.3%，特许经营权类为 -0.0%。 - 周度涨幅前三为：华安张江产业园 REIT（+3.92%）、华夏特变电工新能源 REIT（+3.43%）、建信中关村 REIT（+2.70%）。 - **估值情况**： - 公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.7%。 - 产权类 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 48BP。 - 经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 385BP。 - **市场动态**： - 本周共有 12 只 REITs 处于已问询阶段，14 只已反馈，2 只已受理。 - 从资产类型来看，商业不动产、交通基础设施、仓储物流等是主要的发行方向。 ## 风险提示 - 公开资料数据滞后。 - 二级市场价格波动风险。 - 基础设施项目运营风险。 - 税收等政策调整风险。 - 流动性风险。 ## 市场走势 - 主要指数周涨跌幅排序为：中证全债 > 中证 REITs > 中证转债 > 沪深 300。 - 图表显示，中证 REITs 指数与股债指数走势及波动率对比。 ## 估值跟踪 - **估值指标**：相对净值折溢价率、P/FFO、IRR 用于评估 REITs 的估值。 - **产权类 REITs**：关注股息率，与中证红利股股息率相比低 48BP。 - **经营权类 REITs**：关注内部收益率，与十年期国债收益率相比利差为 385BP。 - **具体 REITs 估值情况**：如华夏合肥高新 REIT、华夏大悦城购物中心 REIT 等，其相对净值折溢价率、P/FFO 和 IRR 各不相同，反映了不同资产类型的投资价值。 ## 一级市场发行动态 - 本周 REITs 发行动态显示，有多只 REITs 处于不同阶段，如已问询、已反馈、已受理等。 - 其中，华夏越秀高速公路 REIT、招商基金招商公路高速公路 REIT 等已通过审核并上市。 ## 相关研究报告 - 《超长债周报-国债买卖下降至100亿，超长债小幅回调》（2026-07-05） - 《公募REITs周报（第73期）-指数显著反弹，产权类弹性更强》（2026-07-05） - 《转债市场周报-偏债型品种明显修复，景气投资仍为主线》（2026-07-05） - 《公募REITs周报（第72期）-发行人增持，指数产品落地在即》（2026-06-28） - 《超长债周报-MLF 连续两个月超额续作，7 月债市风险和机会共存》（2026-06-28） ## 总结 本周公募 REITs 市场表现总体偏弱，但部分类型如产业园、仓储物流、能源等仍有所上涨。政策层面，九部门支持零售主体发行 REITs，为市场注入信心。同时，首批 REITs 指数基金募集完成，显示市场对 REITs 的关注度持续上升。从市场数据来看，产权类 REITs 表现优于经营权类，且交易活跃度较高。未来，随着更多优质资产的发行，市场有望进一步回暖。