> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 楼市K型分化延续，地产股等待三季度末择时窗口 ## 核心内容 当前中国房地产市场呈现显著的K型分化特征，即核心城市房价结构性改善，而整体市场仍面临较大压力。国家统计局数据显示，1-5月全国房地产投资和新开工面积累计同比降幅继续扩大，房地产仍是固定资产投资和消费的主要拖累项。同时，5月居民户贷款数据为近几年首次出现负增长，显示需求端预期不振。 ## 主要观点 - **核心城市结构性回暖**：京沪二手房价格连续4个月上涨，广深连续3个月上涨，深圳房价月环比涨幅逆势走阔0.3pct，70个大中城市中，二手住宅销售价格环比上涨城市达10个，连续3个月不低于10市上涨，为2023年下半年以来首次出现。 - **房价改善逻辑不同**：上海涨价主力为300万以下低总价段房产，主要因房价急跌、租金边际企稳及公积金贷款额度提高；深圳则以500万以上高总价段为主，反映土地资源稀缺和新兴产业财富效应对购买力的支撑。 - **地产股表现受压制**：本周A/H地产指数均跑输基准，房地产指数周跌幅0.95%，H股内房股及港资房企指数也跑输恒指。地产股震荡回调，市场担忧楼市中继反弹。 - **投资建议**：建议关注拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企；在K型分化背景下，具备估值优势和预期差的下沉市场央企开发商；以及深耕京沪的地方国企的交易性机会。 - **择时窗口提示**：下一个配置窗口可能在三季度末，建议逢低布局。 ## 关键信息 ### 一、二手房市场表现 - **挂牌价**： - 上海挂牌价近十五周上行，周环比+0.09%，年初至今+1.61%。 - 深圳挂牌价连续三周上涨，周环比+0.01%，年初至今-0.60%。 - 北京挂牌价周环比-0.12%，广州挂牌价周环比+0.11%。 - 全国二手房挂牌价周环比-0.11%。 - **挂牌量**： - 一线除北京外整体回落，北京挂牌量周环比+0.40%，年初至今累计下降9.27%。 - 上海挂牌量周环比-0.55%，广州周环比-0.15%，深圳周环比-0.29%。 - 全国挂牌量周环比+0.03%，一线城市挂牌量自高点回落10.0%，上海自高点回落30.8%。 - **成交量**： - 北京、广州、深圳二手房实时成交持续回落，北京周环比-8.1%，广州周环比-16.7%，深圳周环比-9.4%。 - 网签方面，北京、上海、深圳均出现周环比转负，降幅扩大。 - **议价率**： - 上海议价率连续四月下降，深圳月环比转负，北京、广州议价率分别上升0.1pct和0.3pct。 - 一线城市议价率整体下行，上海议价率降至6.9%，深圳降至8.7%。 ### 二、新房市场表现 - **成交情况**： - 深圳新房成交周环比转正（+4%），北京、上海、广州新房成交持续回落。 - 北上广深年初至今累计成交同比分别为-3%、+31%、+13%、-24%。 - **库存及去化**： - 一线城市新房库存周环比转正（+0.7%），去化周期为12.2个月。 - 十大城市新房库存面积周环比+0.3%，去化周期为20.8个月。 ### 三、房企融资动态 - 上周房地产企业融资规模合计144.70亿元，周环比-2.9%，年初至今合计1982.67亿元，年同比-26.0%。 - 华润置地新增债券融资45亿元，加权融资成本1.56%，为央企代表。 ### 四、行业政策与市场动态 - 5月份一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，为2023年下半年以来首次出现10市以上上涨。 - 国家统计局数据显示，1-5月全国房地产开发投资同比下降16.2%，新开工面积下降22.6%，竣工面积下降23.4%。 - 金融监管总局强调防范系统性金融风险，支持化解房地产及地方政府债务风险。 ### 五、投资建议与风险提示 - **投资建议**： - 关注拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企。 - 关注具备估值优势和预期差的下沉市场央企开发商。 - 适度关注深耕京沪的地方国企。 - **风险提示**： - 逆周期调节政策不及预期。 - 楼市改善不及预期。 - 房企信用风险加剧。 ## 总结 房地产市场仍处调整阶段，但核心城市表现优于整体市场，呈现K型分化。预计核心城市房价企稳改善将带动地产股行情启动，但需等待三季度末的择时窗口。建议投资者关注具备优质土储、强产品力及估值优势的房企，同时警惕政策和市场风险。