20140630-CRIC-房地产_2014年上半年房地产行业总结与展望之企业篇-企业经营趋于谨慎_下半年抓现金应是核心任务_14页_1mb

2014年上半年房地产行业总结与展望

核心内容概览

2014年上半年，中国房地产行业整体遇冷，进入下行调整期。房企销售目标普遍偏高，实际完成情况不佳，拿地和融资行为趋于谨慎，财务状况承压，行业整合加速。在这样的背景下，房企需调整策略，注重现金流管理，积极应对市场变化。

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一、企业经营情况

主要观点

• 销售业绩分化明显：前五月多数房企销售保持增长，但目标完成率普遍低于40%。
• 典型房企表现：碧桂园、恒大地产因产品结构和成本优势，销售增长显著；而央企如保利、中海、华润等则面临较大销售压力。
• 销售目标过高：多数房企销售目标提高率超过40%，导致完成率偏低。

关键信息

• 碧桂园：前五月销售额494亿元，同比增长71%。
• 恒大地产：前五月销售额562亿元，同比增长64%，目标完成率51%。
• 招商地产：前五月销售额143亿元，同比增长-3%，但拿地销售比高达0.83。
• 华润置地：前五月销售额193亿元，同比增长-32%，目标完成率仅28%。
• 雅居乐：销售不佳，拿地销售比仅为0.01，库存压力大。

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二、拿地情况

主要观点

• 房企拿地谨慎：整体拿地面积同比下降9%，拿地销售比下降10个百分点。
• 大型央企表现突出：中海地产拿地面积同比上涨329%，绿地集团拿地面积同比微增11%。
• 民企拿地意愿低迷：雅居乐、世茂等民企拿地面积大幅下滑，部分企业仅在2月拿地。

关键信息

• 恒大地产：土地储备总量达1.47亿平方米，足够支持未来7-9年发展。
• 万科、中海、世茂：土地储备消化周期为3-5年，相对紧张。
• 拿地销售比：行业平均为0.28，招商地产最高为0.83，雅居乐最低为0.01。

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三、融资情况

主要观点

• 融资增速放缓：全年融资总额270.98亿美元，增速为58%，低于往年。
• 海外融资受阻：受美国QE收缩影响，海外融资占比下降，国内融资占比上升。
• 融资方式多元化：IPO和借壳上市成为房企融资新趋势，其中绿地集团借壳金丰投资实现A股上市。

关键信息

• 融资方式占比：海外票据占比45.53%，银行贷款占比57%（4月起），再融资占比6.91%。
• 融资趋势：房企更倾向股权融资，以优化债务结构、降低风险。
• 主要上市房企：
  • 力高地产（2014-1-30）
  • 阳光100置业（2014-2-22）
  • 光谷联合（2014-3-28）
  • 绿地集团（2014-3-17）
  • 蓝光地产（2014-6-5）

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四、财务状况

主要观点

• 现金流紧张：房企现金流入不敷出，经营活动现金净额创2010年以来新低。
• 债务结构优化：短债比例下降，长债比例上升，长短债比达到1.72。
• 财务风险可控：尽管现金流承压，但债务结构改善，企业整体风险仍处于安全范围。

关键信息

• 现金资产比：行业平均为0.11，同比下降20个百分点。
• 现金短债比：行业平均为0.11，同比下降20个百分点。
• 净现金流：一季度净现金流为-837亿元，同比上升1.96倍。
• 信托融资减少：信托融资占比仅5%，远低于前几年的15%。

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五、行业策略建议

主要观点

• 降价走量：三季度是降价回笼资金的最佳时机，四季度可能迎来“价跌量增”。
• 产品策略：增加刚需、首改产品比例，提升去化能力。
• 推案节奏：以销定产，控制推案速度，避免库存积压。
• 拿地时机：四季度或为土地价格低谷期，是房企抄底拿地的最佳时机。
• 融资策略：优先股权融资，关注境内外资本市场机会。

关键信息

• 降价策略建议：
  • 优先在房价稳定城市降价。
  • 价格需到位，达到购房者心理预期。
  • 去化过半或三分之一的楼盘可考虑暗折或特价房。
• 拿地策略：四季度土地市场可能企稳，是房企战略性收购时机。
• 融资策略：关注低成本股权融资，如A股上市和境外发债。

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总结

2014年上半年，房地产行业面临销售疲软、拿地谨慎、融资放缓和财务压力等问题。行业进入调整期，房企需转变策略，以现金流管理为核心，合理调整产品结构和推案节奏，积极寻求股权融资，把握四季度土地市场低谷期的拿地机会。行业整合趋势增强，部分企业通过降价促销和产品优化提升市场竞争力，而大型房企则更注重财务结构优化和战略调整。