> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 证券研究报告 # 2025年香港楼市止跌回升，2026年有望延续上行——中国香港地产系列研究之三 行业动态跟踪报告 地产行业 强于大市（维持） 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号：S1060514080002 郑茜文 投资咨询资格编号：S1060520090003 2026年1月13日 请务必阅读正文后免责条款 # 核心观点 > 回顾2025年：中国香港楼市止跌回升，一二手成交创四年新高：2025年中国香港楼市延续反弹，全年一手、二手住宅成交同比增长21.5%和16.9%，合计增长18.3%，创2022年以来新高。房价自2025年4月以来香港私人住宅售价环比稳步上行，截止2025年11月末，香港私人住宅售价较2025年3月低点上涨4.4%。截止2026年1月4日，中原地产香港城市领先指数较2024年末上涨5.8%。 >展望2026年：积极因素有望形成共振，26年楼市有望延续上行。展望2026年，预计中国香港楼市有望延续上行：1）2025年中国香港GDP及可支配收入增速企稳、叠加股市上涨，居民供楼负担大幅减轻，购房能力增强；2）2025年私人住宅租金回报率接近按揭利率及政府十年期债券收益率，购房相对吸引力增强；3）2025年人口恢复净流入叠加高端人才引入，需求端基本面稳固，供给端持续收缩带来库存不断消耗，供需格局改善有望带来楼市延续上行。 > 企业机遇：头部房企市占率集中，楼市上行期业绩及股价弹性大。2024年中国香港TOP5房企销售额市占率46.8%，头部房企根据市场变化调整拿地及推盘节奏，并通过旧楼重建、农地变性换地等方式控制土地成本，在上行期增加供货享受房价上涨带来的红利。上轮香港楼市调整于2003年见底，2003-2007年新鸿基地产、恒基地产、信和置业股价趋势上行，累计涨幅307%、257%和1128%，远高于同期恒生指数（198%），三家房企2007财年归母净利润较2002财年上涨149%、356%和2285%，呈现较高的股价及业绩弹性。 > 投资建议：2025Q2香港楼市逐步企稳上行，我们认为房地产行业作为周期行业，短期上行趋势或将延续，同时参考上轮周期，在楼市拐点时期房企业绩及股价弹性较大，继续看好港资地产2026年投资机会，建议关注中国香港本地发展商新鸿基地产、恒基地产、信和置业等。 > 风险提示：1）中国香港楼市复苏不及预期风险；2）港资地产业绩大幅下行风险；3）中国香港经济及居民收入恢复不及预期风险。 # 成交：一二手住宅成交同比增18%，创2022年以来新高 > 2025年香港成交量回升，一二手合计增长18%：2025年中国香港楼市延续反弹，全年一手住宅楼宇买卖合约数量2.05万套，同比增长21.5%，创2020年以来新高。二手住宅方面，全年成交4.2万套，同比增长16.9%，连续两年延续回升。从一二手合计总成交来看，2025年合计住宅成交6.3万套，同比增长18.3%，创2022年以来新高，其中一二手占比分别为33%和67%。 > 从结构上来看，内地买家购房量持续攀升，根据中原地产估计，2025年全年普通话拼音买家在中国香港一二手住宅成交有望达到1.38万套，约占总成交（6.3万套）的 $22\%$ 。 2023年以来中国香港新房成交量反弹 2024年以来中国香港二手房成交量反弹 # 房价：2025Q2以来房价震荡往上，中原房价指数较年内低点上涨8% > 随着成交逐步企稳，价格端亦现筑底迹象，2025年4月以来中国香港私人住宅售价环比稳步上行，截止2025年11月末，中国香港私人住宅售价较2025年3月低点上涨 $4.4\%$ 。若参考中原地产公布的香港城市领先指数，截止2026年1月4日，累计较2025年3月低点上涨 $8\%$ ，较2024年末上涨 $5.8\%$ 。 2025年3月以来中国香港价格持续反弹 # 房租：住宅房租震荡上行，租金回报率接近债券收益率 >受引入高才优才、人口恢复净流入等因素影响，香港私人住宅租金震荡上行，2025年11月香港私人住宅指数较2024年末上涨 $4.3\%$ 中原地产披露的城市租金2025年上涨 $5.2\%$ 。受房租上行影响，香港私人住宅平均租金回报率保持相对高，2025年11月平均回报率为 $2.88\%$ ，与十年期政府债券收益率（ $2.94\%$ ）基本接近。 2025年中国香港私人住宅租金回报率接近十年期政府债券收益率 2025年中国香港租金震荡上行 # 库存：2025年供给持续收缩，市场库存持续消耗 >供给层面，2024年11月以来中国香港待批预售住宅数量再次进入下行通道，截止2025年末，待批预售楼花数为6856个，较2024年末下降 $20\%$ 。2025年新批住宅数10845套，较2024年下降 $8.4\%$ ，连续两年下降。受销售回升及供给收缩影响，2025年一手住宅销售供给比提升至 $189\%$ ，较2024年提升46pct，市场库存持续消耗。整体看，中国香港住宅供应持续偏紧，为楼市延续上行创造良好环境。 中国香港待批售住宅规模大幅回落 2024年中国香港销供比回升至100%以上 # 展望：供需结构延续优化，预计2026年香港楼市有望延续上行 >展望2026年，我们认为随着香港经济反弹、中高端人才持续引入、租金回报率吸引力增强，需求端有望延续恢复，而供给端待批预售住宅数量持续下滑，未来潜在供应压力可控。随着楼市供需格局进一步优化，预计2026年中国香港楼市量价有望延续上行。 中国香港2025年单季GDP反弹至3%及以上 2025年中国香港人口数反弹 中国香港主要签证获批情况 # 机遇：上行期港资房企业绩及股价弹性较大，持续看好26年港资地产机会 > 中国香港一手住宅市场集中度较高，主流发展商市场掌控力更强，2024年TOP5销售额市占率46.8%。同时由于中国香港楼市调控主要通过提升交易透明度、加征额外印花税、调节按揭成数等方式，鲜少直接限制交易价格，香港发展商在市场下行期减少供货、在楼市上行期增加供货并同时享受房价上涨带来的利润率改善。上轮香港楼市调整于2003年见底，2003-2007年新鸿基地产、恒基地产、信和置业股价趋势上行，累计涨幅307%、257%和1128%，远高于同期恒生指数（198%），三家房企2007财年归母净利润较2002财年上涨149%、356%和2285%，呈现较高的股价及业绩弹性。 >2025Q2以来香港楼市逐步企稳上行，我们认为房地产行业作为周期行业，短期上行趋势或将延续，同时参考上轮周期，在楼市拐点时期房企业绩及股价弹性较大（如2003-2007年主要港资企业大幅上涨），继续看好港资地产2026年投资机会：1）香港楼市逐步企稳房价上行带来的存货重估；2）美国降息加速香港楼市复苏、持有物业公允价值重估及融资成本下降。 中国香港一手住宅市场集中度 中原地产中国香港2024年TOP5发展商交易额排序 上轮周期主流港资地产股价与利润涨幅对比 # 投资建议 >2025年中国香港楼市一二手住宅成交延续增长，房价亦逐步企稳回升，展望2026年，我们认为随着中国香港经济反弹、中高端人才持续引入、住房租金回报率吸引力增强，需求端有望延续恢复，而供给端待批预售住宅数量持续下滑，未来潜在供应压力可控，预计中国香港楼市量价有望延续上行。投资建议方面，中国香港头部发展商份额集中，且根据市场变化调整拿地及推盘节奏，并通过旧楼重建、农地变性换地等方式控制土地成本，在市场上行期增加供货享受房价上涨带来红利，具备较大业绩及股价弹性。继续看好港资地产2026年投资机会，建议关注香港本地发展商新鸿基地产、恒基地产、信和置业等。 # 风险提示 > 1）中国香港楼市复苏不及预期风险：若中国香港购房需求释放不足、楼市修复不及预期，将对市场参与者持续发展产生负面影响； > 2）港资地产商业绩大幅下行风险：若中国香港楼市复苏不及预期，零售、写字楼等持有物业出租率及租金仍旧承压，港资地产商经营状况难以大幅好转、业绩存在持续下滑风险； 3）中国香港经济及居民收入恢复不及预期风险：若中国香港经济及居民收入修复不及预期，楼市需求提振有限，楼市修复进程面临受阻风险。 # 平安证券综合研究所投资评级： # 股票投资评级： 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现 $20 \%$ 以上） 推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现 $10 \%$ 至 $20 \%$ 之间） 中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在 $\pm 10\%$ 之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现 $10 \%$ 以上） # 行业投资评级： 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现 $5 \%$ 以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在 $\pm 5\%$ 之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现 $5 \%$ 以上） # 公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。 市场有风险，投资需谨慎。 # 免责条款： 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。 平安证券股份有限公司2026版权所有。保留一切权利。