20260629-中信证券-一周宏观_如何看待近期一线城市房价修复节奏_3页_165kb

一线城市房价修复节奏分析总结

核心内容

2026年3月至5月，一线城市房地产市场出现边际回暖，新房和二手房价格连续三个月环比转正，同比降幅持续收窄。然而，进入6月后，房价和成交量的修复节奏有所放缓，市场对6月的持续性产生担忧。

主要观点

1. 一线城市房价回暖原因

• 政策优化：上海、深圳、广州自2月底以来先后优化房地产调控政策，尤其是放宽限购措施，对当地市场起到明显带动作用。
• 供给收缩：受去年以来房屋新开工面积和待售面积大幅减少影响，一线城市的房屋供给收缩较快，导致市场供需关系改善。
• 库存去化：房价调整后，一线城市的库存去化速度加快，进一步支撑了价格的修复。

2. 政策实施效果分析

• 深圳：限购放开区域（福田+南山+宝安）商品房成交面积同比高于全市平均水平53.8个百分点，二手房成交面积高出9.7个百分点。
• 上海：限购放开区域（外环）商品房成交面积同比高于全市平均水平11.6至11.8个百分点，且成交均价有所上涨，而非限购区域则出现明显下跌。

3. 非一线城市表现

• 整体表现：非一线城市房价表现整体弱于一线城市。
• 表现较好城市：杭州和成都因较强的产业实力和人口吸纳能力，房价表现相对较好。
  • 产业支撑：杭州是电子信息产业聚集地，成都则拥有电子信息和装备制造两大万亿级产业集群。
  • 人口增长：杭州和成都落户门槛较低，经济活力强，吸引大量人才，形成持续住房需求。

关键信息

• 价格趋势：3-5月一线城市新房价格环比增长0.2%、0.1%、0.2%，同比降幅从-2.2%收窄至-1.7%；二手房价格环比增长0.4%，同比降幅从-7.4%收窄至-5.8%。
• 成交量变化：3-5月一线城市新房和二手房成交面积同比增速较好，但6月修复放缓。
• 库存去化：截至2026年5月，一线城市商品房存销比降至10.8个月，较2025年12月减少3.5个月。
• 6月新房成交均价：上海市新房成交均价环比下跌3.3%，同比下降9.5%。
• 二手房挂牌价：6月一线城市二手房挂牌价指数环比下跌0.5%，同比下降10.5%。

宏观经济运行跟踪

• 工业企业利润：5月工业企业利润增速边际回落但仍维持高位，累计利润增速继续上行。
• 行业利润分化：上游行业利润增速进一步提升，中游行业利润明显放缓，下游行业利润维持弱修复。
• 财政收支：税收收入稳定增长，但主要税种收入增速边际放缓，消费税同比下降2%，汽车和石油制品为主要拖累项。
• 支出项目：基建类支出增速均为负，但降幅边际收敛；“投资于人”项目支出增速加快。
• 市场关注点：本周市场关注中国5月工业企业利润数据和美国5月PCE数据，建议下周重点关注中国6月PMI数据。

风险因素

• 经济运行超预期变化
• 政策效果不及预期
• 地缘政治摩擦超预期

报告信息

• 作者：
  • 杨帆：宏观与政策首席分析师
  • 玛西高娃：宏观经济联席首席分析师
  • 张黎阳：宏观经济分析师
• 报告来源：中信证券研究部《一周宏观专题述评（第一百九十九期）—如何看待近期一线城市房价修复节奏？》
• 免责声明：本资料节选自2026年6月28日发布的完整报告，具体分析内容请详见报告。本资料仅供中信证券客户中的金融机构专业投资者使用，不适用于其他用户。