房地产行业2026下半年展望_拐点过后_分化中寻找Alpha机遇_24页_702kb

报告摘要

房地产行业 2026 下半年展望总结

核心内容概览

中国内地房地产：聚焦巩固成果

2026年，中国内地房地产行业在政策持续加码下延续筑底态势，政策目标从“持续用力推动房地产市场止跌回稳”转变为“着力稳定房地产市场”。新房市场销售降幅逐步收窄，库存拐点带来希望；部分一线和重点城市出现价格拐点，二手房市场成交创新高，价格筑底迹象显现。核心城市房价有望在供给收缩、政策叠加及租售比修复等多重因素推动下率先趋稳。

中国香港房地产：复苏到来；分化中寻找 Alpha 机会

2026年上半年，中国香港房地产市场呈现“分化型复苏”格局，住宅市场量价齐升、韧性强劲；商业物业则局部性反弹。一手住宅成交量有望挑战13年新高，全年住宅价格或涨10%+，并在2-3年内重回此前高位。核心区甲级写字楼租金预计上升5-15%，零售市场改善可带动续租租金转正。学生住宿及教育相关资产成为新的结构性增长点。

主要观点

中国内地房地产

政策环境：政策目标转向“稳定房地产市场”，强调“因城施策”、去库存、优供给，推动“好房子”建设，提升房屋品质与物业服务质量。
市场趋势：
- 新房市场销售降幅收窄，库存拐点初步显现。
- 二手房市场成交活跃，部分核心城市出现价格拐点。
- 住宅市场进入存量博弈阶段，产品力成为竞争关键。
投资建议：
- 重点关注具备融资优势、土储集中在核心城市且产品力领先的龙头企业。
- 估值不高且拥有优质土储的华润置地和越秀地产被看好。

中国香港房地产

市场复苏：住宅市场量价齐升，呈现“K型复苏”格局，核心区表现优于非核心区域。
人口与需求：净流入人口持续，租赁市场表现强劲，尤其是靠近商业区与重点大学的区域。
供应端：私人住宅落成量进入下行周期，支撑房价。
投资建议：
- 偏好拥有优质农地储备、核心投资物业及稳健财务的地产商。
- 新鸿基地产作为本地龙头被首选，维持买入评级。

关键信息

中国内地房地产

销售与库存：
- 2026年1-4月，全国新建商品房销售面积同比下降10.2%，但降幅收窄。
- 待售面积降至77,801万平方米，去库存初显成效。
二手房市场：
- 2025年重点城市二手房成交面积达2.14亿平方米，为新房面积的1.85倍。
- 二手房价格连续48个月环比下跌，但部分核心城市出现价格拐点。
政策与市场：
- 一线城市限购政策持续松绑，北京、上海、深圳等地已陆续调整。
- “好房子”建设推动行业向精细化发展，产品力成为核心竞争力。
融资与估值：
- 央国企仍是拿地主力，融资环境优于民企。
- 估值修复、品质溢价及租金回报率提升是投资主线。

中国香港房地产

住宅市场：
- 一手住宅成交量强劲，全年有望挑战13年新高。
- 住宅价格连续15个月回升，累计涨幅约15%。
- 豪宅市场表现突出，1Q26成交额超1亿港元。
租金与利率：
- 租金收益率高于实际按揭利率，支撑置业需求。
- 2026年租金预计上涨3-5%，中小户型价格上涨10%+。
零售市场：
- 销售货值同比增长12.1%，主要由电子产品、耐用消费品及珠宝钟表需求带动。
- 本地消费信心改善，大型活动提振消费氛围。
写字楼市场：
- 核心区甲级写字楼租金有望上升5-15%，非核心区租金企稳但空置率偏高。
- 优质物业及核心区域租金进一步向好。

估值与投资建议

估值概要

公司名称	股票代码	评级	目标价(当地货币)	收盘价(当地货币)	FY26E每股盈利(货币)	FY27E每股盈利(报表货币)	FY26E市盈率	FY27E市盈率	FY26E市账率	FY27E市账率	股息率FY26E(%)
新鸿基地产	16 HK	买入	153.60	116.20	8.162	8.255	14.2	14.1	0.53	0.52	3.5
华润置地	1109 HK	买入	35.30	35.98	3.779	3.984	8.2	7.8	0.72	0.68	4.5
恒基地产	12 HK	买入	32.68	26.84	2.069	2.328	13.0	11.5	0.40	0.40	6.7
领展房托	823 HK	买入	45.70	37.54	2.529	2.576	14.8	14.6	0.62	0.61	6.7
新世界发展	17 HK	买入	11.96	7.47	0.366	0.596	20.4	12.5	0.11	0.11	0.0
置富产业信托	778 HK	买入	5.78	4.72	-0.042	-0.042	NA	NA	0.39	0.39	7.3
顺丰房托	2191 HK	买入	3.12	2.59	0.251	0.242	10.3	10.7	0.73	0.76	8.7