> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产行业 2026 下半年展望总结 ## 核心内容概览 ### 中国内地房地产：聚焦巩固成果 2026年，中国内地房地产行业在政策持续加码下延续筑底态势，政策目标从“持续用力推动房地产市场止跌回稳”转变为“着力稳定房地产市场”。新房市场销售降幅逐步收窄，库存拐点带来希望；部分一线和重点城市出现价格拐点，二手房市场成交创新高，价格筑底迹象显现。核心城市房价有望在供给收缩、政策叠加及租售比修复等多重因素推动下率先趋稳。 ### 中国香港房地产：复苏到来；分化中寻找 Alpha 机会 2026年上半年，中国香港房地产市场呈现“分化型复苏”格局，住宅市场量价齐升、韧性强劲；商业物业则局部性反弹。一手住宅成交量有望挑战13年新高，全年住宅价格或涨10%+，并在2-3年内重回此前高位。核心区甲级写字楼租金预计上升5-15%，零售市场改善可带动续租租金转正。学生住宿及教育相关资产成为新的结构性增长点。 ## 主要观点 ### 中国内地房地产 - **政策环境**：政策目标转向“稳定房地产市场”，强调“因城施策”、去库存、优供给，推动“好房子”建设，提升房屋品质与物业服务质量。 - **市场趋势**： - 新房市场销售降幅收窄，库存拐点初步显现。 - 二手房市场成交活跃，部分核心城市出现价格拐点。 - 住宅市场进入存量博弈阶段，产品力成为竞争关键。 - **投资建议**： - 重点关注具备融资优势、土储集中在核心城市且产品力领先的龙头企业。 - 估值不高且拥有优质土储的华润置地和越秀地产被看好。 ### 中国香港房地产 - **市场复苏**：住宅市场量价齐升，呈现“K型复苏”格局，核心区表现优于非核心区域。 - **人口与需求**：净流入人口持续，租赁市场表现强劲，尤其是靠近商业区与重点大学的区域。 - **供应端**：私人住宅落成量进入下行周期，支撑房价。 - **投资建议**： - 偏好拥有优质农地储备、核心投资物业及稳健财务的地产商。 - 新鸿基地产作为本地龙头被首选，维持买入评级。 ## 关键信息 ### 中国内地房地产 - **销售与库存**： - 2026年1-4月，全国新建商品房销售面积同比下降10.2%，但降幅收窄。 - 待售面积降至77,801万平方米，去库存初显成效。 - **二手房市场**： - 2025年重点城市二手房成交面积达2.14亿平方米，为新房面积的1.85倍。 - 二手房价格连续48个月环比下跌，但部分核心城市出现价格拐点。 - **政策与市场**： - 一线城市限购政策持续松绑，北京、上海、深圳等地已陆续调整。 - “好房子”建设推动行业向精细化发展，产品力成为核心竞争力。 - **融资与估值**： - 央国企仍是拿地主力，融资环境优于民企。 - 估值修复、品质溢价及租金回报率提升是投资主线。 ### 中国香港房地产 - **住宅市场**： - 一手住宅成交量强劲，全年有望挑战13年新高。 - 住宅价格连续15个月回升，累计涨幅约15%。 - 豪宅市场表现突出，1Q26成交额超1亿港元。 - **租金与利率**： - 租金收益率高于实际按揭利率，支撑置业需求。 - 2026年租金预计上涨3-5%，中小户型价格上涨10%+。 - **零售市场**： - 销售货值同比增长12.1%，主要由电子产品、耐用消费品及珠宝钟表需求带动。 - 本地消费信心改善，大型活动提振消费氛围。 - **写字楼市场**： - 核心区甲级写字楼租金有望上升5-15%，非核心区租金企稳但空置率偏高。 - 优质物业及核心区域租金进一步向好。 ## 估值与投资建议 ### 估值概要 | 公司名称 | 股票代码 | 评级 | 目标价(当地货币) | 收盘价(当地货币) | FY26E每股盈利(货币) | FY27E每股盈利(报表货币) | FY26E市盈率 | FY27E市盈率 | FY26E市账率 | FY27E市账率 | 股息率FY26E(%) | |----------|----------|------|------------------|------------------|----------------------|--------------------------|------------|------------|------------|------------|----------------| | 新鸿基地产 | 16 HK | 买入 | 153.60 | 116.20 | 8.162 | 8.255 | 14.2 | 14.1 | 0.53 | 0.52 | 3.5 | | 华润置地 | 1109 HK | 买入 | 35.30 | 35.98 | 3.779 | 3.984 | 8.2 | 7.8 | 0.72 | 0.68 | 4.5 | | 恒基地产 | 12 HK | 买入 | 32.68 | 26.84 | 2.069 | 2.328 | 13.0 | 11.5 | 0.40 | 0.40 | 6.7 | | 领展房托 | 823 HK | 买入 | 45.70 | 37.54 | 2.529 | 2.576 | 14.8 | 14.6 | 0.62 | 0.61 | 6.7 | | 新世界发展 | 17 HK | 买入 | 11.96 | 7.47 | 0.366 | 0.596 | 20.4 | 12.5 | 0.11 | 0.11 | 0.0 | | 置富产业信托 | 778 HK | 买入 | 5.78 | 4.72 | -0.042 | -0.042 | NA | NA | 0.39 | 0.39 | 7.3 | | 顺丰房托 | 2191 HK | 买入 | 3.12 | 2.59 | 0.251 | 0.242 | 10.3 | 10.7 | 0.73 | 0.76 | 8.7 | ### 投资建议 - **中国内地**：建议关注华润置地和越秀地产，因其估值不高、土储集中在核心城市，且销售执行能力强。 - **中国香港**：看好新鸿基地产，其拥有优质农地储备、核心投资物业及稳健财务，维持买入评级。 ## 行业趋势与核心变量 - **新房与二手房**：进入存量博弈阶段，二手房以价换量特征明显，对新房市场形成替代效应。 - **“好房子”建设**：推动行业从“卖方市场”向“买方市场”转型，产品力成为竞争关键。 - **租金回报率**：30城租金回报率中位数已升至2.06%，接近定期存款利率，对投资属性复苏具有催化作用。 - **融资环境**：央国企融资优势显著，民企融资环境虽有改善，但仍偏紧。 ## 2026年下半年基本面展望 - **市场拐点**：部分核心城市基本面有望迎来拐点，推动预期改善。 - **供应收缩**：私人住宅落成量持续下降，支撑房价。 - **政策支持**：政策延续“保交房”与“白名单”制度，降低房企融资压力。 - **投资机会**：在分化行情中，具备优质土储与产品力的房企将受益。 ## 总结 2026年下半年，中国内地房地产市场将延续筑底态势，核心城市房价有望趋稳，二手房市场表现强劲。中国香港房地产市场呈现分化型复苏，住宅市场量价齐升，零售市场改善明显，写字楼租金回升。投资建议聚焦于具备核心土储与产品力的龙头企业，如华润置地、越秀地产和新鸿基地产，以把握结构性机遇与估值修复空间。