2017-2013杭州随园嘉树养老公寓项目集团听证汇报42P_42页_5mb

杭州万科随园嘉树养老公寓项目集团听证汇报总结

核心内容概述

杭州万科随园嘉树养老公寓项目是针对活跃长者设计的舒适型老年住宅，旨在满足老年人对高品质、有尊严的养老需求。项目通过预售和阶段性持有模式，结合专业服务与智能化配置，打造了一个集居住、医疗、社交、娱乐、学习于一体的综合性养老社区。项目位于环境优美、交通便利的区域，依托大良渚完善的配套设施，提升社区整体品质。

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市场定位

市场趋势

• 杭州进入老年型社会，2012年60岁以上老龄人口占比17.53%，老年人口增长速度快于平均人口。
• 杭州人均可支配收入接近富裕国家水平，推动对舒适型养老产品的关注度提升。

客户调研

• 通过1050组客户调研，发现有购买需求且能承受100—200万总价的客户占比约8.4%。
• 客户购买决策主要受到专业服务、硬件配置、居住面积、居住氛围、房屋总价等因素影响。

产品定位

• 健康楼：面向60-75岁活跃长者，提供活力长者社区，以使用权转让和销售模式进行运营。
• 护理楼（颐养中心）：面向80岁以上需要日常照料的老人，提供全生命周期的连续性照护，以租赁模式进行运营。
• 配套集约化：小区内部集中配套，共享大良渚资源，提升社区便利性与服务性。

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产品方案

区位选择

• 项目位于交通便利、环境优美的区域，周边拥有博物院、度假酒店、医疗设施、学校、公园等配套设施。

产品呈现

• 总用地面积：63853平方米
• 健康公寓面积：58937平方米（占比93%）
• 颐养中心面积：4571平方米（占比7%）
• 地下车库面积：11073平方米
• 容积率：1.0
• 建筑密度：22.73%
• 绿地率：35%
• 总户数：675户
• 户型分布：
  • A户型（75平米）：305户
  • B户型（89平米）：160户
  • C户型（111平米）：150户
  • 颐养中心：60户

室内配置

• 适老化设计：包括无障碍设计、安全设施、辅助生活设施等。
• 智能化配置：如紧急呼叫系统、温差探测仪、智能电话、夜灯系统等。
• 生活便利性：如防滑地砖、低位晾衣架、大开间阳台等。

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销售计划与现金流

销售计划

• 健康公寓：采用使用权预售模式，预计总销金额72,764万元。
• 颐养中心：按阶段性持有物业考虑，测算销售金额5,500万元。

现金流情况

• 项目从2013年第二季度开始实现现金流正运转。
• 2014年第三季度现金流达到峰值，表明预售模式具有良好的财务支撑能力。
• 项目整体净利润为9,401万元，净利润率12.92%，毛利润率20.23%。

颐养中心租金收益

• 颐养中心按年租金收益测算，出租率逐年提升，从30%增长至100%。
• EBITDA率：从3%增长至13%，显示项目盈利能力逐步增强。

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服务体系

服务总纲

• 项目围绕“健康、智慧、舒适、尊荣”四大模块，提供86项服务内容。
• 服务理念为“六心级服务”，致力于为长者提供高品质、有尊严的生活。

服务内容

• 健康管理：18项，包括健康档案、药物安全、康复计划等。
• 智慧小区：13项，如人体感应传感器、紧急呼叫系统、智能电话等。
• 舒适生活：19项，包括日常清洁、电器检查、送餐服务等。
• 尊荣享受：36项，涵盖社交活动、文化课程、健身娱乐等。

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运营团队与品牌建设

服务管理公司

• 公司宗旨：创新养老服务，获得永续经营。
• 公司使命与愿景：适应高龄化社会需求，成为创新养老服务的引领者。
• 运营模式：自建品牌独立经营模式，注重服务标准SOP的建立。

核心团队

• 总经理：陈洪，曾任职于国际五星级酒店，拥有16年管理经验。
• 大管家：李月印、缪国华，均有丰富的酒店管理经验，担任公望会相关职务。

服务管理公司组建时间表

• 2012年7月：明确公司名称、运营模式、预算及盈利分析。
• 2012年8月：启动工商申报、商标注册。
• 2012年12月：完成养老服务手册、服务条款、产品说明书。
• 2013年1月：组建服务样板示范团队，完成服务手册定稿与核心团队组建。
• 2013年6月：筹备示范区实体开放，10月实景服务呈现。
• 2014年3月：SOP正式定稿。
• 2014年6月：管理公司前期介入，进行物资、设备、人员培训。
• 2014年12月30日：正式接收项目。

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规划设计

无障碍设计

• 风雨连廊、无障碍交通动线、无障碍救护动线，确保老人行动安全。

日照采光

• 宽楼间距、全南朝向、大面积采光与通风，提升居住舒适度。

景观设计

• 注重功能性、观赏性与社交性，打造宜居、宜老的社区环境。

配套设施

• 生活类：景观餐厅、咖啡角、卖品部、理发室等。
• 养生类：健康管理中心，提供全面健康管理服务。
• 娱乐类：棋牌区、健身房、视听室等。
• 学习类：老年大学、教室、阅览室等。
• 社交类：大堂、多功能厅、户外茶座等。

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总结

杭州万科随园嘉树养老公寓项目是一个针对老龄化社会的创新养老产品，以舒适型住宅为核心，结合专业服务、智能化配置、适老化设计和多元化配套，打造高品质、有尊严的养老社区。项目通过预售模式实现现金流正运转，具备良好的市场潜力与财务支撑。同时，项目注重服务体系与品牌建设，建立“六心级”服务标准，为长者提供全方位服务。整体运营模式以自建品牌独立经营为主，打造养老型公寓的服务样板与标杆。