> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** ```markdown # 华泰 | 房地产：销售制度改革重构商业模式 ## 核心内容 中国房地产销售制度迎来重大改革，标志着行业从高杠杆、高周转的资金驱动模式向重品质、重运营的管理驱动模式转变。此次改革由住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布，包含多项措施，如提升预售门槛、推行现房销售、实行定金制、优化金融配套政策等。改革旨在提升购房者权益保障，推动行业高质量发展。 ## 主要观点 1. **销售制度改革** - 实施“新老划断”政策，以“建设工程规划许可证”为节点，区分新旧项目。 - 预售门槛统一提升至“单体建筑主体结构封顶”，并加强预售资金监管。 - 推行现房销售，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。 - 实行销售定金制，购房定金需存入监管账户，强化交易锁定。 2. **金融配套政策** - 推行“主办银行制”，实现项目资金封闭管理，一个项目对应一家主办银行。 - 延长个人住房贷款最长期限至40年，降低购房负担，激发“由租转买”需求。 - 多渠道支持房企融资，尤其向现房销售项目倾斜，包括发行债券、REITs、私募基金等。 - 强化房地产金融宏观审慎管理，完善统计监测体系，防范系统性风险。 3. **政策背景与试点基础** - 改革基于“十五五”规划，由住建部主导，配合央行、证监会等多部门出台支持政策。 - 多地试点为全国推广打下基础，包括海南、信阳、荆门、宜昌等地，现房销售比重已从20年的10.8%提升至25年的32.4%。 ## 关键信息 ### 一、销售制度改革 - **新老划断**：以“建设工程规划许可证”为节点，新项目预售门槛提升至“主体结构封顶”。 - **预售资金监管**：购房资金需全部存入监管账户，项目竣工验收后方可解除监管。 - **现房销售**：新出让土地项目优先现售，已取证项目鼓励现售。 - **定金制度**：现房销售项目可在取得施工许可后签订定金合同，定金存入监管账户。 ### 二、金融配套措施 - **主办银行制**：一个项目对应一家主办银行，资金封闭管理，降低融资风险。 - **贷款期限延长**：个人住房贷款最长可至40年，降低月供压力。 - **支持房企融资**：鼓励发行债券、ABS、REITs等，推动融资方式向“基于项目”转变。 - **贷款发放方式**：购房贷款需通过受托支付至项目资金账户，防止资金挪用。 ### 三、新政影响 - **宏观层面**：土地出让、开发投资、新开工面积已处于较低水平，边际影响有限。 - **市场层面**：现房销售有望改善新房去化周期，核心城市房价或进一步修复，二手房市场受益。 - **房企层面**：项目布局、融资能力、产品力、工程能力、自持业务等综合实力强的房企将更具优势，头部二手房经纪商也将直接受益。 ## 投资建议 - 房企将加速分化，更加注重综合实力与运营能力。 - 重点布局高能级城市、具备较强融资能力、产品力与工程能力的房企更可能在新模式下占据优势。 - 二手房市场有望承接新房外溢需求，相关经纪商将受益。 ## 风险提示 - 地产政策波动可能影响行业稳定。 - 地产量价复苏不及预期，可能拖累行业整体表现。 - 部分房企可能因资金链压力面临经营风险。 ```