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2015年第二季度上海房地产市场简报总结

核心内容

2015年第二季度，上海房地产投资市场保持活跃，共达成五宗主要交易，总成交金额达85亿人民币，环比增长70%。国际投资者在本季度的成交额占总交易额的40%，显示出对市中心增值机会和高科技园区优质资产的兴趣。同时，国内投资者也在积极寻找优质商业资产并计划长期持有。

主要观点

• 投资趋势：国际基金继续募集核心资本投资亚洲门户城市，尤其关注租金回报稳定的成熟物业。
• 交易活跃：二季度上海房地产投资市场活跃，写字楼交易占比最高，达60%。
• 租金表现：甲级写字楼平均租金环比上涨0.5%，浦东区域涨幅较大。
• 零售市场：零售物业回报率维持不变，为6.5%，但市场租赁形势依然严峻。
• 土地市场：土地成交总金额环比小幅上涨2.1%，楼面价创新高，商办综合和商品住宅成交楼面均价分别达到19,320元和22,286元。

关键信息

写字楼市场

• 本季度共有三个甲级写字楼项目交付入市，新增供应13.05万平方米，全市总存量升至598万平方米。
• 全市净吸纳量达172,360平方米，其中43%来自新项目预租活动。
• 甲级写字楼平均租金上涨0.5%，浦东区域涨幅0.6%，浦西区域0.4%。
• 仅三个商务区空置率上升，分别为淮海中路（+0.9%）、长宁区（+1.3%）和闸北CBD（+1.8%）。

零售市场

• 二季度零售市场企稳，社会消费品零售总额小幅回升。
• 三个新购物中心试营业，零售面积总计17.4万平方米。
• 核心商圈购物中心首层平均租金维持不变，非核心商圈租金微跌0.1%。
• 核心商圈空置率上升至5.3%，淮海中路是唯一空置率下降的商圈。
• 零售物业毛回报率保持6.5%不变。

大宗交易市场

• 本季度共达成五宗主要交易，总金额达87亿人民币，环比增长70%。
• 主要交易包括：
  • 信德集团收购万象城雅辰酒店，总价7亿元。
  • 四季酒店及四季汇未售单元以28亿元总价出售。
  • 平安不动产收购葛洲坝大厦，总价22亿元。
  • AEW收购宝龙大厦，总价9亿元。
  • 丰树大中华商业信托收购展想广场，总价18.4亿元。

土地市场

• 土地成交总金额达334亿元人民币，商品住宅和商办综合用地占比分别为55%和43%。
• 成交楼面价创新高，商办综合和商品住宅成交楼面均价分别为19,320元和22,286元。
• 成交总价最高的土地为闸北区市北高新住办地块，总价88亿元。
• 2015年上海土地供应计划显示，住宅用地供应将显著减少，可能加剧土地价格上涨。

房地产基金募资

• 本季度共有5家房地产基金完成亚太区房地产投资基金的募集，其中：
  • Fudo III基金募集10亿美元，专注亚太区一线城市的增值机会。
  • 阿波罗全球管理公司搭建房地产私募平台，投资亚洲市场。
  • 黑石集团募集逾10亿美元基金，集中投资亚洲核心房地产。
  • 腾飞推出腾飞中国产业园基金四期，投资上海、苏州和西安市场的优质商务园区资产。
  • 凯龙瑞完成首只美元基金，目标投向中国大陆和香港的商业项目。

市场展望

• 写字楼仍将是上海投资市场的主导力量，国际投资者将持续关注核心商办资产和商务园区。
• 随着基金项目到期，预计年内将有更多大宗交易达成。
• 持续宽松的货币政策将增加市场流动性，加上更严格的土地供应计划，可能加剧土地市场的竞争，推动价格上升。

总结

2015年第二季度，上海房地产市场在政策支持和市场需求的推动下保持活跃。国际投资者积极布局市中心和高科技园区优质资产，国内投资者也开始关注长期持有的成熟物业。写字楼市场表现稳健，租金和空置率有所改善，而零售市场则面临较大压力。土地市场因政策收紧和资金流入而升温，楼面价创新高，预计未来土地价格将继续上涨。整体市场趋势显示，投资策略正逐步向长期稳定收益资产倾斜，市场结构和投资偏好正在发生变化。