> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 从银行视角看地产新政影响总结 ## 核心内容 2026年8月28日，住建部、自然资源部与金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，央行与金融监管总局发布《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》。新政围绕**销售端、融资端、开发端**三大领域，系统性完善房地产全链条监管体系，旨在**稳风险、稳预期、托底销售**，推动行业风险有序缓释与平稳出清。 --- ## 主要观点 ### 1. 销售端改革：强化预售资金监管，推动现房销售 - **预售门槛提高**：单体建筑主体结构封顶后方可申请预售，减少“烂尾”风险。 - **资金监管闭环**：首付与按揭贷款全部纳入监管账户，按揭资金延后至项目竣工备案后入账。 - **现房销售分类推进**：新出让地块、未取证项目优先现房销售；存量在建项目鼓励现房销售。 - **允许小额定金**：已取得施工许可证的现房项目可收取少量监管定金。 ### 2. 融资端改革：推动项目封闭式融资，优化信贷规则 - **主办银行制度落地**：项目资金统一纳入主办银行账户管理，银行风控由房企主体授信转向项目资质评审。 - **区分集团与项目风险**：开发贷定向投放至项目公司，避免集团风险传导至单个优质项目。 - **优化居民信贷政策**： - 按揭贷款最长年限延长至40年； - 偿债收入比上限放宽至月供收入比≤50%、总债务收入比≤60%； - 调整信贷投放时点，现房销售贷款需销售备案后发放，预售贷款需竣工备案后发放； - 允许符合条件的存量房贷协商降息或置换新贷。 ### 3. 开发端改革：压实项目公司责任，限制房企高周转扩张 - **独立项目公司开发**：商品住房原则上由独立项目公司开发，厘清集团与项目权责边界。 - **拉长回款周期**：现房销售模式将延长房企资金回笼周期，提升资金管理门槛，加速行业出清。 --- ## 关键信息 ### 银行视角分析 - **风险缓释**：新政有助于改善地产资产质量，降低居民月供压力，减少断供风险，修复居民资产负债表。 - **信贷结构变化**：按揭贷款发放时点后移，短期内投放承压，但长期有助于扩大按揭业务规模。 - **集中度风险上升**：主办银行模式下，银行对单一项目的信贷敞口增加，需加强集中度管理。 - **收益率影响有限**：存量房贷利率调整对银行贷款收益率冲击较小，当前按揭利率已处于低位。 --- ## 当前地产融资与资产质量状况 ### 1. 融资需求下降 - 截至2026年6月，地产相关贷款占比为18.0%，较2019年末下降11.1pct。 - 按揭和开发贷占比分别为12.8%和4.5%，较2019年分别下降6.8pct和2.9pct。 - 贷款增速持续放缓，2025年全线转负，2026H1按揭贷款同比-3.8%，开发贷同比-8.4%。 ### 2. 资产质量变化 - **对公地产贷款**：2025年国股行对公房地产贷款余额首次系统性下降，2026H1压降1117亿元，与2025年全年降幅相当。 - **按揭贷款不良率**：自2023年起持续暴露，2026H1多数银行按揭不良率突破1%，不良余额仍呈上升趋势。 - **风险暴露差异**： - 对公地产不良率于2023年见顶，2026H1为3.74%，不良余额小幅回落。 - 按揭不良率温和暴露，2024年后加速，2026H1较2020年下降10.1pct。 --- ## 投资建议 ### 2026年银行板块投资主线 1. **优质中小行**：基本面稳健，具备增长潜力。 - 相关标的：宁波银行（002142，买入）、苏州银行（002966，买入）、杭州银行（600926，买入）、南京银行（601009，买入）、渝农商行（601077，买入）。 2. **国有大行**：具备较好防御性，受政策托底影响较大。 - 相关标的：工商银行（601398，未评级）、中国银行（601988，未评级）。 --- ## 风险提示 1. **经济复苏不及预期**：可能影响银行经营的量与价。 2. **房地产风险蔓延**：可能对银行信用成本造成压力。 3. **测算偏差风险**：本报告中的测算存在主观性，可能与实际存在差异。 --- ## 行业评级 - **行业评级：看好（维持）** - **国家/地区：中国** - **行业：银行行业** - **报告发布日期：2026年08月30日** --- ## 投资评级定义 | 等级 | 定义 | |------|------| | 买入 | 相对强于市场基准指数收益率15%以上 | | 增持 | 相对强于市场基准指数收益率5%～15% | | 中性 | 相对市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动 | | 减持 | 相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下 | | 未评级 | 股票不在研究覆盖范围内 | | 暂停评级 | 存在利益冲突或研究依据不足 | --- ## 总结 本次地产新政通过**销售端现房销售推进、融资端项目封闭式管理、开发端独立公司责任落实**，构建了更加精细化、风险可控的房地产全周期监管体系。从银行视角看，新政有助于稳定地产资产质量、修复居民资产负债表，但对银行集中度管理、信贷投放节奏提出更高要求。短期内按揭贷款投放承压，但长期看有利于业务规模扩张与收益提升。当前银行板块具备基本面修复与估值优势，建议关注优质中小行与国有大行。