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万科A（000002.SZ）2017年总结

核心内容概览

万科A在2017年展现了良好的财务表现与业务拓展成果，实现了营业收入与2016年基本持平，但营业利润和归母净利润分别同比增长30.2%和33.4%。公司还维持“买入”评级，预计2017和2018年的EPS分别为3.27元和4.03元。此外，公司通过城市深耕与多业务协同，增强了市场竞争力和盈利能力。

主要观点与关键信息

财务表现

• 营业收入：2017年实现2428.97亿元，与2016年基本持平。
• 营业利润：同比增长30.2%，达到508亿元。
• 归母净利润：同比增长33.4%，达到280.52亿元。
• 每股收益：2.54元，高于市场预期。
• 分红比例：达到35%，计划每10股派送9.0元。
• ROE：从16年的18.5%增长至21.1%，增长主要来源于净利率和杠杆乘数的提升。
• 杠杆乘数：经营杠杆从3.3提升至4.2，财务杠杆维持在低位。
• 净负债率：从25.9%下降至8.8%，远低于行业平均水平。
• 货币资金：1741.2亿元，较2016年增长100.1%。
• 经营性现金流：823亿元，同比增长108%。
• 平均融资成本：5.1%，较2016年下降20个基点。

销售与市场表现

• 全口径销售金额：5298.8亿元，同比增长45.3%。
• 销售面积：3595万平方米，同比增长30%。
• 销售均价：14739元/平方米，同比增长11.7%。
• 市场份额：销售金额市场份额达3.96%，面积市场份额达2.1%。
• 已售未结算货值：4143亿元，同比增长48.9%。
• 预收账款：4077亿元，同比增长48.4%。

土地投资与开发

• 新增项目数量：216个，总建面约4615.4万平方米，同比增长46.2%。
• 拿地总地价：3650亿元，同比增长99.6%。
• 拿地成本占比：占销售均价的54%。
• 可开发资源：权益建面合计约8452万平方米，基本可保障未来2-3年的开发需求。

区域布局

• 重点布局城市：37个城市销售排名前三，22个城市销售金额第一。
• 城市深耕：单城市销售金额达73.6亿元，同比增长23%。
• 区域分布：一二线城市建面占比74.7%，权益地价占比90%。
• 新增城市：进入哈尔滨、石家庄等10个中西部及三四线城市。

新业务拓展

• 物业服务：实现合并报表收入71.3亿元，同比增长67.28%。
• 物流地产：获取36个项目，总建面265万平方米，获取成本下降39.1%。
• 租赁住宅：泊寓业务覆盖29个城市，累计获取房间数超10万间，开业超3万间。
• 商业开发：印力集团管理商业项目172个，总建面超1000万平方米。
• 收购凯德：联合收购20家购物中心，进一步完善商业布局。

财务结构与风险提示

• 资产负债率：从80.5%上升至84.0%。
• 风险提示：融资成本上升可能影响行业利润率，城市限购限贷政策导致部分城市推盘去化率下降。

盈利预测与投资评级

• 2017年EPS：2.54元。
• 2018年EPS：3.27元。
• 投资评级：维持“买入”评级，预计2018年结算利润率将保持较高水平。

财务比率

指标	2016A	2017A	2018E	2019E	2020E
营业收入增长	23.0%	1.0%	20.8%	20.0%	32.3%
营业利润增长	17.8%	30.2%	23.3%	21.6%	21.9%
归母净利润增长	16.0%	33.4%	28.7%	23.3%	22.0%
毛利率	29.4%	34.1%	35.3%	36.2%	32.9%
净利率	11.8%	15.3%	15.8%	16.2%	15.0%
ROE	18.5%	21.1%	21.4%	20.9%	20.3%
净负债率	25.9%	8.8%	31.3%	49.6%	64.5%
P/E	17.6	13.2	10.2	8.3	6.8
P/B	3.3	2.8	2.2	1.7	1.4
EV/EBITDA	7.1	7.2	7.5	7.0	6.6

总结

万科A在2017年展现出强大的财务实力与业务拓展能力，毛利率大幅提升，已售未结算资源储备充足，为未来的业绩增长提供了坚实基础。公司通过城市深耕与多业务协同发展，增强了市场竞争力。同时，万科在融资方面表现稳健，融资成本控制良好，财务结构安全健康，维持“买入”评级。然而，融资成本上升和城市限购限贷政策仍是潜在风险。