> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** ```markdown # 华泰 | 房地产：结构性发力加速外环外库存去化 ## 核心内容 2026年8月20日，上海市住建委等六部门联合发布《关于优化本市房地产政策措施的通知》（“沪八条”），自8月21日起实施。这是继2月“沪七条”之后，上海再次出台房地产优化政策，旨在进一步稳定市场，推动外环外区域库存去化。 ## 主要观点 - **政策背景**：此次政策出台是对7月底政治局会议“稳定房地产市场”表态的快速响应，体现出上海对房地产市场调控的高度重视。 - **政策力度**：相比“沪七条”，“沪八条”力度有所减弱，更侧重于结构性调整，而非全面放松。 - **政策目标**：主要聚焦于外环外库存去化、支持居民置换改善需求、优化公积金提取政策，以及推动房票安置和二手房收购保障房等措施。 - **政策影响**：有助于缓解上海房地产市场区域分化问题，推动外环外区域的市场复苏，强化核心城市企稳格局。 ## 关键信息 ### 1. 政策内容概述 - **公积金提取优化**： - 扩大公积金用于支付首付款的范围至购买新建商品住房现房。 - 继续支持“既提又贷”模式。 - 优化特定人群提取频次和限额。 - 拓宽公积金支持的购房支出情形，如支付契税、购买配套车位和储藏室等。 - **外环外去库存措施**： - 下调外环外二套房最低首付比例至15%，与首套房首付比例趋同。 - 推出“以旧换新”补贴政策：居民出售本市二手房置换外环外新房，可获得新房贷款总额1%的补贴，单套最高5万元；若出售外环内二手房，还可申请额外3万元补贴，最高叠加至8万元。 - **房票安置与二手房收购**： - 明确支持房票安置方式。 - 推动收购二手住房用于保障房建设，进一步优化住房供应结构。 ### 2. 市场背景与政策意义 - **市场现状**：根据中指院数据，2026年7月上海新建商品住宅去化周期为18.2个月，其中外环外区域去化周期达22.7个月，明显高于外环内区域。 - **政策导向**：通过结构性政策工具，精准支持外环外区域去库存，有助于推动区域间市场复苏节奏更加均衡。 ### 3. 投资逻辑 - **市场趋势**：Q3以来，房地产市场出现边际走弱迹象，政策调整成为市场稳定的重要手段。 - **政策协同**：北京新政后，上海迅速跟进，一线城市政策进一步优化，对市场形成利好支撑。 - **受益主体**：利好在核心城市有布局的房企，有助于改善其销售和去化压力。 ## 风险提示 - 房地产政策波动可能影响市场预期。 - 房地产市场复苏可能不及预期，导致政策效果受限。 - 部分房企可能存在经营风险，需关注其财务健康状况。 ## 来源信息 - **研报标题**：结构性发力加速外环外库存去化 - **发布日期**：2026年8月20日 - **分析师**： - 林正衡（S0570520090003 | BRC046） - 陈慎（S0570519010002 | BIO834） - **来源平台**：华泰证券研究所国内站（研究Portal） [https://inst.htsc.com/research](https://inst.htsc.com/research) - **海外站**：华泰证券研究所海外站 [https://intl.inst.htsc.com/research](https://intl.inst.htsc.com/research) - **访问权限**： - 国内机构客户 - 美国及中国香港金控机构客户（需联系对口客户经理） ## 免责声明 本公众号并非华泰证券研究报告的发布平台，仅供其中国内地研究服务客户参考使用。其他读者在订阅前需自行评估内容的适当性，并在使用时寻求专业投资顾问的指导。内容基于华泰证券认为可靠的信息编制，但对其准确性、完整性及时效性不作保证，且不构成对证券价格或市场走势的确定性判断。 ```