20160829-信达证券-策略专题报告_七十四张图阐述美日港台地产发展史_56页_1mb

策略专题报告总结：美日港台地产发展史对比分析

核心内容概述

本报告通过对比美国、日本、中国香港、中国台湾四个市场的房地产发展历史，分析其价格波动背后的驱动因素及市场差异。核心观点包括：房地产市场兼具消费属性与金融属性，前者反映供需关系和经济基本面，后者则受货币政策、流动性、金融机制等影响；经济发展是房地产价格长期走势的关键因素；不同市场在去泡沫过程中受到不同政策与外部冲击的影响，从而形成差异化的调整模式。

主要观点与关键信息

1. 房地产价格波动的共性与差异

• 共性：房地产价格在城市化率提升、城市人口增加阶段呈现上行趋势，反映其消费属性。此外，房地产价格在特定时期与CPI走势紧密相关，如日本和中国台湾在两次石油危机中出现输入性通胀，带动房价上涨。
• 差异：房地产泡沫主要由金融属性驱动，与资产投资市场关系密切。日本和中国台湾在泡沫破灭后，房价调整幅度差异显著，日本房价持续下跌，而中国台湾房价则长期保持高位震荡。

2. 美国与中国香港的房地产市场

• 美国：房地产市场从商品属性逐步向资产属性转变。2006年房价见顶后，受次贷危机影响，房价大幅下跌，直至2012年才触底回升。房地产与金融市场的深度结合，尤其是资产证券化的发展，加剧了泡沫的形成与破裂。
• 中国香港：房地产价格在1997年东南亚金融危机后出现大幅回调，最大跌幅达67%。由于采用联系汇率制度，美国货币政策对香港影响较大，导致房价泡沫在危机中被刺破。

3. 日本与台湾的房地产市场

• 日本：房地产泡沫由“广场协议”引发，但真正推动泡沫形成的是国内货币政策的宽松和流动性泛滥。泡沫破灭后，日本经济陷入长期停滞，房价持续下跌。
• 中国台湾：房地产市场在1970-1980年代因贸易顺差和货币升值获得大量流动性，推动房价上涨。但房价调整幅度较小，主要通过增加居民收入和经济稳定实现。

4. 经济增长是房地产价格变化的根本原因

• 各市场的GDP增速与房地产及股市价格走势高度相关，显示经济增长是资产价格增长的重要解释因素。
• 日本在泡沫破裂后，经济增速显著下降，而中国台湾则保持较高增速，使房地产市场得以稳定发展。

5. 房地产市场的调整机制

• 日本：通过紧缩政策刺破泡沫，但未强制银行冲销坏账，导致“僵尸企业”拖累经济。
• 中国台湾：通过政策调控和市场调整，使房价维持高位，避免剧烈波动。
• 美国：次贷危机引发房价下跌，但经济恢复后房价逐步回升。
• 中国香港：因外部冲击和政策调整，房价长期下行后才触底。

6. 房地产与股市的联动关系

• 房地产与股市价格走势在不同市场表现不同，日本和中国台湾股市先于房地产达到顶峰，美国房地产先于股市见顶。
• 房地产市场因兼具投资和消费属性，价格波动对社会影响更大。

关键因素分析

1. 城市化进程

• 城市化率提升和人口增长是推动房价上涨的重要因素，尤其在早期阶段。
• 日本和中国台湾在1970-1980年代城市化率提升显著，推动房地产市场发展。

2. 贸易顺差与货币升值

• 贸易顺差带来外汇流入，增加市场流动性，推动房地产和股市价格上涨。
• 日本和中国台湾均受益于贸易顺差带来的资金流入，但日本因过度宽松政策，泡沫更为严重。

3. 货币政策与利率变化

• 低利率政策刺激了房地产和股市的繁荣，但也导致流动性泛滥和泡沫形成。
• 日本和中国台湾在泡沫破裂时，均采取紧缩政策，但日本因政策失误，导致经济长期低迷。

4. 金融机制与资产证券化

• 金融自由化和资产证券化加剧了房地产泡沫的形成。
• 美国的资产证券化推动了MBS市场发展，为次贷危机埋下隐患。

5. 外部冲击与政策影响

• 外部冲击（如东南亚金融危机）对房地产市场影响显著，尤其是中国香港。
• 政策调控（如利率调整、信贷限制）在去泡沫过程中起到关键作用。

结论

• 房地产市场的发展与泡沫破裂，受到多种因素影响，包括城市化、人口增长、货币政策、金融自由化和外部冲击。
• 经济增长是房地产价格长期走势的核心因素，日本因经济衰退，房价难以回升，而中国台湾、美国和中国香港则在经济恢复后逐步恢复。
• 各市场在去泡沫过程中，采取的政策和金融机制不同，导致房价调整幅度和速度各异。
• 房地产兼具消费和金融属性，其价格波动不仅影响市场，也对经济产生深远影响。

研究团队简介

• 陈嘉禾：首席策略分析师，研究领域涵盖股票策略、固定收益、国际市场等，兼任多个国际媒体评论员。
• 谷永涛：策略分析师，主要研究股票量化策略及股指期货对冲产品，具备丰富的金融市场分析经验。