20180621-招银国际-时代中国控股-01233.HK-不容小觑的湾区开发商_9页_1mb

时代中国（1233 HK）总结

核心内容

时代中国是一家总部位于广州的房地产开发商，主要深耕广州和佛山市场，专注于粤港澳大湾区的开发。随着大湾区规划的推进，公司未来发展前景被看好。公司具备充足的土储资源和城市更新项目储备，同时在财务和估值方面表现出吸引力。

主要观点

• 湾区开发商定位：时代中国是粤港澳大湾区概念的开发商，其土地储备中约56%位于大湾区，若计入清远项目，则高达90%位于珠三角区域。
• 销售增长强劲：2018年前5个月，公司实现合约销售205亿元，同比增长69%，平均销售价格为16,955元/平，增速高于大部分大型房企。
• 城市更新项目储备丰富：公司目前有68个城市更新项目，预计可转化为1,920万平的土储，其中30个项目将在2018-2020年完成改造，转化土储562万平；其余38个项目将在2020年后完成，转化土储1,358万平。
• 本地优势明显：相较于外来开发商，时代中国在广佛地区具有明显的本地项目经验优势和资金投入优势。
• 估值吸引力：公司当前市盈率（FY18E）为5.6倍，低于其他湾区开发为主的房企平均值（6.5倍），具有投资价值。
• 港股通潜在催化剂：公司股票有望在三季度进入港股通名单，这将为股价带来上升动力。

关键信息

土地储备与成本

• 截至2017年底，公司土地储备达1,684万平方米，足以支撑未来3-5年发展。
• 平均土地成本为2,971元/平方米，相当于2018年前5个月平均销售价格的17.5%。

财务表现

• 营业额：FY15A为13,638百万人民币，FY16A为16,206百万人民币，FY17A为23,110百万人民币。
• 净利润：FY15A为1,421百万人民币，FY16A为1,955百万人民币，FY17A为2,667百万人民币。
• 每股收益（EPS）：FY15A为0.8元，FY16A为1.1元，FY17A为1.5元。
• 市盈率：FY17年为5.5倍，FY18年为5.6倍。
• 市账率：FY17年为1.0倍。
• 股息率：FY17年为5.0%。
• 净财务杠杆率：FY17年为58%。

股价表现

• 当前股价为HK$12.9，年初至今升幅达74.5%。
• 1-月绝对回报为-1.5%，相对回报为3.7%。
• 3-月绝对回报为8.8%，相对回报为16.0%。
• 6-月绝对回报为82.4%，相对回报为81.0%。

股东结构

• 岑鈞雄持有65.17%股份。
• 自由流通股份占比为34.83%。

城市更新项目示例

• 项目1：Luogang (Hongwei village project)，广州，转化面积590,589平方米。
• 项目2：Tianhe Finance City Project，广州，转化面积98,900平方米。
• 项目3：Kuntai Project，广州，转化面积135,000平方米。
• 项目4：Zengcheng (Feng Ding Factory)，广州，转化面积495,000平方米。
• 项目5：Tianxin Village project，广州，转化面积156,000平方米。
• 项目6：Huangpu Chemical Factory Project，广州，转化面积145,000平方米。
• 项目7：Luofeng Project，广州，转化面积353,000平方米。
• 项目8：Nansha Houji Project，广州，转化面积125,000平方米。
• 项目9：Huangshanlu Project，广州，转化面积79,900平方米。
• 项目10：Tianhe(Niuligang Factory Project)，广州，转化面积198,000平方米。
• 项目11：Zengjun Factory Project，广州，转化面积193,500平方米。
• 项目12：Baiyun Factory Project，广州，转化面积105,000平方米。
• 项目13：Kaitai Project，广州，转化面积101,000平方米。
• 项目14：Shawan Weile Factory Project，广州，转化面积98,200平方米。
• 项目15：Shenwan Younan Village Project，中山，转化面积100,000平方米。

估值比较

• 市盈率：FY18E为5.6倍，低于其他湾区开发商平均值（6.5倍）。
• 市账率：FY18E为1.1倍。
• 盈利预测：FY18E市盈率分别为5.6、6.8、6.5、6.0、6.3、7.9倍，FY19E分别为4.5、5.5、5.3、4.4、4.8、5.6倍，FY20E分别为3.4、4.5、4.4、3.3、3.8、4.3倍。

投资评级

• 未评级：招银国际未给予投资评级。

结论

时代中国凭借其在粤港澳大湾区的土地储备、城市更新项目储备以及强劲的销售增长，展现出良好的发展潜力。当前估值具有吸引力，同时有望因港股通名单的加入而推动股价上涨。公司具备本地资源优势和合理的财务结构，是值得关注的湾区开发商之一。