> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 京沪深租金表现超预期，上海涨幅持续领跑 ## 核心内容总结 ### 1. 市场表现 - **A股地产指数**：截至2026年6月6日，申万房地产指数周跌幅为3.54%，跑输沪深300指数约2.00%。 - **H股地产指数**：东方证券香港内房股指数周跌幅0.90%，港资房企指数周跌幅4.51%，均跑输恒生指数。 - **个股表现**： - **A股**：新城控股周跌幅达10.29%，成为跌幅前列。 - **H股**：力高集团周涨幅27.33%，嘉里建设周涨幅0.58%，表现相对较好。 ### 2. 二手房市场表现 #### 2.1 租金及成交结构 - **租金表现**： - 京沪深租金表现超预期，上海租金涨幅持续领跑全国。 - 截至2026年5月，全国住宅租金已连续两个月下行，但上海、深圳及北京租金连续三个月上行。 - 上海租金涨幅近三个月分别为0.4%、0.6%、0.5%，而同期全国50城租金月环比分别为0.1%、-0.1%、-0.1%。 - 5月上海租金涨幅为0.51%，为TOP20城市中唯一正增长。 - **成交结构**： - 上海各总价段房产5月房价涨幅整体呈季节性回落，但公积金贷款覆盖不到的300-1500万中高总价段房产仍维持止跌上涨趋势。 - 各总价段房价月涨幅分别为0.9%、0.4%、0.1%、0.0%、0.1%、0.2%，其中100-200万、200-300万、300-500万、500-700万及1000-1500万总价段房价涨幅均有回落。 - 5月上海二手房成交结构与4月基本持平，0-300万占比为56.0%，300-500万占比为23.0%，500万以上占比为21.0%。 #### 2.2 挂牌价 - **上海挂牌价**：近十三周呈上行趋势，周环比上涨0.05%，涨幅回落0.03pct。 - **广深挂牌价**：周环比转正，分别上涨0.11%、0.03%。 - **北京挂牌价**：周环比下跌0.11%，跌幅走阔0.05pct。 - **年初至今挂牌价变化**： - 北京：-1.68% - 上海：+1.34% - 广州：-1.98% - 深圳：-0.66% #### 2.3 挂牌量 - **全国挂牌量**：周环比转负（-0.06%）。 - **一线城市**：挂牌量持续回落，上海降幅走阔至-0.70%，北京为-0.17%，广州为-0.14%，深圳为-0.04%。 - **年初至今挂牌量变化**： - 北京：累计下降9.46% - 上海：累计下降9.80% - 广州：累计下降4.72% - 深圳：累计增加1.97% #### 2.4 实时成交 - **广州**：实时成交周环比上涨1.5%，涨幅回落5.8pct。 - **北京**：实时成交周环比转负（-2.7%）。 - **深圳**：实时成交周环比-2.2%，降幅收窄7.5pct。 - **网签数据**： - 北京：周环比-15.8% - 上海、深圳：连续三周回落，周环比分别下降10.1%、7.6%，降幅分别走阔7.2pct、6.0pct。 ### 3. 新房市场表现 - **成交情况**： - 北京新房周环比-38%，深圳周环比-7%，上海周环比-2%，广州周环比-24%。 - 年初至今累计成交同比： - 北京：-1% - 上海：+32% - 广州：+15% - 深圳：-28% - **库存及去化**： - 一线城市新房库存持续回落，周环比下降0.4%。 ### 4. 投资建议 - **核心观点**： - 上海楼市今年已见底，但仍是磨底形态，明年才是持续涨价形态。 - 今年楼市和股市仍会有所反复，整体呈现震荡向上行情，持续性较强的β行情起点或在今年Q4或明年Q1。 - 8月底可能是地产板块的新情绪拐点，理由是7-8月预计量价双弱，加之中报季市场可能追逐业绩能见度更高的行业，叠加930或有的政策预期。 - **推荐标的**： - （1）拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企； - （2）具备估值优势和预期差的下沉市场央企开发商； - （3）深耕京沪的地方国企，可适度关注其交易性机会。 ### 5. 风险提示 - 市场情绪波动、政策变化、经济下行压力、房地产销售及投资需求疲软等。 ## 主要观点与关键信息 - **租金表现**：上海、北京、深圳租金表现优于全国，其中上海涨幅持续领跑，显示核心城市修复韧性。 - **成交结构**：上海中高总价段房产持续上涨，表明市场修复具备持续性。 - **挂牌价**：上海挂牌价持续回升，广深挂牌价转正，北京挂牌价持续下跌。 - **挂牌量**：一线城市挂牌量整体回落，上海降幅最大，深圳挂牌量略有回升。 - **成交量**：广州成交量回升，北京、深圳成交量回落，显示市场情绪分化。 - **投资逻辑**：核心城市有望引领楼市修复，地产股估值处于低位，存在配置机会。 - **政策预期**：930政策预期可能推动市场情绪改善，成为下一个择时窗口。 ## 结构性行情与市场预期 - **结构性行情**：核心城市如上海、北京、深圳表现优于其他城市，呈现K型分化。 - **市场预期**：楼市复苏灯塔上海可能在2027年率先企稳，引领高能级城市修复。 - **市场情绪**：地产股当前估值处于低位，机会大于风险，建议关注具备估值优势的房企。 ## 总结 整体来看，房地产市场在2026年5月呈现结构性行情，核心城市如上海租金持续上涨，显示市场修复韧性。尽管5月为租赁淡季，但上海、北京、深圳租金表现超预期，而全国租金持续下行。上海中高总价段房产成交持续回暖，表明市场修复可能具备持续性。新房市场整体成交回落，但上海表现相对较好。地产股当前估值处于低位，机会大于风险，建议关注龙头房企、下沉市场央企开发商及深耕京沪的地方国企。930政策预期可能推动市场情绪改善，成为下一个择时窗口。