球房地产市场历史专题之八：新加坡篇，书写辉煌篇章（2000年至今）-20210722-国海证券-13页_728kb

新加坡房地产市场发展总结（2000年至今）

核心内容概述

新加坡房地产市场自2000年以来经历了多个阶段的发展，从私人住宅市场的剧烈波动，到商业地产的资本化转型，再到公共住房体系的持续稳定发展。整个市场的发展离不开政府政策、经济转型和金融环境的支持。新加坡通过“居者有其屋”计划构建了以公共组屋为主、私人住宅为辅的二元住房体系，实现了高住房自有率和房地产市场的长期繁荣。

主要观点

• REITs推动商业地产资本化：1997年亚洲金融危机后，新加坡开始推动房地产市场资本化，REITs（房地产投资信托）应运而生，成为房地产企业融资的重要渠道。REITs的推出不仅解决了开发商的资金问题，还促进了轻资产经营模式的普及。
• 私人住宅市场波动显著：私人住宅市场受国际金融形势和海外资金流动影响较大，经历了多次大涨大跌，但整体呈上涨趋势。2009年后，随着房价上涨，鞋盒公寓成为市场新宠，但政府也采取了一系列降温政策以遏制泡沫。
• 公共住房体系稳定发展：新加坡政府通过持续的翻新改造和多样化组屋计划，保持了公共住房体系的活力和稳定性。组屋居住人口占比长期维持在80%左右，有效缓解了私人住宅市场的波动对居民的影响。
• 经济与政策的双重驱动：新加坡的房地产市场发展得益于政府的有效作为、经济转型升级和相对宽松的金融环境，形成了独特的住房供给体系，支撑了市场的长期繁荣。

关键信息

1. REITs市场发展

• 起源与政策支持：1999年，新加坡金融管理局推出《房地产基金指南》，为REITs市场铺平道路。2001年，新加坡税务局推出税收优惠政策，允许REITs将90%以上的收入进行现金分红，从而推动了REITs的快速发展。
• 市场表现：2001-2007年，新加坡REITs市场迅速扩张，2007年REITs数量达到20只。受次贷危机影响，2009年市场出现停滞，2010年后又迎来新的发行高潮。
• 开发商转型：REITs的推出促使房地产开发商从重资产模式转向轻资产模式，同时拓展了房地产金融服务业务。例如，凯德集团通过REITs实现了资产变现和资产负债率的下降。

2. 私人住宅市场波动

• 市场周期性：私人住宅市场经历了多次大起大落，分别发生在1994-1997年、2006-2008年、2010-2014年。这些波动主要由海外资金流动引起。
• 鞋盒公寓兴起：2009年后，随着房价上涨，鞋盒公寓成为市场新趋势，主要用于满足单身群体的居住需求。2010年鞋盒公寓销量迅速增长，2012年销售量突破3000户。
• 政府调控措施：为遏制房价过快上涨，新加坡政府推出九轮降温政策，最终在2014年成功遏制了私人住宅市场的过热。

3. 公共住房体系

• “居者有其屋”计划：自20世纪60年代提出以来，该计划持续推动新加坡公共住房的发展，使得住房自有率长期维持在90%左右。
• 组屋多样化与升级：建屋发展局不断推出新的组屋计划，如“设计、建设、出售”计划（DBSS）和“邻里更新计划”（NRP），以满足不同居民群体的住房需求。
• 稳定的社会保障：公共住房体系为大部分居民提供了稳定的住房保障，使他们免受私人住宅市场波动的影响。

4. 经济与政策背景

• 经济转型：新加坡政府制定“产业21计划”，推动高科技、中国战略和扩大腹地战略，促进了经济的持续增长。
• 外向型经济影响：作为全球最依赖出口的经济体之一，新加坡房地产市场深受国际经济形势影响，尤其是海外资金的流入与流出。
• 金融环境宽松：相对宽松的金融环境为房地产市场的发展提供了有力支撑，尤其是在REITs市场和私人住宅市场中。

结构分析

1. 2001-2010年：REITs兴起与私人住宅市场波动

• REITs市场发展：从2001年开始，REITs市场迎来快速发展，为房地产开发商提供了新的融资渠道。
• 私人住宅市场波动：2000-2003年，私人住宅价格指数持续下跌；2006年后，随着海外资金流入，房价迅速上涨，最终在2008年金融危机中遭遇暴跌。
• 政府调控：政府推出多轮降温政策，以遏制房价过快上涨和房地产泡沫。

2. 2010年之后：楼市的轮回与住房体系的完善

• 鞋盒公寓兴起：2009年后，鞋盒公寓成为市场新趋势，满足了单身人群的住房需求。
• 私人住宅市场调整：政府持续调控，使私人住宅价格指数在2014年止涨并开始下跌。
• 住房体系完善：新加坡通过持续的政策创新和住房供给多样化，构建了稳定的住房体系，有效保障了居民住房需求。

未来展望

• 市场潜力：在现有住房供给体系的支持下，新加坡房地产市场有望继续保持高住房自有率，为社会经济发展提供稳定支撑。
• 政策引导：如何有效引导海外资金进入国内市场，是未来房地产市场稳定发展的关键。
• 持续创新：新加坡政府将继续根据居民需求的变化，推动住房体系的创新与发展，确保市场长期繁荣。

风险提示

• 市场波动风险：新加坡房地产市场受国际经济形势和海外资金流动影响较大，存在一定的市场波动风险。
• 政策不确定性：政府调控政策的实施效果和未来方向可能对市场产生重要影响。

固定收益研究小组介绍

• 靳毅：首席分析师，北京大学理学硕士、经济双学士，曾参与管理债券规模超1000亿，2016年加入国海证券。
• 吕剑宇：乔治华盛顿大学统计学硕士，主要负责宏观、利率方向研究。
• 张赢：上海财经大学应用统计硕士，主要负责可转债、银行研究。
• 姜雅芯：武汉大学金融硕士，主要负责信用债、可转债研究。
• 周子凡：伊利诺伊大学厄巴纳-香槟分校金融硕士，主要负责海外宏观方向研究。

投资评级标准

• 行业投资评级：

  • 推荐：行业基本面向好，行业指数领先沪深300指数；
  • 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随沪深300指数；
  • 回避：行业基本面向淡，行业指数落后沪深300指数。

• 股票投资评级：

  • 买入：相对沪深300指数涨幅20%以上；
  • 增持：相对沪深300指数涨幅介于10%-20%之间；
  • 中性：相对沪深300指数涨幅介于-10%-10%之间；
  • 卖出：相对沪深300指数跌幅10%以上。

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