> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 楼市总结：小阳春后经历“压力测试”，韧性显现 ## 核心内容概述 2026年8月，房地产市场经历了6、7月的三重“压力测试”：宏观经济转弱、淡季效应和金融市场波动。尽管面临多重压力，楼市仍展现出较强的韧性，全国房价未出现急跌，二手房市场在供需关系逐渐平衡的背景下，进入底部震荡阶段。 ## 主要观点 ### 1. 市场韧性表现 - **成交量改善**：5月22个重点城市二手房成交面积同比增长16.6%，6、7月增速回落至11.4%、10.5%，但仍保持正增长。 - **价格波动可控**：5月全国二手房挂牌价环比跌幅收窄至-0.31%，但6、7月房价再度转弱，7月挂牌价跌幅扩大至-0.4%，成交价也出现小幅下跌，但跌幅好于去年同期。 - **供给结构分化**：一线城市二手房挂牌量持续下降，二线城市则出现回升，表明市场进入结构性调整阶段。 ### 2. 三重压力测试 - **宏观经济转弱**：二季度GDP同比增速降至4.3%，居民中长贷出现负增长，显示居民风险偏好下降。 - **淡季效应显现**：传统旺季已过，6月后二手房成交回归淡季水平，但仍在正增长区间。 - **金融市场波动**：科技股波动影响高总价、大户型房产价格，改善型住宅价格对金融资产波动更为敏感。 ### 3. 政策预期与市场托底 - **政策发力提效**：7月政治局会议提出加大逆周期调节力度，存量政策逐步发力，增量政策仍处于相机抉择状态。 - **稳地产信号释放**：京沪等城市先后出台楼市新政，公积金利率决策权上收，为后续政策调整预留空间。 - **政策逻辑聚焦**：当前存量政策主要集中在投资端，若效果不佳，增量政策可能聚焦于修复居民和企业资产负债表，以稳定内需。 ### 4. 结构性止跌扩散 - **五维评分与价格走势正相关**：五维止跌综合评分在60分以上城市已实现止跌回升，50-60分城市价格跌幅收窄，50分以下城市仍面临下跌压力。 - **部分城市率先止跌**： - **苏州**：80-380万总价房产挂牌价止跌，1800万以上房产小幅反弹。 - **合肥、武汉高新区**：受益于科技造富，高总价房产止跌回升。 - **重庆**：高总价房产租金回报率较高，率先止跌。 - **广州、佛山微户型**：基本止跌，进入底部震荡区间。 ## 关键信息 - **全国房价走势**：6、7月房价跌幅较5月有所扩大，但好于去年同期。 - **供给与需求变化**：二手房市场从“需求放量、供给收缩”转向“需求回落、供给压力增加”，但整体供需关系趋于平衡。 - **金融价值影响**：高总价、大户型房产价格受金融市场波动影响较大，而微型户型价格相对稳定。 - **政策预期**：存量政策已开始发力，增量政策可能在经济压力较大时出台，重点修复居民资产负债表。 - **未来展望**：随着“金九银十”成交旺季到来，房价跌幅有望收窄，止跌城市数量或将增加。 ## 风险提示 - **宏观经济改善不及预期**：若经济复苏缓慢，房价底部震荡可能延续。 - **地产企稳节奏慢于预期**：市场可能仍需时间调整，部分城市止跌进程滞后。 - **新房供给瓶颈加剧**：新房市场若持续低迷，可能对二手房市场形成拖累。 ## 政策与研究团队介绍 - **宋雪涛**（国金宏观首席）：经济学博士，专注宏观经济与房地产研究，发表多篇权威报告。 - **张馨月**（联系人）：应用经济学硕士，协助分析政策与财政相关问题。 - **其他成员**： - 孙永乐：国内宏观经济与货币流动性研究。 - 钟天：海外经济与全球货币政策研究。 - 厉梦颖：贸易政策、企业出海与产业趋势研究。 - 陈瀚学：海外市场与大类资产配置研究。 ## 报告信息 - **报告名称**：《楼市何时筑底？》 - **发布日期**：2026年8月26日 - **发布机构**：国金证券股份有限公司 - **分析师**：宋雪涛（SAC执业编号：S1130525030001） 张馨月（SAC执业编号：S1130525070016） - **联系方式**：songxuetao@gjzq.com.cn ## 免责声明 - 本报告观点不代表任何机构立场，仅作参考，不构成投资建议。 - 报告内容可能因市场变化、数据更新或研究假设调整而变化。 - 报告仅供专业投资者使用，非专业投资者使用可能产生风险。 - 报告不构成对任何人的个人推荐，使用需自行判断。