房地产行业深度研究报告：核心20城探究之杭州，产业、人口过去兑现，未来优势持续-20230526-华创证券-50页_2mb

杭州房地产行业深度研究报告总结

核心内容

杭州作为长三角核心城市之一，凭借数字经济驱动，实现经济腾飞及人口快速流入，成为民营经济聚集地。然而，随着互联网行业红利缩减，杭州面临一定的产业发展瓶颈。同时，房地产市场经历2022年的大幅下滑后，预计未来将回归1400万方的需求中枢。杭州具备良好的产业结构和人才储备，特别是在数字经济领域，具有显著的先发优势。

主要观点

• 数字经济驱动发展：杭州数字经济核心产业增加值占GDP比例达 $27%$，是其经济发展的主要驱动力。2021年杭州软件业务收入全国第四，增速全国第一，且拥有阿里巴巴、网易、海康威视等龙头企业。
• 人口与产业增长强劲：近6年杭州常住人口增长规模及增速为长三角第一，2022年GDP达到1.8万亿，排名第三，但人均GDP相对较低。
• 生产性服务业优势明显：杭州在软件与信息技术、电子商务、云计算与大数据、物联网等生产性服务业领域表现突出，为下一轮产业发展周期奠定基础。
• 制造业发展瓶颈：尽管杭州高新技术产业占比达 $71%$，但健康产业、电子信息、高端装备制造业尚不具备规模优势，且工业增加值增速较低。
• 房地产市场复苏：2023年1-4月，杭州新房、二手房成交同比上涨 $25%$ 和 $73%$，市场回暖迹象明显，预计未来需求中枢稳定在1400万方左右。

关键信息

• 经济结构：杭州经济以第三产业为主导，占比 $68%$，其中数字经济核心产业占比 $27%$。
• 产业基础：杭州在软件与信息技术、电子商务等领域具备全国领先优势，但在高端装备制造、新材料和新能源产业方面相对薄弱。
• 房地产市场：2022年杭州商品住宅销售面积下滑 $49%$，但核心区域市场热度依旧，外围区域跌幅较大。新房去化周期仅4.5个月，市场供应充足。
• 房企表现：滨江、绿城在杭州具备明显规模优势，土储充足，且在核心区域布局较多，预计率先受益于市场回暖。
• 政策支持：杭州通过降低落户门槛、提高人才补贴等方式吸引人口聚集，推动产业发展。政府性债务余额与税收收入比为1.5，债务负担较轻。

投资建议

• 关注重点房企：滨江、绿城在杭州市场具备较强竞争力，建议关注其在杭州的布局和发展。
• 聚焦核心区域：余杭、萧山等区域有望持续兑现预期，成为房地产发展的重点区域。
• 把握市场复苏机会：随着杭州土地市场和商品房销售市场回暖，房地产市场有望持续复苏。

风险提示

• 产业与人口兑现不及预期：若杭州产业和人口增长不如预期，可能对房地产市场需求产生负面影响。
• 市场竞争加剧：杭州在高端装备制造等领域面临苏州、无锡等长三角城市的较强竞争。

图表目录

• 图表1：杭州丘陵山地占总面积的 $65.6%$
• 图表2：杭州难以享受上海信息优势及产业外溢
• 图表3：2020年杭州规上工业产值中私营企业占 $27%$
• 图表4：2020年杭州民营经济占GDP比重达 $61%$
• 图表5：杭州招商引资模式不断迭代
• 图表6：杭州多次调整行政区划，2021年市区面积拓展至8000平方公里
• 图表7：杭州交通枢纽、城市路网、地铁等基础设施快速完善
• 图表8：杭州地铁运营里程快速提升至516公里
• 图表9：杭州第三产业占比 $68%$，仅次于上海
• 图表10：杭州工业增加值全国第15，排名偏低
• 图表11：过去杭州三产与二产增速剪刀差较大
• 图表12：生产性服务业保持高增速
• 图表13：杭州数字经济核心产业增加值占GDP比重提升至 $27%$
• 图表14：数字经济核心产业增加值中，制造业增加值占比 $23%$
• 图表15：杭州GDP次于上海、苏州，人均GDP较低
• 图表16：杭州常住人口增长绝对值及增速长三角第一
• 图表17：杭州工业增加值复合增速较低
• 图表18：杭州近4年工业固投增速较快
• 图表19：近年来杭州数字经济核心产业增加值增速放缓
• 图表20：2015年以来杭州三产从业人口稳步增长
• 图表21：杭州从业人口增速在长三角主要城市中领先
• 图表22：杭州软件与信息服务产业增加值较大
• 图表23：杭州软件与信息服务产业增速较高
• 图表24：2021年杭州软件业务收入全国第四，增速全国第一
• 图表25：信息技术服务、软件产品领域表现突出
• 图表26：多家软件与信息服务龙头企业在杭州落地总部
• 图表27：2021年1-10月杭州直播电商交易额占全国 $23%$
• 图表28：2021年杭州电商平台交易额占全国 $61%$
• 图表29：杭州拥有11家电商百强企业，仅次于北京、上海
• 图表30：阿里云在IaaS市场份额占比 $41%$
• 图表31：阿里云在PaaS市场份额占比 $37%$
• 图表32：杭州大数据产业发展指数排名第5，二线城市中排名第一
• 图表33：杭州人工智能算力稳居全国前三
• 图表34：杭州AIGC人才占比 $8.1%$，仅次于北上深
• 图表35：杭州互联网行业人才占比 $7.2%$
• 图表36：2021年Q1-2022年Q1杭州互联网人才流入占比 $7.8%$
• 图表37：2021年杭州电子信息产业和装备制造业占工业总产值比例 $44%$
• 图表38：2022年杭州高新技术产业占规上工业增加值比例达 $71%$
• 图表39：杭州健康产业、电子信息、高端装备制造产业增加值绝对规模一般
• 图表40：健康产业保持较高增速
• 图表41：医药制造业产值684亿元，增速一般
• 图表42：医疗器械产品数量7720件，增速不及武汉
• 图表43：海康威视、大华股份全国市场份额占比64%
• 图表44：海康威视、大华股份全球市场份额占比45%
• 图表45：2021年杭州集成电路设计销售额排全国第四
• 图表46：高端装备企业数低于长三角工业城市
• 图表47：高端装备专利数低于长三角工业城市
• 图表48：2022年杭州制造业投资额同比增加 $26%$
• 图表49：数字经济制造业增加值占工业增加值 $28%$
• 图表50：杭州科技创新竞争力全国第五
• 图表51：杭州独角兽企业数量全国第四
• 图表52：2019年以来杭州通过降低落户门槛、提高人才补贴等方式吸引人口聚集
• 图表53：以人才吸引力指数衡量，杭州排全国第五
• 图表54：2021年杭州税收规模超2000亿元
• 图表55：杭州债务余额/税收收入1.5，债务负担轻
• 图表56：杭州未来重点发展新一代信息技术、生命健康、高端装备制造业
• 图表57：2022年杭州商品住宅销售面积下降 $49%$，大于全国平均水平
• 图表58：传统核心区、余杭区住宅成交面积跌幅较小，萧山、临平以及外围区域跌幅超 $60%$
• 图表59：杭州调控政策针对性较强，有效刺激改善性需求释放
• 图表60：2021年杭州政府性基金收入与税收比降至1.1
• 图表61：2021年杭州政府性基金收入/税收收入较低
• 图表62：2015年后杭州逐渐消化过去的宅地超供
• 图表63：杭州样本住宅价格稳步上涨至29536元/平
• 图表64：杭州新房库存去化周期仅4.5个月
• 图表65：临安、萧山、富阳三区新房库存占比 $60%$
• 图表66：临安、富阳去化周期偏长，分别为27、19个月
• 图表67：2023年1-4月杭州新房成交同比上涨 $25%$
• 图表68：2023年1-4月杭州二手房成交同比上涨 $73%$
• 图表69：2022年新房摇号人数下降 $60%$，但仍供不应求
• 图表70：外围区域开盘去化率明显下降
• 图表71：杭州近6个月二手房月均成交套数2984套
• 图表72：6万人摇号红盘投资水分被挤压
• 图表73：杭州住宅销售面积与常住人口比例约1.1-1.6
• 图表74：杭州常住人口/户籍人口1.5
• 图表75：产值贡献集中在传统市区及余杭、萧山
• 图表76：余杭、上城、萧山、拱墅住宅成交占比 $64%$
• 图表77：余杭区未来科技城、云城成为杭州第三中心
• 图表78：杭州职住分离度较低
• 图表79：杭州余杭区和萧山区地产最具发展潜力
• 图表80：滨江、绿城稳居杭州销售前三，规模与后续房企拉开较大差距
• 图表81：2022年杭州TOP10房企销售占比 $58%$
• 图表82：2022年滨江、绿城市占率 $16%$、 $13%$
• 图表83：截至2022年底，滨江、绿城在杭州货值储备分别为1141亿、947亿
• 图表84：滨江在杭州A类区域占比 $55%$
• 图表85：绿城在杭州A类区域土储占比 $47%$
• 图表86：富阳、临安、钱塘等市场表现一般的区域供地缩量
• 图表87：杭州土拍民企活跃度较高，近期封顶溢价率地块占比升至 $60%$
• 图表88：滨江、绿城在杭州拿地金额明显领先其他房企