20260511-中邮证券-房地产行业报告_基本面持续修复_二手房优于新房_11页_678kb

行业投资评级总结

核心内容

本报告为房地产行业投资评级分析，内容涵盖行业基本面、行情回顾及风险提示等方面。报告指出，2026年年初以来，房地产市场在量价两端出现积极变化，核心城市表现尤为突出。整体来看，房地产行业基本面持续修复，二手房市场表现优于新房市场，且市场情绪有所回暖。

主要观点

1. 行业基本面持续修复

• 新房市场：30大中城市新房成交面积在2026年年初有所回升，其中一线城市表现相对较好，但整体新房成交量仍面临一定压力，累计同比跌幅为9.6%。
• 二手房市场：20城二手房成交面积回暖，近四周平均成交面积同比增长16.5%，二手房挂牌量和挂牌价指数有所下降，但跌幅收窄，部分核心城市已率先企稳。
• 土地市场：住宅类土地成交数量/供应数量为0.74，商服类为0.67，显示土地市场整体活跃度有所下降，溢价率环比下降，市场情绪趋于谨慎。

2. 市场表现

• A股房地产行业指数：上周上涨3.73%，跑赢沪深300指数2.39个百分点，行业排名为第13位。
• 港股物业服务及管理指数：上周上涨4.89%，跑赢恒生综合指数2.07个百分点，行业排名分别为第2和第6。
• 个股表现：A股重点房企中，苏州高新、滨江集团、衢州发展涨幅居前；港股重点房企中，保利置业、中国海外发展、越秀地产表现突出；物业服务企业中，滨江服务、建发物业、融创服务涨幅领先。

3. 投资建议

• 行业评级为“强于大市”，表明房地产行业整体表现优于市场平均水平。
• 投资者需关注政策变化、行业销售、收储进度及市场情绪等潜在风险。

关键信息

行业数据概览

• 收盘点位：2255.05
• 52周最高：2436.17
• 52周最低：1938.26

新房成交及库存

• 30大中城市新房成交面积：143.78万方（上周），累计同比-9.6%。
• 近四周平均新房成交面积：159.64万方，同比+0.7%，环比+2.3%。
• 一线城市新房成交面积：54.77万方，同比+7.9%，环比-0.6%。
• 二线城市新房成交面积：71.68万方，同比-4.4%，环比+3.6%。
• 三线城市新房成交面积：31.19万方，同比+1%，环比+2.3%。
• 14城可售面积：7453.14万方，同比-6.52%，环比-0.98%。
• 14城去化周期：19.54个月，一线城市去化周期为13.7个月。

二手房成交及挂牌

• 20城二手房成交面积：222.51万方（上周），累计同比+0.2%。
• 近四周平均二手房成交面积：254.73万方，同比+16.5%，环比-2.2%。
• 全国城市二手房挂牌量指数：1.92，环比-13.1%。
• 全国城市二手房挂牌价指数：143.46，环比-0.05%。

土地市场成交

• 住宅类土地供销比：0.74（近四周平均）。
• 商服类土地供销比：0.67（近四周平均）。
• 住宅类土地成交楼面均价：7419.75元/平方米，溢价率4.69%，环比下降4.97个百分点。
• 商服类土地成交楼面均价：2560.5元/平方米，溢价率1.86%，环比下降0.22个百分点。

风险提示

• 政策不及预期：政策效果可能未达预期，影响行业走势。
• 行业销售不及预期：销售数据可能低于预期，影响市场信心。
• 收储进度不及预期：政府收储进度可能滞后，影响市场供需关系。
• 市场情绪极端避险：市场可能因不确定性而出现极端避险行为，导致投资风险上升。

投资评级说明

• 股票评级：
  • 买入：预期个股相对基准指数涨幅在20%以上。
  • 增持：预期个股相对基准指数涨幅在10%与20%之间。
  • 中性：预期个股相对基准指数涨幅在-10%与10%之间。
  • 回避：预期个股相对基准指数涨幅在-10%以下。
• 行业评级：
  • 强于大市：预期行业相对基准指数涨幅在10%以上。
  • 中性：预期行业相对基准指数涨幅在-10%与10%之间。
  • 弱于大市：预期行业相对基准指数涨幅在-10%以下。
• 可转债评级：
  • 推荐：预期可转债相对基准指数涨幅在10%以上。
  • 谨慎推荐：预期可转债相对基准指数涨幅在5%与10%之间。
  • 中性：预期可转债相对基准指数涨幅在-5%与5%之间。
  • 回避：预期可转债相对基准指数涨幅在-5%以下。

分析师声明与免责声明

• 分析师声明：报告由中邮证券分析师撰写，承诺与所评价证券无利害关系。
• 免责声明：报告数据来源于公开资料，仅供参考，不构成投资建议，中邮证券不对使用报告导致的损失承担责任。报告内容可能随时更改，过往表现不预示未来结果。

中邮证券简介

• 成立于2002年9月，注册资本61.68亿元。
• 由中国邮政集团有限公司绝对控股，是中邮创业基金管理股份有限公司的第二大股东。
• 经营范围涵盖证券经纪、自营、投资咨询、资产管理、融资融券等。
• 截至2025年10月底，全国设有58家分支机构，服务经纪客户超过260万人。

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