> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 悉尼工业市场状况总结（Q1 2026） ## 核心内容 悉尼工业市场在2026年第一季度展现出以下特点： - **租金稳定**：西悉尼主要工业租金保持稳定，范围在每平方米200至300美元之间。优质物业租金维持在200-250美元/平方米，次级物业租金为176美元/平方米。 - **激励措施上升**：激励措施持续上升，达到历史最高点23%。这导致过去12个月西悉尼的净有效租金下降了4.6%。 - **租赁活动强劲**：2025年全年租赁量达到705,000平方米，同比增长44%。外西区和西南区占租赁面积的89%。 - **空置率上升**：2026年第一季度空置面积增至232,624平方米，占总面积的18%。转租空间占总可用空间的20%。 - **投资活动活跃**：2025年全年交易量达到40亿美元，投资活动在2026年第一季度有所放缓，但预计全年将增加。重要交易包括阿里罗集团以4.38亿美元收购两处资产。 - **供应量减少**：2025年新开发项目总面积为17万平方米，2026年预计新增供应量将减少至约10万平方米。 - **收益率稳定**：核心市场收益率在4.75% - 5.75%之间波动，过去一年平均收益率紧缩了19个基点。 ## 主要观点 ### 租赁市场 - **外西区和西南区主导租赁活动**：2025年租赁量达705,000平方米，同比增长44%。外西区和西南区合计占89%。 - **行业需求分布**：运输/物流（29%）、零售商（22%）和制造商（21%）是主要租赁需求来源。 - **空置率攀升**：2026年第一季度空置面积增至232,624平方米，空置率同比上升60%。 - **预承诺推动增长**：65%的现有空间和27%的预承诺推动了租赁量的增长。 ### 投资市场 - **交易量稳定**：2025年全年交易量达40亿美元，投资活动在2026年第一季度开局较慢。 - **重要交易**：阿里罗集团以4.38亿美元收购两处资产，推动市场活跃度。 - **收益率波动**：核心市场收益率稳定在4.75% - 5.75%之间，过去一年平均收益率紧缩19个基点。 ### 供应与开发 - **供应量减少**：2025年新增供应量为17万平方米，2026年预计减少至约10万平方米。 - **开发项目**：2026年预计完成的开发项目包括Hale Capital在Rosehill和Lidcombe的开发，预计新增供应量为105,000平方米。 - **空置空间分类**：空置空间分为现有建筑、投机建筑和在建投机建筑，分别代表不同的市场状态。 ## 关键信息 ### 区域分析 - **外西区**： - 租金范围：200-250美元/平方米 - 空置面积：2025年第一季度为143,857平方米，占总面积的18% - 新增供应量预测：2026年预计新增供应量为105,000平方米（占总新供应的20%） - 收益率：4.75% - 5.75% - **西南区**： - 租金范围：350-475美元/平方米 - 空置面积：2026年第一季度增至232,624平方米，占总面积的18% - 新增供应量预测：2026年预计新增供应量为84,000平方米（占总新供应的17.5%） - 收益率：4.50% - 5.00% - **内西区**： - 租金范围：220-300美元/平方米 - 空置面积：2025年第一季度为143,857平方米 - 新增供应量预测：2026年预计新增供应量为84,000平方米 - 收益率：4.75% - 5.50% - **南区**： - 租金范围：405美元/平方米 - 空置面积：2026年第一季度为143,857平方米 - 新增供应量预测：2026年预计新增供应量为84,000平方米 - 收益率：4.9% ### 市场趋势 - **激励措施增加**：激励措施达到历史最高点23%，对租金形成下行压力。 - **租金增长放缓**：尽管租赁活动强劲，租金增长却因激励措施而受到抑制。 - **投资信心回升**：尽管第一季度投资活动较慢，但市场预期全年将有所回升。 - **空置率上升**：多个区域的空置率在2026年第一季度攀升至新高，表明市场存在一定的供应过剩或需求不足。 ## 图表与数据 - **工业空置面积**：2026年第一季度空置面积达808,488平方米。 - **租赁面积**：2025年全年租赁面积达705,000平方米。 - **新增供应量**：2025年新增供应量为17万平方米，2026年预计减少至约10万平方米。 - **净租金**：过去一年净租金保持稳定，平均为每平方米220-300美元。 - **收益率**：核心市场收益率稳定在4.75% - 5.75%，过去一年平均收益率紧缩19个基点。 ## 资产类型 - **优质资产**：现代设计，良好状态与实用性，含10-30%办公组件，位于成熟工业区。 - **次级资产**：设计较旧，状况合理/较差，劣于优质资产，办公室组件占比在10-20%。 - **接管代表**：现有资产吸收、投机性开发或预承诺。 ## 联系信息 - **Ben Burston**：ben.burston@au.knightfrank.com | +61 2 9036 6620 - **Marco Mascitelli**：marco.mascitelli@au.knightfrank.com | +61 2 9036 6620 - **Landor Maciel**：lando.maciel@au.knightfrank.com | +61 2 9036 6620 - **Naki Dai**：naki.dai@au.knightfrank.com | +61 2 9036 6620 - **Jack Needham**：jack.needham@au.knightfrank.com | +61 2 9036 6620