20160629-高盛-Hong_Kong_Real_Estate_Don’t_read_too_much_in_volume_pick_up_amid_skew_to_small-ticket_units_and_uncertain_macro_23页_1mb

香港房地产市场分析总结

核心内容概览

本报告分析了2016年第二季度香港房地产市场的表现，包括住宅成交量、价格调整趋势、宏观不确定性对市场的影响，以及对开发商和REITs的估值与投资建议。

主要观点

• 住宅成交量回升但增长缓慢：
  2016年4月至5月的平均每月住宅成交量为4,526单位，较2016年第一季度的1,917单位增长了136%。然而，与去年同期相比，成交量仍下降1%，且与过去20年的平均水平相比下降36%。成交量的回升主要受到季节性和开发商促销政策的影响，但市场整体仍处于低迷状态。

• 价格调整放缓：
  住宅价格的调整速度有所放缓，2016年上半年住宅价格同比下降4.9%，较2015年9月的峰值下降12.1%。市场预期美联储加息步伐放缓，使得香港利率上行压力减弱，进一步减缓了价格调整。

• 市场分化加剧：
  住宅市场继续呈现分化趋势，成交量主要集中在低价位（<HK$5mn）和高价位（>HK$20mn）单位。宏观不确定性对升级型买家和投资者的影响更大，而首次购房者的信心相对稳定。

• 宏观不确定性影响市场情绪：
  在英国脱欧公投后，市场情绪受挫，前十大物业在次级市场仅录得5宗交易，为20周最低水平。这种不确定性可能延长低利率环境，从而影响购房者的决策。

• 开发商融资政策宽松：
  部分开发商提供高于传统银行的贷款至价值（LTV）比例，如CKP提供最高123%的LTV，SHKP提供120%的LTV。这些融资方案主要用于促进中端及升级市场，但主要是短期过渡贷款，最终仍需依赖传统银行。

• 投资建议：
  报告建议投资者关注相对防御性更强的写字楼市场（如Swire Prop和HKLand），并看好CKP和HLP的长期表现。同时，对Hysan和Champion REIT给出“Sell”评级，认为其前景不佳。

关键信息

估值概况

住宅成交量趋势

• 2016年4月至5月的住宅成交量显著回升，但仍低于2015年同期。
• 2016年第二季度通常为成交量高峰，但当前市场仍受宏观因素影响，表现疲软。
• 住宅市场呈现“双极化”趋势，即高价位和低价位单位交易活跃，中端市场表现平淡。

价格走势

• 住宅价格在2016年上半年累计下跌4.9%，较2015年9月的峰值下跌12.1%。
• 价格调整速度放缓，市场对利率预期趋于温和，预计未来几年价格将逐步下降。

政策与市场影响

• 香港金融管理局（HKMA）实施了多项抑制房地产市场的措施，包括提高贷款至价值（LTV）和债务服务比率（DSR）限制。
• 这些政策导致大部分买家无法满足高价位房产的购买条件，从而推动市场分化。
• 高净值人群和外国投资者在高端市场持续活跃，尽管面临额外的印花税。

融资政策

• 开发商提供高LTV贷款以促进销售，如CKP提供123%的LTV，SHKP提供120%的LTV。
• 这些贷款通常期限较短（3-5年），利率在初期较低，随后可能上调。
• 购房者最终仍需转向传统银行获取长期抵押贷款。

投资建议

• 推荐投资：写字楼市场（Swire Prop、HKLand）和部分开发商（CKP、HLP）。
• 谨慎投资：部分开发商（如Sino Land）和REITs（如Champion REIT）。
• 市场展望：住宅价格将在未来几年逐步下降，但调整过程将缓慢，受利率和市场供需影响。

结论

综上所述，香港房地产市场在2016年第二季度表现出一定的复苏迹象，但整体仍处于低迷状态。市场分化明显，成交量主要集中在低价位和高价位单位，中端市场表现平淡。宏观不确定性对市场情绪影响较大，但利率预期温和，使得价格调整缓慢。投资者应关注相对防御性较强的写字楼市场和部分优质开发商，同时警惕未来12个月的政治事件对市场政策的影响。