> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 2026年第一季度上海房地产市场总结 ## 核心内容概览 2026年第一季度，上海房地产市场在整体下行趋势中展现出结构性韧性，尤其在办公楼、零售、仓储物流及商务园区领域，市场表现分化明显，部分板块需求释放积极，租金调整趋于温和，投资市场核心资产吸引力凸显，多元资本加速布局。 --- ## 办公楼市场 ### 主要观点 - **市场表现**：2026年第一季度上海办公楼市场净吸纳量为14.8万平方米，空置率为24.4%，租金报价为240.5元/月/平方米，有效租金为162.2元/月/平方米，环比分别下降0.5%和2.4%。 - **需求结构**：专业服务业占比最高（21%），其中广告传媒和律师事务所贡献显著；金融业（15%）和消费品行业（14%）紧随其后；第三方办公及酒店需求增长（12%和11%）。 - **区域表现**：北外滩（15%）、陆家嘴（11%）、徐汇滨江（10%）为需求集中区域，租金下行趋势中出现跌幅收窄迹象。 - **未来展望**：预计未来六个月将迎来K11 Atelier、静安新中心等优质项目入市，推动市场供需修复。 --- ## 零售市场 ### 主要观点 - **市场表现**：第一季度新增供应14万平方米，空置率9.2%，净吸纳量3.4万平方米，平均租金面价30.9元/天/平方米。 - **需求结构**：餐饮品牌（43%）成为零售市场增长主力，亚洲菜系（如寿司郎、汉堡肉、寿喜烧）回归势头强劲；时尚服饰（23%）热度持续，运动户外品牌精品化布局明显，国潮珠宝（8%）及生活方式（7%）品牌活跃。 - **区域表现**：核心商圈如港汇恒隆、淮海百盛、日月光广场等吸引大量新店开业；次级商圈如虹桥、长风等也出现品牌落位。 - **未来展望**：预计未来六个月将有超132万平方米新增供应入市，加剧核心商圈与新兴区域的客流竞争；消费环境趋于理性，线下实体商业意愿加速重构。 --- ## 仓储物流市场 ### 主要观点 - **市场表现**：第一季度新增供应0万平方米，空置率22.5%，净吸纳量18.2万平方米，平均租金报价35.8元/月/平方米。 - **需求结构**：第三方物流（43.4%）和制造业（33%）双轮驱动去化，其中汽车产业链表现尤为突出；批发零售类亦有积极表现。 - **区域表现**：嘉定、外高桥、松江和金山等区域租金下调幅度超过2%，而普陀、空港等区域租金相对稳定。 - **未来展望**：预计未来六个月新增供应约40万平方米，主要分布在松江、临港、青浦和浦东；租金跌幅有望进一步收窄。 --- ## 商务园区市场 ### 主要观点 - **市场表现**：第一季度新增供应27.5万平方米，空置率26.8%，净吸纳量8.6万平方米，环比下降17.3%，但同比增长39.9%。 - **需求结构**：TMT行业（61.5%）主导市场去化，电信通讯与芯片半导体企业活跃；生物医药（10%）、快销类（7.1%）及酒店餐饮（6.9%）需求增长。 - **区域表现**：张江（37%）、金桥（17%）、漕河泾（15%）为主要去化区域，其中张江受TMT与生物医药企业搬迁驱动，表现突出。 - **未来展望**：预计未来六个月将有110万平方米新增园区研发办公供应入市，叠加“十五五”规划下新兴产业推动，市场有望结构性复苏。 --- ## 物业投资市场 ### 主要观点 - **市场表现**：第一季度成交总额达136.3亿元，其中办公楼相关物业占比52%，投资自用型占比36%，内资买家占比93%。 - **投资趋势**：核心资产吸引力凸显，高品质办公楼持续受到自用企业及长线资本青睐；金融与航运行业自用买家布局滨江板块。 - **资本动向**：全国资本加速重组上海核心资产版图，如厦门国企购入仙乐斯广场、济南民企购入黄浦中港汇；保险机构与地产基金积极布局酒店与长租公寓。 - **未来展望**：随着商业不动产REITs试点推进，办公楼、商业及酒店物业有望迎来流动性红利；市场博弈将更多聚焦于底层资产运营能力与退出渠道多样性。 --- ## 总结 2026年第一季度，上海房地产市场整体承压，但核心板块与优质资产展现出较强的韧性与吸引力。办公楼市场在专业服务与金融需求带动下持续改善，零售市场在餐饮与服饰品牌活跃中重塑竞争格局，仓储物流市场在进出口复苏与制造业需求推动下逐步修复，商务园区市场则在TMT与生物医药带动下迎来结构性复苏。投资市场在核心资产估值回归理性背景下，多元资本加速入局，推动市场进入新的发展阶段。未来市场将在供需重构与行业转换中，逐步实现平衡。