> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产行业周度总结：总量压力仍存，楼市结构性回暖延续 ## 核心内容 本周国家统计局公布了2026年1-6月全国房地产数据，显示总量数据继续走弱，房地产投资和新开工面积累计同比降幅持续扩大，库存面积虽环比下降但降幅较小，房地产仍是固定资产投资和消费的主要拖累项。同时，核心城市房价结构性改善特征进一步强化，尤其是北京、上海、广州和深圳，其中京沪二手房价格已连续5个月环比上涨，广深连续4个月上涨，且70个大中城市中二手住宅销售价格环比上涨城市达到9个，为2023年下半年以来首次出现。 ## 主要观点 - **总量数据疲软**：房地产投资和新开工面积持续走弱，新房销售面积和金额同比下滑，需求端依然疲弱，结构性回暖尚未传导至全国系统性改善。 - **核心城市结构性改善**：上海和深圳的房价改善逻辑不同，上海主要集中在低总价房源，深圳则体现在中高总价段，反映了不同的市场因素。 - **结构性分化明显**：楼市呈现K型分化，核心城市房价企稳改善，而其他城市仍面临较大压力。 - **地产股先行**：参考日本经验，只要核心城市房价企稳，地产股行情可能提前启动，无需等待总量指标全面反转。 - **择时窗口提示**：建议关注三季度末的配置机会，预计金九银十数据将改善，叠加政策预期，可能迎来布局时机。 ## 关键信息 ### 一、二手房市场 - **挂牌价**：上海基本持平，北京、广州、深圳继续回落。其中，上海挂牌价年初至今累计上涨1.65%，其他城市则出现不同程度的下跌。 - **挂牌量**：一线城市挂牌量持续下行，上海近十八周下行，深圳五连降。北京挂牌量周环比转正，其他城市挂牌量降幅收窄或走阔。 - **成交量**：北京、广州、深圳二手房成交量环比转正，近四周仅第三周回落，显示出市场回暖迹象。上海成交量持续下滑，但其改善主要体现在低总价房源。 - **议价率**：上海议价率五连降，北京、广州月环比转负，深圳议价率转正，表明市场议价空间逐步缩小。 ### 二、新房市场 - **成交情况**：北京、广州、上海新房成交连续下降，深圳周环比转负。一线城市新房库存四连降，降幅收窄。 - **库存及去化**：一线城市新房库存面积持续下降，去化周期缩短，显示市场逐步改善。 ### 三、房企融资 - **融资规模**：上周房地产企业新增债券融资137.5亿元，年初至今融资规模合计2289.27亿元，同比下降45%。 - **典型案例**：华润置地发行15亿元中票，票面利率1.82%，显示部分房企融资成本有所下降。 ### 四、行业政策 - **政策支持**：国务院批复《扩大消费“十五五”规划》，强调优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房供给、深化住房公积金制度改革等。 - **土地市场**：成都、南京等地住宅用地成交，招商蛇口参与竞拍，显示部分城市土地市场热度不减。 ### 五、投资建议 - **推荐标的**： 1. 拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企； 2. 楼市K型分化背景下，具备估值优势和预期差的下沉市场央企开发商； 3. 深耕京沪的地方国企，存在交易性机会。 - **择时窗口**：建议在三季度末逢低布局，市场可能迎来阶段性改善。 ### 六、风险提示 - **政策不及预期**：逆周期调节政策力度和节奏可能不如预期。 - **楼市改善不及预期**：核心城市楼市改善可能不如预期，市场仍有下行风险。 - **房企信用风险**：若政策和基本面改善不及预期，房企信用风险可能加剧。 ## 行业评级 - **行业评级**：看好（维持） - **国家/地区**：中国 - **行业**：房地产行业 - **报告发布日期**：2026年07月20日 ## 分析师信息 - **分析师**：吴胤翔 - **执业证书编号**：S0860526010001 - **邮箱**：wuyinxiang@orientsec.com.cn - **电话**：021-63326320 ## 相关报告 - 《京沪深租金连续四月上涨，强化行业结构改善持续性预期》 - 《Top3集中度进一步提升，重申行业投资逻辑在α不在β》 - 《科技造富并非此轮韩国楼市改善起点，中国核心城市修复斜率预计低于韩国》 - 《楼市K型分化延续，地产股等待三季度末择时窗口》 - 《核心城市土拍热度持续走高，地产股短期调整已相对充分》 - 《京沪深租金表现超预期，上海涨幅持续明显领跑》 - 《城市更新规划并无超预期政策，重申板块逻辑在内不在外》 - 《短期回调不改中期趋势，头部央企成长空间巨大》 - 《短期预期已消化相对充分，中长期向上趋势不变》 - 《上海楼市改善逻辑逐步从“买得起”走向“愿意买”》 - 《广深新政效果初显，上海4月涨价资产呈现一定从低总价往高总价传导迹象》 - 《“银四”变“金四”，成交量同比高增》 - 《成交量再次回升，挂牌量持续下行，上海房价彰显韧性》 - 《实时成交延续回落，上海量价一枝独秀》 - 《如何理解近期楼市基本面边际变化的“同”与“不同”：周期问底系列深度（一）》 - 《成交量继续回落，北上广挂牌量持续下行》 ## 图表目录 - 图1：上海二手房分总价段月环比：低总价段上涨为主 - 图2：深圳二手房分总价段月环比：中高总价段上涨为主 - 图3：申万房地产指数周跌幅4.78%，相对沪深300收益+0.48% - 图4：板块周涨跌幅比较：房地产表现位居中游 - 图5：香港内房股周涨幅4.06%，港资房企周涨幅4.08%，相对恒指收益2.46%和2.47% - 图6：挂牌价走势：全国周环比-0.11% - 图7：分线城市二手房挂牌量变化：一线城市周环比-0.24% - 图8：北京-二手房挂牌量价：挂牌量周环比+0.22% - 图9：上海-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-0.05% - 图10：广州-二手房挂牌量价：挂牌量周环比+0.04% - 图11：深圳-二手房挂牌量价：挂牌量周环比-1.54% - 图12：一线城市二手房日度实时成交：周环比-6.4% - 图13：二线城市二手房日度实时成交：周环比-6.2% - 图14：北京-二手房日度实时成交：周环比+2.3% - 图15：上海-二手房日度实时成交：周环比+1.4% - 图16：广州-二手房日度实时成交：周环比+10.1% - 图17：深圳-二手房日度实时成交：周环比+6.4% - 图18：一线城市议价率走势图：上海环比下降0.5pct ## 表格目录 - 表1：2026年1—6月份全国房地产开发和销售情况 - 表2：A股上周房地产股票涨跌幅榜 - 表3：H股香港内房股上周涨跌幅榜 - 表4：H股港资房企上周涨跌幅榜 - 表5：挂牌价历史复盘 - 表6：挂牌价变化 - 表7：挂牌量变化 - 表8：挂牌量历史复盘 - 表9：挂牌量历史复盘（上海） - 表10：实时成交量变化 - 表11：一线城市议价率变化 - 表12：二线城市议价率变化 - 表13：上周10大城市新房成交情况 - 表14：新房库存、去化周期情况 - 表15：房地产企业上周融资明细 - 表16：上周房地产行业政策及新闻 --- **总结**：当前房地产行业总量数据疲软，但核心城市房价结构性改善特征显著，楼市仍呈现K型分化。预计核心城市房价将在2027年率先企稳并引领全国修复，地产股行情可能提前启动。建议投资者关注拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企，以及具备估值优势的下沉市场央企开发商，同时可适度关注深耕京沪的地方国企。三季度末可能是下一个择时窗口，需关注政策预期和市场数据改善。风险提示包括政策不及预期、楼市改善不及预期和房企信用风险加剧。