> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 2026年上半年上海房地产市场总结 ## 核心内容概览 2026年上半年，上海房地产市场整体保持活跃，办公楼、零售、仓储物流及园区市场均呈现出不同程度的供需变化与市场回暖。各细分市场在政策支持、产业升级及消费需求的推动下，呈现出结构性优化和持续增长的趋势。 --- ## 办公楼市场 ### 主要观点 - **市场活跃度回升**：上半年办公楼市场保持活跃，新增供应73.3万平方米，净吸纳量31.6万平方米，同比增长83%。 - **行业结构优化**：金融业以16.0%的占比位居需求首位，专业服务业紧随其后（15.7%），TMT行业（14.5%）和消费品（11.8%）亦表现强劲。 - **区域表现**：北外滩（14.8%）、陆家嘴（10.7%）、淮海中路（7.9%）及徐汇滨江、南京西路（各7.0%）是主要去化区域。 - **租金表现**：全市租金报价同比下降1.7%至237.2元/月/平方米，有效租金下降4.6%至158.0元/月/平方米。 - **未来展望**：下半年预计新增供应约50万平方米，市场去化动能有望持续改善，租金调整趋缓。 --- ## 零售市场 ### 主要观点 - **新增供应释放活力**：上半年新增供应61.2万平方米，净吸纳量达46.6万平方米。 - **需求结构变化**：零售业态需求占比提升至53.2%，其中服饰（25%）、餐饮（39%）是主要驱动因素。 - **品牌扩张**：首店经济推动品牌拓店热潮，Nordisk、Lululemon、Musinsa Standard等品牌入驻核心商圈。 - **租金表现**：首层平均租金同比下降1.2%至31.4元/天/平方米。 - **未来展望**：下半年预计新增供应约76.6万平方米，政府将通过促消费政策及商业业态升级进一步激活市场。 --- ## 仓储物流市场 ### 主要观点 - **市场稳步复苏**：上半年新增供应20.2万平方米，净吸纳量达30.5万平方米。 - **需求结构多元**：三方物流（54%）、批发零售（26%）主导需求，国际连锁零售、高端消费及全渠道企业积极落位。 - **租金降幅收窄**：全市租金同比下降10.5%至35.2元/月/平方米，较去年同期跌幅收窄。 - **区域表现**：青浦、松江、宝山为主要吸纳区域，金山因国补政策退坡出现部分退租。 - **未来展望**：下半年预计新增供应近50万平方米，市场供需关系有望逐步改善，租金趋于企稳。 --- ## 园区市场 ### 主要观点 - **供给释放显著**：上半年新增供应67.9万平方米，同比增长61.7%，其中70%位于漕河泾和临空板块。 - **需求结构集中**：TMT行业主导市场去化，占比达61.6%，电信通讯、芯片半导体、互联网及游戏类企业需求旺盛。 - **行业需求多元**：3C电子（11.7%）、生物医药（8.7%）、高端制造（7.1%）等产业支撑园区需求。 - **租金表现**：租金报价同比下降3.5%至131.0元/月/平方米，有效租金下降5.5%至89.7元/月/平方米。 - **未来展望**：下半年预计新增供应45万平方米，人工智能、集成电路等新兴产业将持续带动园区需求增长。 --- ## 物业投资市场 ### 主要观点 - **市场温和复苏**：上半年投资交易总额达273.5亿元，交易笔数62笔，较去年同期增长18%。 - **交易结构变化**：办公楼以50%的交易笔数占比领跑，酒店（16%）、零售（15%）紧随其后。 - **买家类型分布**：企业买家贡献33%的交易金额，机构投资者与地产基金合计占比22%，地产公司占比21%。 - **投资趋势**：投资型交易占比67%，法拍交易笔数下降至24%，市场偏好逐步转向优质资产。 - **未来展望**：建议关注核心区域稳定运营的优质办公楼及产业聚集区的长租公寓资产，物流市场租金止跌企稳，高标仓价值有望修复。 --- ## 总结 2026年上半年，上海房地产市场在政策支持、产业升级及消费需求的共同作用下，整体呈现回暖态势。办公楼市场在金融业及TMT行业推动下保持活跃，零售市场受益于首店经济与消费升级，仓储物流市场逐步修复，租金跌幅收窄，园区市场则因新兴产业崛起而持续增长。投资市场温和复苏，资产配置向优质标的倾斜，市场基本面逐步改善，未来市场仍有较大发展潜力。