> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 如何理解近期楼市基本面边际变化的“同”与“不同”总结 ## 核心内容 本报告分析了近期中国房地产市场基本面的边际变化，指出尽管市场仍呈现某些传统特征，但已出现一些与以往不同的积极变化。这些变化可能预示着楼市周期底部临近，为投资提供新的思路。 ## 主要观点 ### 一、近期基本面边际变化的“同” 1. **“以价换量”特征依然显著** - 本次小阳春成交量表现较好，但价格未同步上涨，资产价格仍处于下行通道。 - 全国、北京、上海、广州、深圳节后六周二手房累计成交农历同比分别增长 $13.3\%$ 、 $15.1\%$ 、 $16.6\%$ 、 $7.9\%$ 、 $1.3\%$ 。 - 但全国二手房挂牌价下跌 $0.7\%$ ，上海仅微涨 $0.2\%$ ，北京、广州、深圳分别下跌 $0.5\%$ 、 $0.5\%$ 、 $0.4\%$ 。 2. **二手房强、新房弱格局持续** - 2026年一线城市新房累计成交农历同比下降 $10\%$ ，二手房则同比上升 $21\%$ 。 - 二手房凭借灵活的定价机制进一步抢占市场，边际定价权向其倾斜。 3. **核心城市主导市场复苏** - 上海作为核心城市，二手房成交表现突出，而低能级城市如长沙、沈阳、天津仍面临较大复苏压力。 - 上海挂牌价节后六周累计上涨 $0.2\%$ ，而全国挂牌价仍下跌 $0.7\%$ 。 4. **成交结构仍以刚需为主** - 核心城市二手房成交中，总价低于300万的房源占比高，表明市场仍以刚需为主导。 - 上海刚需房租金回报率接近或超过公积金贷款利率，具备一定吸引力。 ### 二、近期楼市基本面边际变化的“不同” 1. **挂牌量主动收缩** - 北京、上海挂牌量自2025年起因房东惜售主动减少，与以往由成交量上涨引发的挂牌量下行不同。 - 截至2026年4月5日，北京、上海挂牌量较近两年峰值回落 $14.1\%$ 、 $27.5\%$ 。 2. **成交量和价格同步回暖** - 节前北京、上海在无政策催化下首次出现成交量上升、价格回暖的改善迹象。 - 2026年2月北京、上海二手房价格月环比分别上涨 $0.3\%$ 、 $0.2\%$ 。 3. **“成交量升、挂牌量降、价格回暖”现象显现** - 上海在成交量上升的同时挂牌量持续下降，挂牌价回暖。 - 北京、上海二手房去化周期分别降至7.9个月、3.6个月，库存水平较健康。 4. **价格跌幅明显收窄** - 节后六周全国、一线城市、二线城市的挂牌价跌幅较往年同期明显收窄，分别为1.5pct、1.4pct、1.3pct。 - 上海挂牌价已连续四周上涨，表现出明显的市场回暖。 5. **一线城市挂牌量反季节性回落** - 北京、上海、广州挂牌量节后六周持续下降，与往年形成鲜明对比。 - 深圳挂牌量仍小幅增长，但增速大幅回落。 ## 关键信息 - **市场周期**：当前楼市进入“跌幅收敛+结构分化的弱修复阶段”，核心城市如上海有望率先企稳。 - **房价见底预期**：分析师认为2027年核心城市房价有望见底，资本市场通常领先房价拐点3-6个月。 - **投资建议**： - 关注深耕北京、上海的全国性房企或地方国企； - 优先推荐受益于香港楼市改善的港资房企； - 关注商业地产REITs推出及利率下行背景下具备优秀运营能力的商业地产相关标的； - 关注深耕产品力、去化和盈利能力更优的“好房子”企业。 ## 风险提示 1. 地产逆周期调节政策不及预期； 2. 楼市改善不及预期，存在成交量下行、挂牌量回升、房价再次下跌的风险； 3. 房企信用风险加剧，可能拖累板块整体表现。 ## 结论 近期楼市基本面边际变化虽延续传统“以价换量”、“二手房强、新房弱”、“核心城市强”、“刚需房强”的结构性特征，但核心城市如北京、上海已出现供给收缩、价格回暖等积极变化，标志着市场调整可能接近尾声，房价有望率先企稳，为高能级城市带来景气度修复的契机。