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供给提速，关注商业不动产 REITs 投资机会

核心内容概览

2026 年，我国公募 REITs 市场迎来重要发展节点，商业不动产 REITs 试点全面落地，市场供给与资金引流双向推进，助力市场高质量发展。商业不动产 REITs 审核流程大幅简化，首批产品实现超募并提前结束募集，市场反响热烈，成为一级市场的核心看点。

主要观点

• 政策持续细化：监管层在 REITs 资产范围拓展、投资工具创新、存量盘活机制等方面持续出台政策，推动市场向高质量发展深化。商业不动产 REITs 资产范围扩大至购物中心、写字楼、酒店等成熟商业资产，审核机制优化，由证监会直接注册，简化申报流程。
• 供给扩容提速：截至 2026 年 5 月，全市场已受理 20 单商业不动产 REITs，申报规模超 700 亿元。首批 4 只商业不动产 REITs 已完成募集，将于 6 月 18 日集中上市，推动市场进入“基础设施 + 商业不动产”双赛道并行阶段。
• 二级市场表现疲软：5 月公募 REITs 市场延续震荡下行态势，中证 REITs 指数全月累计下跌 3.15%。板块表现分化，保障性租赁住房与生态环保基础设施录得正收益，其余板块均出现不同程度下跌，其中园区基础设施跌幅最大。
• 交易热度边际修复：5 月日均成交额与换手率环比双升，市场活跃度有所回暖。特许经营权类 REITs 流动性表现优于产权类，大宗交易折溢价率由负转正，反映优质运营标的的配置价值得到机构认可。
• 估值情况分化：特许经营权类与产权类 REITs 估值体系不同，特许经营权类资产现金流确定性更强，估值更具防御性；产权类资产则因板块分化，估值与派息率表现不一，部分板块估值偏低，现金分派率吸引力提升。
• 投资机会显现：在长端利率下行与资产荒背景下，REITs 仍是优质固收 + 替代品种。市场回调为机构资金提供了更好的布局时点，基本面扎实、分红确定性强的标的有望迎来估值修复。

关键信息

一级市场情况

• 首批商业不动产 REITs 发行情况：5 月内，首批 4 只商业不动产 REITs 启动网下询价与公众发售，全部实现超募并提前结束募集，合计募集规模超 200 亿元。
• 市场储备充足：截至 5 月 31 日，我国已挂牌上市公募 REITs 产品达 82 只，总市值 2200.94 亿元，市场储备项目充足，覆盖多元资产类型。
• 未来发行预期：5 月单月完成 5 只 REITs 产品募集，发行规模 216.56 亿元，市场供给扩容动力强劲。

二级市场表现

• 整体走势：中证 REITs（收盘）指数 5 月下跌 3.15%，调整压力持续释放。
• 板块分化：保障性租赁住房与生态环保基础设施录得正收益，其余板块均下跌，其中园区基础设施跌幅最大，达 8.79%。
• 资产属性差异：特许经营权类资产跌幅小于产权类，表现出更强的抗跌性与稳定性。

成交情况

• 交易回暖：5 月日均成交额环比上升 9.0%，日均换手率环比上升 0.05 pct。
• 板块活跃度：新型基础设施、交通基础设施与保障性租赁住房交易活跃度较高。
• 大宗交易：大宗成交额环比下降 23.2%，但加权折溢价率由负转正，反映机构资金对优质标的的认可。

估值情况

• 特许经营权类资产：P/FFO 与派息率表现突出，交通基础设施估值性价比高，生态环保基础设施估值偏低。
• 产权类资产：仓储物流、园区基础设施估值相对合理，消费基础设施与新型基础设施估值偏高，派息率吸引力较弱。
• 配置价值凸显：多数稳健运营项目的现金分派率吸引力提升，为机构资金提供了更优的配置时机。

风险提示

• 政策变化超预期
• 货币政策变化超预期
• 经济基本面变化超预期
• 信用风险暴露超预期
• 数据统计可能存在遗误

结论

商业不动产 REITs 的供给提速与市场表现分化，为投资者提供了更多元化的配置选择。在政策支持与市场调整的双重背景下，REITs 作为稳定现金流与高分红的优质资产，具备长期投资价值。未来随着市场情绪修复与基本面改善，具备分红确定性与估值支撑的标的有望迎来估值修复，成为机构资金布局的重要方向。