20220724-西南证券-房地产行业周报_7月销售回暖趋弱_二季度公募地产持仓下降_16页_2mb

7月销售回暖趋弱，二季度公募地产持仓下降

核心内容

本报告分析了2022年7月房地产行业在土地市场、销售情况、房贷利率及公募基金持仓方面的表现，并提出了相关投资建议。

主要观点

1. 土拍市场

   • 广州：7月第二轮集中供地成交11宗含宅地块，总建面112.7万平方米，总金额209.6亿元，平均溢价率回升至6.6%。地块质量提升带动溢价率上升，但供应量下降导致成交幅数减少35%。拿地企业以央国企与地方平台公司为主。
   • 无锡：7月第二轮集中供地成功出让16宗地块，零流拍，平均溢价率1.4%，较首轮上涨1.3个百分点。房企投资意愿有所回升，民企拿地比例提高，但地方国资仍为主力。

2. 销售情况

   • 全国重点32城：7月累计销售面积同比下降36%，环比下降19%。
   • 一线城市：销售面积同比-9%，环比-2%。上海、深圳环比增长显著（+53%和+40%），北京、广州则分别环比下降41%和47%。
   • 二线城市：销售面积同比-44%，环比-26%。仅武汉、成都表现较好，分别环比增长43%和42%。
   • 三四线城市：销售面积同比-32%，环比-13%。部分城市如江阴、芜湖、扬州环比上涨，而泉州、连云港则降幅明显。
   • 二手房：11城累计成交面积同比+12%，环比+10%，表现持续回暖。

3. 房贷利率

   • 7月百城房贷利率继续下调，首套房贷利率4.35%，二套5.07%，分别较上月回落7个、2个基点，整体房贷利率创2019年来新低。
   • 银行放款速度加快，平均放款周期25天，较上月缩短4天。
   • 截至目前，已有74城首套、二套房贷利率低至4.25%、5.05%。

4. 公募基金持仓

   • 房地产行业仓位占比结束连续三季度增加，二季度持仓占比1.08%，环比减少0.23pp。
   • 十大重仓地产股中，有4个被减持，板块增持前三为滨江集团、中国海外发展、碧桂园服务，减持前三为招商蛇口、金地集团、保利发展。
   • 主动偏股型基金加仓较多的行业为食品饮料、电力设备及新能源、汽车、消费者服务和有色金属，减仓较多的行业为电子、银行、医药、农林牧渔和房地产。

关键信息

• 土拍热度：广州和无锡土拍热度均有所回升，但整体市场仍偏冷。
• 销售表现：一线城市和部分二线城市销售回暖，但整体仍面临较大压力。
• 房贷环境：信贷政策持续宽松，利率降至历史低位，放款速度加快。
• 基金持仓：房地产行业持仓占比下降，但部分企业如滨江集团、保利发展、万科A等仍受到增持。
• 投资建议：重点关注开发企业（如保利发展、滨江集团、万科A）和物管企业（如碧桂园服务、华润万象生活）。

投资建议

1. 开发企业：

   • 保利发展
   • 滨江集团
   • 华发股份
   • 建发股份
   • 天健集团
   • 南山控股
   • 华侨城A
   • 华润置地
   • 万科A
   • 旭辉控股

2. 物管企业：

   • 碧桂园服务
   • 华润万象生活
   • 旭辉永升服务

风险提示

• 销售恢复不及预期
• 政策放松不及预期
• 行业流动性风险