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中金 | 地产股：把握三季度布局窗口 总结

核心内容

中金公司认为，地产股在2026年以来经历了两轮波动，尽管年化回报有限，但市场关注度、资金仓位和预期已较2025年有所改善。当前市场对房地产修复前景仍存疑虑，但预计三季度末至四季度初可能是下一轮趋势确认的窗口期，建议投资者逢低布局。长期来看，房企基本面可能在2028年前后迎来全面回暖，板块估值有望持续修复。

主要观点

• 短期投资策略：把握三季度配置窗口，板块可能迎来否极泰来。若实体市场复苏预期扩散，地产股可能创出新高。
• 长期投资策略：房企基本面拐点或落后市场预期拐点1-2年，板块估值长期修复仍是大趋势。
• 投资机遇：2026年将出现实体市场预期的重要拐点，主要收益来自于股价反弹；2028年可能迎来基本面全面好转的第二轮投资机会。
• 风险提示：需关注宏观经济压力、大中型房企显性债务风险以及二手房市场企稳力度。

关键信息

1. 2026年投资机遇

• 实体市场预期在2026年可能形成重要拐点，主要收益来自股价的低位反弹。
• 地产板块估值处于历史十分位附近，个券均处于NAV折价状态，具备较高性价比。
• 若市场进入右侧，蓝筹股可能继续上行50-70%，NAV折让较多的标的有补涨空间。
• 部分市场预期发展空间的标的，在乐观情形下可能上行超100%。

2. 2028年投资机遇

• 2026-27年可能仍处于销售和盈利的筑底阶段，房企经营压力较大。
• 若实体市场复苏顺利，2028年房企可能在拿地、开工、销售和盈利方面全面回暖。
• 盈利修复的确定性与空间较大，预计2028-30年行业平均净利润率将从近年的3%提升至6-7%。

3. 企业形态与发展趋势

• 房企可能分化为纯住宅开发企业、开发+持有型企业及资产管理企业。
• 未来房企发展将更依赖资金效率，尤其是去化能力和品牌力。
• 头部国企市占率提升路径可能较为缓慢，保守预期为3%以上。
• 若不依赖并购，头部房企市占率极少超过5%。

4. 长期价值与房价趋势

• 地产股长期价值的核心在于房价趋势。
• 2027年后，中国房地产市场若实现温和复苏，将对地产股投资价值产生根本性影响。
• 若中国房地产市场能收复2021年以来的失地，将显著提升市场对地产股的估值。

5. 资产价格趋势与金融周期

• 地产股估值变化本质上体现金融周期。
• 2017年之后，地产股市净率持续下行，与金融周期走势一致。
• 2021年之后，房地产市场进入流动性紧缩阶段，但对实体经济和金融系统的边际影响已趋于收敛。
• 未来若中国经济实现再通胀、资本回流和资本市场韧性提升，将对地产股形成支撑。

择股思路

• 左侧标的：核心一线城市布局密度高、利润表和资产负债表情况相对扎实。
• 右侧标的：短期财务指标承压，但有长期改善空间。
• 2027年后，可重新关注出险民企，其化债进展较快，可能形成新的投资机会。

中短期节奏

• 6-8月：重要布局窗口，四季度板块估值可能创新高。
• 4月底以来的重估节奏较快，但主流资金参与仍有空间。
• 若实体市场复苏预期扩散，且股市整体向好，地产板块将创出新高。

行业基本面分析

• 2026-27年：房企整体或趋于缩表，2028年可能重回扩表状态。
• 拿地强度：2025年土地市场前高后低，拿地强度下降。
• 财务状况：房企负债率仍偏高，经营现金流紧张，去杠杆进程可能持续10年以上。

投资建议

• 短期关注三季度末、四季度初的布局机会，把握板块趋势反转。
• 长期关注2028年后的基本面修复和估值提升。
• 需警惕宏观经济压力、房企债务风险和市场复苏力度不足等风险。

估值与财务指标

• 市净率：地产板块市净率长期下行，但2024年至今处于低位，存在上行空间。
• NAV折让：板块整体处于NAV折让状态，部分标的折让幅度达50-60%。
• 资产负债率：民企资产负债率较高，需关注其财务健康状况。

总结

中金公司建议投资者把握2026年三季度的布局窗口，关注地产股的短期反弹机会。长期来看，2028年房企基本面有望全面回暖，板块估值修复仍是大趋势。需注意宏观经济压力、房企债务风险和市场复苏力度等潜在风险。地产股的长期价值将取决于房价趋势，若实现温和复苏，将显著提升板块吸引力。