> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 2026年全球数据中心展望 如何应对人工智能需求、电力限制与全球机遇 # 核心洞察 2026至2030年间，全球将新增近100GW的数据中心容量，推动全球总容量实现翻倍。 到2030年，全球数据中心行业将以 $14\%$ 的复合年增长率持续扩张。这一增长势头将对能源创新提出更高要求，以缓解电网承载压力。超大规模企业将继续成为行业增长的关键驱动力，采取租赁与自建并行的双重战略。 到2030年，人工智能可能将占所有数据中心工作负载的一半，其中模型推断将成为主要驱动因素。 2025年，人工智能仅占数据中心工作负载的四分之一，且以训练需求为主导。但预计在2027年将迎来重大转折，模型推断的工作量有望超越模型训练，成为人工智能领域的主要算力需求。 该行业正处于基础设施投资的超级周期，预计到2030年累计投资需求可能高达3万亿美元。 2026至2030年间，预计将新增约100GW的电力容量，由此创造约1.2万亿美元的房地产资产价值。此外，租户有望额外投入1万亿至2万亿美元用于部署IT设备。 # 企业重点关注领域 # 市场展望 - 由于电网接入需历经数年等待周期，电力供应条件将取代地理位置或成本因素，成为数据中心选址的首要考量标准。 - 全球 $97\%$ 的数据中心物业出租率将持续赋予业主议价优势，预计至2030年租金水平将显著攀升。 - 人工智能技术将深度重塑设施设计范式，机架功率密度将逼近100kW，并催生对液冷系统的需求。 - 混合型基础设施组合将成为行业标配，本地化设施占地面积虽缩减，但敏感工作负载仍需驻场处理。企业将通过整合本地部署、托管服务、超大规模数据中心及边缘计算模式构建混合架构。 - 供应链瓶颈与施工延误问题将持续制约项目进度，2025年已有超半数项目出现延期，租户需摒弃无缓冲期的交付日期预设。 # 优先事项 - 尽早落实电力保障。在制定房地产决策时，需同步与公用事业机构及用户侧发电合作伙伴建立对接机制。 - 尽早锁定长期容量资源（即使当前需求未完全释放）。评估预租协议与分阶段承租方案的可行性，以规避租金上涨风险及电力供应短缺的潜在影响。 - 设计具备弹性的设施架构。即使面向非人工智能类租户，也应为设施预留未来技术升级空间，确保能够适配更高密度部署及制冷系统迭代需求。 - 在部署规划中嵌入风险缓冲机制。预留更长的施工周期以应对设备交付延迟及成本通胀，优先采用模块化组件与集成化系统提升建设效率。 - 推行混合型基础设施组合策略。在制定长期容量规划时，需平衡成本优化与架构灵活性，通过多元化配置实现风险对冲。 # 投资者重点关注领域 # 资本市场展望 - 该行业正经历资本高度密集的超级增长周期，预计到2030年，房地产投资与租户资本支出总额将达3万亿美元。 - 行业准入壁垒持续抬升，电力接入资源、融资能力及项目执行效率正加速向头部企业集中。 - 开发风险呈现结构性转移，未取得稳定电力供应的项目，无论其规划用途或市场需求如何，均面临沦为闲置资产的风险。 - 融资渠道呈现多元化趋势，资产支持证券（ABS）与商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）的发行规模持续扩大，正逐步取代传统银行贷款成为核心融资方式。 - 监管与社区因素显著影响资产估值，社区反对意见及可持续性合规要求已对项目开发周期与投资回报率产生实质性制约。 # 优先事项 - 优先筛选具备人工智能技术适配能力且可改造升级的资产。支持液冷技术部署及高密度机架配置的设施，将在下一发展周期中占据竞争优势。 - 通过灵活运用资产支持证券（ABS）、商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）及结构化融资工具优化资本架构，既能保持股权稳定性，又可为业务扩张提供资金支持。 - 投资布局需前瞻性匹配监管要求，而非被动跟随政策调整。符合可再生能源政策导向及节水标准的资产，将获得更高效的审批流程，未来在退出时也将更具市场吸引力。 - 通过资本重组提前规划退出路径，随着核心资本规模扩大，部分资产分阶段退出可能比整体出售更具收益优势。 - 强化社区参与机制，主动开展社区沟通与利益相关方协作，可有效降低权益风险，保障项目推进效率与预期内部收益率（IRR）的实现。 # 01 # 市场规模与行业展望 # 随着云计算普及与人工智能技术发展的双重驱动，到2030年，全球数据中心行业将以 $14\%$ 的复合年增长率持续扩张 2026至2030年间，行业将新增97GW容量，实现五年内规模翻番，至2030年全球总容量可能突破200GW。这一增长主要由超大规模云服务商的扩展需求及人工智能算力需求共同推动。 美洲作为全球最大的数据中心市场，占据全球约 $50\%$ 的容量份额，且增长速度领先三大区域。预计至2030年，该地区将保持 $17\%$ 的复合年增长率，继续巩固其主导地位。其中，美国是核心增长引擎，贡献了美洲地区约 $90\%$ 的容量规模。 到2030年，亚太地区数据中心容量预计将从32GW扩展至57GW，期间实现 $12\%$ 的复合年增长率。随着企业加速向云端迁移，主机代管业务以 $19\%$ 的增速引领增长，而本地部署容量预计将下降 $6\%$ 。 欧洲、中东及非洲地区（EMEA）预计以 $10\%$ 的复合年增长率扩张，主要得益于政府对人工智能基础设施的政策支持，以及为满足数据隐私法规要求而催生的主权人工智能云需求。该地区将新增13GW供应量，增长集中在成熟的欧洲数据中心枢纽及推进数字化转型战略的中东新兴市场。 2026至2030年间，全球数据中心行业预计将新增近100GW的容量，推动全球总容量实现翻倍增长 全球数据中心供应预测 (GW) 来源：仲量联行研究部 注：供应总量包含托管、定制建设、超大规模自用及本地部署 # 根据仲量联行基准预测，全球数据中心供应量将以 $14\%$ 的复合年增长率扩张，该预测设定 $20\%$ 的上行空间与 $7\%$ 的下行空间 这一基础预测通过自下而上分析法制定，深度剖析了各区域及细分物业市场的供需动态，综合了需求趋势分析与供应管道情报。值得注意的是，预测假设技术革新将有效缓解当前能源供应挑战，并预计需求增长将与供应扩张同步，使全球空置率维持在 $10\%$ 以下。 若人工智能技术成为超预期的增量驱动因素，叠加人形机器人、自动驾驶等前沿技术加速落地，供应量或实现20%的复合年增长率。但受大数定律制约，这一高增长态势难以长期持续，且伴随供应过剩风险。 反之，若人工智能投资显著收缩、全球经济面临逆风、能源供应问题持续、供应链受阻或地缘政治冲突导致技术贸易壁垒，供应量增长可能放缓至 $7\%$ 。此外，量子计算等颠覆性技术的突破或将迫使现有基础设施模式发生根本性变革。 到2030年，全球新增近100GW的数据中心容量将高度依赖能源创新以实现可持续扩张 # 2030年全球数据中心供应情景 (GW) 20%复合年增长率乐观情景 14% 复合年增长率基准情景 7%复合年增长率下行情景 来源：仲量联行研究部 # 2026至2030年间，全球超大规模数据中心及托管服务容量预计将实现翻倍增长，而本地部署规模则会出现小幅收缩 在此期间，租赁型数据中心（涵盖托管服务及定制化建设设施）预计新增62GW容量，以应对云计算需求持续增长、人工智能工作负载激增以及企业数字化转型带来的多样化需求。 供电效率已成为项目成败的关键因素。开发商正转向数百兆瓦级分阶段开发模式，并明确表示在条件允许时，更倾向于为超大规模企业提供单租户定制化租赁方案，而非传统托管服务。到2030年，超大规模企业将继续实施"租赁+自建"的双重战略。近期资本支出计划印证了这一趋势：2024至2026年间，超大规模企业预计将投入1万亿美元用于数据中心建设。据此推算，2026至2030年间该类企业可能自建41GW容量，使自建领域规模扩大至70GW。 受云计算普及和托管服务迁移影响，本地部署领域的整合趋势将在全球范围内持续，其中亚太地区表现尤为突出。随着人工智能工作负载增加及数据中心运营复杂度提升，众多企业开始采用混合部署策略：将部分核心容量保留在本地，同时将非敏感工作负载迁移至托管机房和云端。不过，金融等涉及敏感数据和战略安全的行业，仍倾向于将关键业务运营保留在企业内部。 超大规模企业仍将是驱动全球数据中心行业增长的核心引擎，其战略布局呈现"租赁灵活扩容+自建深度控制"的双重特征 全球数据中心总供应量 (GW) 来源：仲量联行研究部 # 受强劲需求与电力供应制约的双重影响，全球数据中心租赁价格预计将以5%的复合年增长率持续上涨至2030年 在美洲地区，超大规模企业激进扩张叠加电网接入瓶颈，导致供应严重受限，推动租金以7%的复合年增长率攀升至2030年。值得注意的是，2020-2025年间该地区租金年均增速已达9%；因此，2030年前维持7%的年增长目标可能偏于保守。当前该地区空置率仅约1%，市场极度紧俏，租金进一步上行的主要制约因素并非需求不足，而是开发商之间为争夺优质租户而展开的竞争。随着部分需求从高成本、高限制的核心枢纽（如北弗吉尼亚）转向开发及入住成本更低的新兴节点，租金涨幅或被局部缓释，但整体仍处高位。 亚太地区则呈现温和加速态势，预计2030年前租赁价格将以4%的复合年增长率上升，略高于2020-2025年期间3%的历史均值，主要原因在于需求正从供给受限的成熟市场转向开发与运营成本更低的新兴枢纽。随着企业将工作负载迁移至更具成本效益的新兴市场（如印度、马来西亚、韩国），需求重心转移正推动次级枢纽租金稳步走高。 欧洲、中东和非洲（EMEA）地区租金预计2030年以前已6%的复合增长率持续增长，区域分化显著。其中，伦敦、法兰克福和巴黎等欧洲核心市场受土地与电力约束，租金承压上行。中东市场则依托政府主导的基建投入与主权级AI战略，加速新建落地。 美洲地区因供应严重短缺及超额人工智能业务覆盖，将呈现最强劲的租金增长态势 各区域1-20MW平均租赁费率（美元/KW/月） 来源：仲量联行研究部 # 02 # 人工智能 # (Artificial Intelligence) # AI推断（Inference）与AI训练：有何区别？ # AI训练 开发和训练新的人工智能模型需要输入海量数据，模型通过学习这些数据来识别其中的模式与规律。训练过程通常包含多个“训练周期”（epochs），即完整遍历整个数据集多次，以确保每个样本都被充分学习，从而提升模型的准确性与泛化能力。 支持AI训练的数据中心对基础设施要求极高：单机架功率密度通常在40至100KW以上，产生大量热量，必须依赖液冷技术（如冷板式或浸没式冷却）进行高效散热。由于电力需求巨大、选址受电网容量严格限制，且建设成本高昂，目前全球具备大规模AI训练能力的集群数量极为有限，主要由少数大型科技公司运营。 # AI推断 推断是指利用已训练好的AI模型对新数据或未见过的数据进行预测和决策。如果说训练是“学习阶段”，那么推断就是“应用阶段”。其典型应用场景包括实时用户交互（如智能客服）、自动化决策（如医疗影像辅助诊断、高频金融交易系统）等。 推断的市场准入门槛相对较低，部署方式更加灵活多样：既可通过云服务商提供的托管服务实现，也可在靠近终端用户的边缘节点运行，部分对数据安全或延迟敏感的场景仍会保留本地部署。随着AI应用从训练向推断迁移，推断负载正加速向分布式架构扩散，推动数据中心布局向“核心+边缘”协同演进。 # AI模型的生命周期：从学习到执行 # 到2030年，人工智能可能将占所有数据中心工作负载的一半 尽管人工智能的日活跃用户数量正在快速增长，但在2025年，它仅占所有数据中心工作负载的四分之一左右，其中大部分需求由训练驱动。但预计2027年将出现重大转变，推断的工作量可能超越训练，成为主导性的AI需求。 虽然AI模型代表一次性或周期性投资，但模型创建后，推断将通过实际应用持续产生价值。展望未来，每个AI模型的部署都将创造持续的推断需求，并随着用户采用率的提升而不断扩大。然而，这种增长取决于目前尚未大规模出现的推断型应用程序的开发与普及。 推断需求需要在地理上广泛分布，以降低延迟并更高效地服务终端用户。这将推动区域化数据中心部署和边缘嵌入式系统的发展。 2027年将迎来重大转折点：推断工作负载有望超越训练，成为AI领域的主导需求 全球数据中心总工作负载（GW） 来源：仲量联行研究部 # AI推断的发展将经历三个变革浪潮 # 人工智能基础设施的蓬勃发展催生了庞大的新云市场机遇，其中包括与超大规模企业的深度合作伙伴关系 AI基础设施标志着数据中心行业自十年前首次云迁移以来最为重大的结构性变革。在此推动下，数据中心半导体市场的年收入有望在2030年突破5000亿美元。由于AI训练所需的功率密度可达传统工作负载的10倍，由此催生出一类新型高密度资产，其租赁费率较传统设施最高可上浮 $60\%$ 。 未来五年，随着2027年推断工作负载预计将超越训练工作负载这一临界点的到来，AI基础设施需求将进入爆发式增长阶段。这种向分布式边缘部署的转变，恰好契合新型云服务提供商的核心优势：灵活性、快速部署能力以及地域多元化布局。 “新云”指的是专注于提供GPU即服务（GPU-as-a-Service）的专业化云公司。以CoreWeave为代表的先行者已验证了这一市场机遇——通过构建在性能、灵活性和价格方面均优于传统云服务的AI原生基础设施，该公司仅用四年时间便从初创企业跃升至190亿美元估值。目前，超大规模企业与新型云服务商的关系正从竞争逐步转向合作。尽管超大规模企业凭借规模优势仍主导整体云服务市场，但他们开始越来越倾向于与新型云服务商携手，以更好地满足人工智能工作负载对更大容量、更广地域覆盖和更快速交付的迫切需求。 # 超大规模企业与新型云服务商近期合作案例 超大规模企业 新型云服务商 来源：仲量联行研究部 注：未包含未公开协议 # 到2030年，AI芯片将占年度半导体支出总额的 $50\%$ 数据中心半导体市场将迎来深刻变革，人工智能芯片在其中的收入占比预计将从当前的20%跃升至50%，成为计算史上最具影响力的转型之一。 这一变革将催生一个规模达1800亿美元的数据中心半导体销售市场。其中，AI GPU的单价介于15,000至30,000美元之间，远高于传统CPU约1,200美元的售价。 基础设施层面亦将发生显著变化：平均机架功率密度将提升至45KW，新建数据中心中液冷系统的采用率预计达到 $80\%$ 。定制化硅芯片（custom silicon）预计将占据 $15\%$ 的市场份额，超大规模企业正加速自主研发专用处理器以优化性能。 此外，神经形态计算等新兴技术有望应用于超高效率的推断任务，不仅可降低对物理基础设施的依赖，还将进一步提升数据中心的整体能效水平。 # 可能颠覆行业标准的创新半导体趋势正在显现 超大规模企业正开发定制芯片以优化特定工作负载性能。 从大型单块芯片设计转向模块化方案，通过组合小型专用芯粒（chiplet）设计实现特定任务优化。 在类脑计算领域，处理器与存储器集成于单芯片，实现并行计算并提升高达100倍的性能。 来源：仲量联行研究部 # 03 # 能源与可持续发展 # 表后发电与电池储能正成为数据中心能源战略新趋势 由于在主要数据中心市场，电网接入平均等待时间超过四年，数据中心运营商计划将加大表后电力方案的部署，并探索配套电池储能系统。 天然气将在缓解美国电网限制方面发挥重要作用，既可作为临时过渡电源，也将日益用于永久性现场发电。全球涡轮机订单激增印证了这一趋势。但值得注意的是，部分头部数据中心租户对天然气方案持保留态度，因其不认可该方案的可持续性。 在欧洲、中东和非洲以及亚太地区，天然气作为解决方案的应用相对较少。相比之下，太阳能、风能等可再生能源的部署在这些地区正持续加速。例如在欧洲、中东和非洲地区，结合可再生能源与专有输电线路的项目，可使租户用电成本较电网电价降低 $40\%$ 。 由于公用事业并网延迟，部分数据中心运营商正逐步摆脱电力购买协议（PPA）模式，转而直接投资自有发电设施。此外，一些市场（如都柏林、得克萨斯等）已形成事实上的“自带电源”要求，进一步推动了该趋势的发展。 电网延迟推动数据中心转向自发电、PPA及专线合同以加速项目落地 新建50MW数据中心平均电网接入周期（年） 来源：仲量联行研究部 # 2026年监管合规重塑全球数据中心可持续发展格局 2026年，随着全球强制性可再生能源采购政策加速推进，2026年数据中心能源采购决策将面临更严格审查。数据中心运营商可能需要重新评估选址标准，优先考虑能够接入合规能源组合的区域，以规避监管或声誉风险。 核能作为清洁能源的认可度将日益提升，为运营商在保障稳定供电与满足可持续发展要求之间提供新的平衡路径。但该技术的广泛部署可能尚需十年时间。 监管趋势正从聚焦基础设施能效，扩展至整个数据中心生态系统。新政策将涵盖资源的整个生命周期，包括强制使用可再生能源、严格规范用水行为等多个维度。例如，德国已实施强制性清洁能源组合政策，爱尔兰则要求运营商自备电力。 与此同时，冷却系统的运行标准持续升级，人工智能驱动的能效优化激励措施正在收紧，而强制性的ESG报告和可持续性评级机制也正在建立，形成全新的责任框架。这标志着正迈向全面治理与数字基础设施可持续发展的新阶段。 # 全球能源与环境政策不断扩展 数据中心政策领域 来源：仲量联行研究部 注：数据为基准统计值。实际国家数量可能更高且预计将持续增长。 # 数据中心运营商正利用电池储能系统（BESS）应对人工智能负载激增，并加速电网并网进程 随着技术进步和成本快速下降，数据中心运营商正加速部署BESS。典型应用场景包括：应对AI瞬时负载、强化可再生能源，以实现全天候清洁供电并作为动态电网资产以缩短并网周期。 BESS的经济性将显著提升，预计2026年全球平均价格将跌破90美元/GWh。该成本水平不仅可使BESS在短时断电场景下，以经济高效方式补充柴油发电机，还将推动开发商将其作为电网响应型资产，提供给公用事业合作伙伴，以换取更短的项目审批周期。 BESS市场的快速扩张预计有望构建更稳定、更适配可再生能源的电网体系，从而整体降低数据中心选址风险。市场成熟度将重塑开发策略，这一趋势已在前瞻性项目规划中显现——在超大规模园区中，配套部署的BESS已成为基础设施的核心组成部分。 # 技术迭代与降本推动全球BESS市场规模化发展 全球BESS总装机容量 (GWh) 来源：仲量联行研究部、彭博新能源财经 # 到2030年，光储一体化将成为全球数据中心能源战略的关键组成部分 全球数据中心正面临电网电价攀升（常超100美元/MWh）及碳合规要求收紧的双重压力。这种经济与监管的双重压力将加速推动可再生能源成为超大规模及托管型数据中心的主要能源来源。值得注意的是，四家超大规模企业正全面实现其美国数据中心组合与可再生能源的匹配。 在所有主要地区，可再生能源将比化石燃料更具成本优势。陆上风电成本预计将稳定在25-40美元/MWh区间，而海上风电以60-80美元/MWh的成本仍然保持竞争力。 太阳能采购模式需加快演进，以应对新供给政策引发的短期价格波动。尽管面临这些压力，但随着系统平衡成本持续下降及效率不断提升，预计到2035年，太阳能的平均能源成本(LCOE)将降至30美元/MWh。 得益于优越的成本优势与可持续性效益，到2030年，光储一体化将成为全球数据中心能源战略的关键组成部分。虽然部分能源采集设施将与数据中心设施共址部署，但大部分能源基础设施仍将位于场外。 # 可再生能源成本的下降将加速数据中心向可持续能源模式的转型 全球平准化度电成本基准（美元/MWh） 来源：仲量联行研究部、彭博新能源财经、国际能源署、国际可再生能源署、美国国家可再生能源实验室、核能研究所、氢能委员会 # 尽管存在间歇性特征，太阳能仍将是数据中心领域可持续能源的关键来源 到2026年，太阳能将占全球可再生能源装机容量近半数。虽然有着间歇性特点，未来数年太阳能仍将是数据中心领域可持续能源的关键来源。 预计到2030年全球可再生能源装机容量将突破10,000GW，其中太阳能占比达 $64\%$ 。这一发展态势直接决定数据中心运营商获取长期、大规模电力购买协议（PPA）及部署现场发电设施的战略选址。 未来几年，亚太地区将主导全球可再生能源发展格局。预计到2030年，太阳能装机容量将扩展至近4000GW，其中中国贡献约80%的增量。对数据中心运营商而言，该趋势带来前所未有的太阳能获取机遇，但需应对中国产业政策引发的短期价格波动，为实现区域碳合规目标与规模化成本可控性带来新的挑战。 预计到2030年，欧洲、中东和非洲以及美洲地区的太阳能装机容量将保持稳定增长，但规模相对有限，两地新增供应量均约为亚太地区的50%。 亚太地区将引领全球太阳能装机容量扩张，预计到2030年新增装机达4000GW 可再生能源装机容量 (GW) 来源：仲量联行研究部、国际可再生能源署、美国能源研究所、战略能源研究院、Statista # 04 # 未来展望 # 2025年， $57\%$ 的项目出现三个月或以上延期 全球数据中心设备交货周期同比趋于稳定。仍显著高于2020年之前水平。例如，在美国，设备平均交货周期为42周，较2019年高出 $83\%$ 设备制造商虽已扩充产能，但仍难以跟上行业的快速扩张步伐。 全球建设一座50MW数据中心的平均周期为18个月。为避免项目延期，开发商已提前长达24个月预购关键材料，但2025年仍有 $57\%$ 的数据中心遭遇三个月或以上工期延误。 为缓解供应链压力，大型开发商和运营商正储备6-12个月的关键组件战略库存。 受行业快速扩张影响，数据中心设备的平均交货周期为33周，较2020年前水平增长 $50\%$ 2026年数据中心设备区域交付周期（周） 来源：仲量联行研究部 # 数据中心建设成本正以7%的复合年增长率持续攀升 行业正以势不可挡的速度扩张，导致交付周期延长、技术工种短缺及开发成本持续攀升。 2020至2025年间，全球数据中心平均建设成本从770万美元/MW增至1070万美元/MW，年均复合增长率达 $7\%$ 。仲量联行预测2026年全球平均成本将增长 $6\%$ ，达到1130万美元/MW。 供电速度是驱动选址的首要标准，其次是社区支持、网络延迟和客户需求。然而随着项目规模扩大，建设成本差异在选址决策中的权重可能显著提升。 注：图表数据仅包含核心与外壳建设成本。租户通常需自行承担技术装修费用，针对AI基础设施的投资可达2,500万美元/MW。 美洲和欧洲、中东及非洲地区的建设成本相对趋同，而亚太地区在发达市场与新兴市场之间存在显著差异 2026年全球主要市场数据中心平均建设成本（百万美元/MW） 来源：仲量联行研究部 注：单租户50MW风冷数据中心主体结构的平均建设成本。土地收购及主动式IT设备成本不包含在内。液冷设施成本增加10%。 在美洲地区建造多层设施时，需在建设成本基础上增加20%。 # 到2030年，全球模块化系统和微型数据中心的年销售额有望达到480亿美元 到2030年，模块化系统和微型数据中心的年销售额可能达到480亿美元，标志着行业正从定制化建设向规模化组装转型。这一市场五年内将实现 $35\%$ 的营收年均复合增长率。 再制造模块可集成单一功能（如电力撬装单元），也可包含所有数据中心系统（即微型数据中心）。相比现场施工，模块化系统具备多项优势，包括更短的部署周期以及因建造效率提升带来的成本降低。 模块化市场正经历快速转型。到2027年，多达 $70\%$ 的AI设施可能采用液冷模块；到2030年，超大规模园区部署周期有望缩短至12个月以内。模块化设计将超越集装箱单元，发展为10MW及以上的高级可扩展巨型模块。模块化技术还将助力地理扩张。到2028年，全球可能有超过15,000个微型数据中心投入运营，其中非洲和东南亚地区将出现大量部署。 未来几年模块化行业将经历重大整合，最终形成由五家主要企业主导的市场格局。新的区域组装中心可降低40%物流成本，实现八周交付周期。 随着模块化应用不断深化，数据中心开发模式将从“定制建造”转向“规模化组装” 模块化数据中心市场规模 来源：仲量联行研究部 # 由于持续升级改造，数据中心极少淘汰 数据中心正通过系统性升级实现有序演进，而非整体替换，运营商更倾向分阶段改造而非全面建，以延长资产生命周期，并支持更高密度算力需求。 运营十年后， $65\%$ 的数据中心将完成重大翻新；服役十五年后，几乎所有建筑都将经历至少一次更新周期。其中，冷却系统和电力设施升级将成为最常见的改造项目。 GPU、CPU和网络基础设施通常由租户而非业主拥有，其升级周期（约五年）独立于建筑壳核，且升级速度更快。 亚太地区率先推进2015年前投运设施的退役，而北美与欧洲、中东及非洲地区则聚焦现有园区的系统性改造。 仅有极少数数据中心被拆除，多数设施在生命周期内通过持续的资本投入以保持现代化水平 数据中心生命周期示意图 数据来源：仲量联行研究部、IDC及高德纳咨询公司 # 05 # 资本市场 # 2026至2030年间，需高达3万亿美元支持新增100GW电力供应 未来五年，全球数据中心行业预计将以 $14\%$ 的复合年增长率扩张，这可能带来100GW新增产能，涵盖超大规模、机柜出租及企业自建设施。由此将创造1.2万亿美元的不动产资产价值，并需要约8700亿美元的新债务融资。 上述数据尚未包含租户为配置GPU和网络基础设施投入的1-2万亿美元，这意味着未来五年数据中心总支出可能接近3万亿美元。综上所述，可以确定我们正处在一轮基础设施投资超级周期之中。 新建数据中心项目规模日益扩大，建设成本持续攀升。由于开发成本高昂，建设与运营现代化数据中心所需的技术日益复杂，行业整合趋势将持续加剧。 日益提高的准入门槛正逐步淘汰开发队列中的投机性项目，推动由信誉良好企业支持的可行项目加速落地。对于此类主体，债务融资渠道将持续畅通。 该行业正处于由新技术和应用场景驱动的基础设施投资超级周期中 现有全球数据中心容量 (GW) 来源：仲量联行研究部 # 随着行业成熟及早期投资者退出准备，市场对核心投资机会的关注持续升温 2026年数据中心投资基金仍将持续大规模募资。其中多数基金仍属机会型投资，开发利润率可达 $50\%$ 然而核心策略目前占募资活动的四分之一左右，较几年前不足 $10\%$ 的比例显著提升，这标志着资本构成的重大转变。随着行业成熟、早期投资者准备退出、开发商寻求为新项目解锁资本，这一趋势很可能持续到2030年。 2026年全球数据中心核心基金资本规模有望突破500亿美元，投资策略目标回报率达 $10\%$ 以上。核心基金规模从5亿美元到40亿美元不等，主要分为两种策略：前期锁定收购和稳定现金流资产。 此类基金可能聚焦成熟市场，资本部署可采取部分权益交易、单一资产收购、资产组合甚至平台收购等形式。2026年核心投资规模将逐步增长，并将延续至2030年。 2026年，核心基金资本规模有望突破500亿美元，重点投向成熟市场的稳定资产 全球数据中心募资占比 $(\%)$ 来源：仲量联行研究部 # 美国主导ABS/CMBS发行，预计2026年欧洲、中东、非洲及亚太地区市场将逐步升温 为支持数据中心行业的快速扩张，需进一步实现融资渠道多元化。传统银行无法长期单独承担全部资金需求。 资产支持证券（ABS）和商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）正迅速成为重要融资解决方案。自2020年以来，其发行规模每年约翻一番。到2026年，数据中心相关的ABS与CMBS发行量有望达到500亿美元。 迄今为止，数据中心ABS和CMBS发行主要集中在美国，但未来几年欧洲、中东、非洲及亚太地区的发行量预计将显著增长。这些新兴市场的发行将聚焦于具备完善金融架构的新一代设施，包括可获得主要评级机构评级的租户及母公司担保。 ABS和CMBS市场为现有数据中心所有者和渴望进入该领域的投资者提供了解决方案。开发商既可保留所有权和运营控制权，又可通过可及的定价门槛，向更广泛的投资者群体提供投资机。ABS/CMBS发行规模的增长，正是近年来尽管行业快速扩张、但直接资产交易量仍保持温和的重要原因之一。 2026年ABS/CMBS发行规模有望达500亿美元，为市场提供亟需的流动性多元化支持 全球数据中心ABS/CMBS发行规模（单位：十亿美元） 来源：仲量联行研究部、Green Street # 2020年以来全球数据中心并购规模逾3000亿美元，主要由平台收购驱动 自2020年以来，全球并购已为数据中心领域注入逾3000亿美元资本。其中大部分投资规模源于平台收购，但也包含少数股权投资、合资企业及数据中心收购项目。 2025年，由贝莱德牵头的财团宣布以400亿美元收购Aligned数据中心。在协议达成时，Aligned的资产组合包括50个数据中心，总容量达5GW。 此次收购了近年来该行业的整合浪潮。如今项目价值常超10亿美元，资金雄厚且开发经验丰富的机构正不断扩大市场份额。 然而，大规模并购交易预计难以持续。在当前周期阶段，大型基金管理公司已与运营商建立合作，均已绑定全球资本伙伴。 未来几年，项目公司层面可能会出现资本重组和合资企业成立的情况。开发商需要额外的资本来资助新开发项目。此外，早期进入的投资者寻求退出，将推动核心资产交易活跃度上升。 展望未来，随着该领域的成熟，投资策略可能会转向资本重组和房地产公司合资企业 全球并购、合资与股权投资交易量（10亿美元） 数据来源：仲量联行研究部、Synergy Research # 房地产指标未显示泡沫迹象：全球空置率 $97\%$ ，在建项目预租率达 $77\%$ 关于人工智能和数据中心是否正在形成泡沫的讨论日益增多。但需明确区分股票市场估值与商业不动产市场的本质差异，二者属于完全不同的资产类别。 就不动产而言，数据中心市场基本面依然稳健。2025年末全球数据中心平均入住率达 $97\%$ ，在建项目总容量中已有 $77\%$ 获得租户预订，并未反映出泡沫或过度建设的迹象。此外，电力资源限制及较长的项目周期将有助于维持该行业的平衡。 超大规模企业占据全球数据中心空间的 $50\%$ 以上。这些企业是全球盈利能力最强、资产负债表最稳健、信用评级最高的公司，其租赁期通常为十年或更长，且设有违约担保机制，为业主提供充分保障。 AI为社会带来的机遇是巨大的，其应用将持续增长。同时，数据中心的需求远不止于AI。数据生成与存储、网络流量及云服务收入均保持着超过 $20\%$ 的长期复合年增长率。这些由资本实力雄厚的租户支撑、供需关系健康的底层逻辑，将持续推动行业稳步发展。 # 06 # 结语 # 未来时代的竞争优势，将属于那些行动果断且兼具战略灵活性的企业与投资者 数据中心行业正站在现代史上最大规模基础设施投资超级周期的起点——其高度互联的特性，使人工智能驱动的扩张不再局限于单一领域，而是同步重塑电力、科技与房地产等关键产业格局。 随着AI工作负载从训练向推理阶段过渡，算力需求正从集中式超大规模集群向分布式区域枢纽扩散，这将从根本上重构容量规划逻辑与地理部署策略。企业需重新思考“在哪里建”和“为谁而建”。 能源基础设施已成为制约行业扩张的核心瓶颈。电网容量限制正威胁整体增长轨迹，用户侧发电（如绿电直供、小型模块化核能）与集成电路储能系统已从可选项转变为可持续扩展的必由之路。 在此背景下，投资者与开发商必须在市场响应速度与资本使用效率之间取得精妙平衡，同时应对持续存在的供应链约束与快速演变的需求模式。行业领军者需主动驾驭这些交汇力量，将其转化为结构性优势。 在这个世代级的投资超级周期中，真正的赢家将是那些既能前瞻性预判需求拐点，又能保持架构与战略弹性以适应人工智能模型迭代和应用场景演进的企业。 # 作者 Andrew Batson 全球数据中心研究主管 andrew.batson@jll.com Daniel Thorpe 欧洲、中东及非洲地区数据中心研究主管 daniel.thorpe@jll.com Glen Duncan 亚太区数据中心研究主管 glen.duncan@jll.com Syafiq Muhd 数据中心研究董事 syafiq.muhd@jll.com Jitesh Karlekar 数据中心研究董事 jitesh.karlekar@jll.com # 关于仲量联行 200多年来，作为全球领先的商业地产服务和投资管理公司，仲量联行（纽交所交易代码：JLL）始终致力于协助客户投资、建造、租赁和管理各类办公、工业、酒店、住宅和零售等物业。作为《财富》500强企业，公司2024财年收入达234亿美元，业务遍及全球80多个国家，员工总数超过113,000人。我们秉承“塑造房地产的未来，让世界更美好”的企业宗旨，整合全球平台资源并深耕本地市场，携手客户、员工和社群“向光而为”。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览joneslanglasalle.com.cn © 2026 Jones Lang LaSalle IP, Inc. 保留所有权利。 由于所讨论主题的不可预测性，本报告仅供参考，并非完整分析。我们认为报告所依据的信息来源是真实可信的，但我们并未独立核实这些信息来源，因此无法保证报告中的信息是准确或完整的。报告中的观点均为我们当时的判断，如有更改，恕不另行通知。前瞻性陈述涉及已知和未知的风险和不确定性，可能导致未来的现实情况与前瞻性陈述所暗示的情况大相径庭。我们在特定情况下向客户提供的建议可能与本报告所表达的观点不同。任何投资或其他商业决策都不应仅基于本报告中所阐述的观点。