20210815-西南证券-房地产行业周报_供地规则有望重构_住建部发布_限拆令__14页_2mb

文档内容总结

核心内容

本文档主要分析了2021年房地产行业相关政策调整、市场动态及投资建议。重点在于供地规则调整、政策调控、企业业绩表现以及投资方向等方面。

主要观点

• 供地规则调整：由于首批集中供地土拍热度过高，多地暂停或延后第二批集中供地，同时自然资源部对试点城市进行了规则调整，包括提高房企资质门槛、加强购地资金审查、限制单宗地溢价率不超过15%、以及在达到地价上限时，采用一次性合理报价、摇号等方式确定竞得人，旨在稳定地价、控制房企拿地成本、改善利润空间。

• 政策调控加强：央行强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，并坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。住建部发布“限拆令”，严格控制大规模拆除、增建和搬迁，推动城市更新向可持续、以人为本的方向发展，并提出住房租金年度涨幅不超过5%的政策。

• 企业业绩表现：多家房地产及物业公司在2021年上半年展现出高增长态势，其中物业板块表现尤为突出，如时代邻里、建业新生活、越秀服务等公司净利润大幅增长。部分房企如禹洲集团、金辉控股也实现了扭亏为盈或显著增长。

关键信息

供地规则调整内容

1. 房企资质要求：参加宅地竞拍的企业需具备房地产开发资质。
2. 购地资金审查：建立购地审查制度，强化资金来源监管，防止违规资金流入。
3. 溢价率限制：单宗地溢价率不得超过15%，不允许通过提高起拍价调整溢价率。
4. 地价上限处理方式：在达到地价或溢价率上限时，不得以竞配建等方式增加实际地价，可通过一次性报价、摇号、建设方案比拼等方式确定竞得人。

政策影响

• 供地规则调整有助于稳定土地市场预期，引导房企合理拿地。
• “限拆令”有助于遏制房地产化开发，推动城市更新向更可持续的方向发展。
• 住房租赁市场被重点提及，政策支持中低价位、中小户型租赁住房建设，控制租金涨幅，有利于稳定市场。

企业动态与业绩

• 物业板块表现强劲：多家物业公司上半年净利润增长显著，如金科服务、融创服务、越秀服务、碧桂园服务等，物业板块整体呈现高景气度。
• 地产开发企业表现分化：部分房企如新城发展、禹洲集团、金辉控股业绩增长明显，而复星旅文、宋城演艺等文旅企业则出现亏损或增长乏力。

投资建议

当前应关注以下5条投资主线：

1. 均衡型房企：万科A、旭辉控股、建发国际控股、佳兆业集团
2. 商住型房企：新城控股、华润置地、宝龙地产、龙湖集团
3. 文旅企业：华侨城、复星旅文、宋城演艺
4. 物管企业：碧桂园服务、融创服务、永升生活服务、宝龙商业、华润万象生活
5. 医美服务企业：奥园美谷、苏宁环球

风险提示

• 项目交付不及预期
• 销售增长低于预期
• 行业政策调控超预期

数据概览

• 行业估值：申万地产板块市盈率TTM为8.38，低于沪深300的13.8。
• 交易数据：2021年上半年，申万地产板块总成交额为17,026.53亿元，板块内个股交易额表现分化，部分公司如金地集团、新城控股、保利地产涨幅显著，而莱茵体育、ST爱旭、中房股份等则跌幅明显。

总结

本次房地产行业政策调整和市场动态反映出行业调控趋严，房企利润空间受到一定限制，但物业板块和部分优质房企仍保持增长。未来，随着政策逐步落地，行业有望向更稳健、可持续的方向发展。投资者应关注政策导向下的优质企业，尤其是物管和均衡型房企，同时警惕行业调控风险和项目交付风险。