20260410-中信证券-REITs_如何看待REITs市场扩容_3页_180kb

REITs市场扩容分析总结

核心内容概述

当前REITs市场正处于快速扩容阶段，市场供给不足成为核心矛盾。随着商业不动产REITs的加速发行，市场整体生态有望得到显著改善。本文从一级市场和二级市场的表现出发，分析了市场扩容的必要性、优质资产的供给情况以及未来发展的机遇与风险。

主要观点

• 市场供给不足：REITs一级市场持续火热，中签率不断走低，发行溢价率和首日涨幅维持高位，反映出优质资产供给不足，导致市场参与者热情高涨。
• 二级市场流动性下降：2026Q1日均换手率仅为0.50%，较2025年同期下降明显，说明市场流动性不足，投资者结构相对单一。
• 优质资产集中：拟上市的商业不动产REITs底层资产质量较高，尤其在商业零售、写字楼和酒店领域，其资产质素显著优于全社会经营性不动产平均水平，甚至略高于存量基础设施REITs的平均质素。
• 市场扩容是关键：我们认为，当前REITs市场的主要矛盾是供给不足而非过剩，因此加快发行有助于提升市场吸引力，推动增量资金入市。
• 未来机遇明显：2026年二季度开始，商业不动产REITs有望挂牌上市，预计全年将新增千亿量级的REITs供给，为市场带来新的增长动力。

关键信息

一级市场表现

• 中签率下降：网下中签率从2024Q4的40.72%降至2026Q1的0.29%，公众投资者中签率从27.33%降至0.26%。
• 首日涨幅上升：2024年全年无REITs首日涨停，而2025年至今已有9只REITs首日涨停。
• 发行溢价率提升：平均发行溢价率从2025Q1的2.3%上升至2026Q1的20.1%。

二级市场现状

• 日均换手率下降：2026Q1日均换手率为0.50%，较2025年同期的1.28%明显下降。
• 投资者结构单一：市场主要由产业资本、险资和券商主导，以固收思维投资权益产品，对波动容忍度较低。

商业不动产REITs优势

• 商业零售资产占比高：拟上市商业不动产REITs中，商业零售资产占比达62.5%，远高于社会经营性不动产平均水平。
• 写字楼位于一线：写字楼类资产多位于一线城市，具备良好的租金增长潜力。
• 酒店运营良好：酒店和其他资产通常由具备良好管理能力的运营方负责，资产质量较高。

市场扩容的积极影响

• 推动增量资金入市：随着REITs供给增加，市场吸引力增强，有助于引入更多资金。
• 促进市场繁荣：我们认为，市场扩容不会对存量REITs估值造成负面影响，反而有助于市场生态的繁荣。
• 与美国市场对比：当前中国CREITs总市值仅为美国REITs总市值的2.2%，最大的CREIT市值也仅占美国最大REIT的1.0%，显示市场潜力巨大。

风险提示

• 分派下行风险：尽管资产质素较高，但REITs仍属于权益性投资，存在分派不及预期的风险。
• 租金水平受竞争影响：部分资产可能面临周边竞争性供给冲击，影响租金增长。
• 运营不佳风险：部分REITs资产运营能力不足，可能影响整体表现。

市场展望

2026年是REITs市场扩容的重要一年，随着商业不动产REITs的陆续上市，市场将进入新的发展阶段。我们建议投资者积极参与结构性重估，关注运营稳定、业绩持续超预期的REITs产品，把握市场增长机遇。