20260715-开源证券-房地产行业点评报告_高端住宅观察_核心9城高端盘去化近7成_财富效应驱动购买力释放_13页_1mb

高端住宅市场观察总结

核心内容概述

2026年7月15日发布的行业点评报告指出，核心9城高端住宅市场在2025年初至2026年6月末表现出较强的购买力，首开去化率接近70%。该市场复苏主要由政策支持、品质提升和结构性需求驱动，尤其是电子、通信行业市值增长带来的财富效应显著，推动了核心城市高端盘的热销。

主要观点

• 高端盘去化表现强劲：核心9城高端住宅首开去化率约为69.5%，反映高净值客群购买力依然强劲。
• 上海供应主导，去化率领先：上海高端盘供应量占总量的52.7%，首开去化率达77%，主要受益于土地释放与城市更新。
• 开发商策略分化：华润、保利、中海、招商、绿城、建发和金茂在高端盘市场表现突出，其中华润和保利的供应量超过2000套。
• 资本市场财富效应显著：2026年上半年电子和通信行业涨幅分别为86.3%和73.6%，重要股东减持金额达1127.5亿元，高净值客户更倾向于配置高端住宅资产。
• 城市间表现差异明显：北京高端盘去化率偏低，主要受限于限价政策和供应分散；深圳高端盘表现强劲，集中在南山、后海等区域；杭州因民营经济和产品力，去化率高于广州。

关键信息

高端盘去化率数据

• 总去化率：核心9城合计推出高端盘15500套，首开成交10765套，综合去化率约69.5%。
• 城市去化率：
  • 北京：51.3%
  • 上海：77%
  • 深圳：78%
  • 杭州：74%
  • 广州：60%
  • 南京：30.9%
  • 成都：45.0%
  • 苏州：61%
  • 天津：100%

资本市场与财富效应

• 行业涨幅：电子行业上涨86.3%，通信行业上涨73.6%，远超其他行业。
• 市值集中度：
  • 电子行业：深圳（23.7%）、上海（18.1%）、北京（13.2%）、苏州（5.0%）、天津（3.5%）。
  • 通信行业：北京（20.7%）、苏州（8.6%）、成都（8.1%）、武汉（7.6%）、深圳（6.6%）、上海（6.5%）。
• 减持金额：2026年上半年电子、通信行业重要股东减持金额达1127.5亿元，其中高管和个人减持267.7亿元。

城市分析

北京

• 高端盘供应集中在海淀区，均价超12万元/平的新盘仅5个，去化率51.3%。
• 2025年新房成交套数同比-11.8%，2026H1同比-0.9%，受二手房压制影响较大。

上海

• 高端盘供应量占总量过半，去化率77%，主要受益于城市更新和土地释放。
• 备案均价超18.5万元/平的城市顶豪项目去化率稳定超80%。
• 2025年新房成交套数同比-4.2%，2026H1同比+14.4%，沪七条政策释放购房需求。

深圳

• 高端盘市场热度高，集中在南山区，均价超12万元/平的项目平均去化率78%。
• 2025年新房成交套数同比-36.9%，2026H1同比-13.8%，核心区域高端盘表现优于郊区刚需盘。

投资建议

• 推荐标的：
  • 改善型需求房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国。
  • 双轮驱动房企：华润置地、新城控股、龙湖集团。
  • 优质物管企业：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

风险提示

• 行业销售恢复不及预期。
• 融资改善不及预期，房企资金风险加大。
• 政策放松不及预期。

图表目录

• 图1：9城高端盘2026年以来去化率有所下降。
• 图2：9城高端盘2026年月度推盘套数较均衡。
• 图3：上海高端盘推盘套数供应远超其他核心城市。
• 图4：华润、保利、中海、招商在核心城市推出高端盘套数较多。
• 图5：2026年以来，上海、深圳和杭州高价地供应较多。
• 图6：2026H1电子和通信板块涨幅远超其他行业。
• 图7：2026H1电子和通信板块股价整体显著上涨。
• 图8：2026年5-6月电子和通信板块高管/个人减持对应市值金额较高。
• 图9：北京2026H1新房成交套数同比-0.9%。
• 图10：上海2026H1新房成交套数同比+14.4%。
• 图11：深圳2026H1新房成交套数同比-13.8%。

总结

高端住宅市场在核心城市表现优于整体楼市，主要受益于政策支持、财富效应和结构性需求。上海作为供应和去化双龙头，市场活跃度高；深圳和杭州亦表现亮眼，而北京、南京、成都等城市则面临去化压力。建议关注具备改善型需求布局、产品力强、双轮驱动的房企及优质物管企业，同时警惕行业销售和政策放松不及预期的风险。