> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 高端住宅市场观察总结 ## 核心内容概述 2026年7月15日发布的行业点评报告指出，核心9城高端住宅市场在2025年初至2026年6月末表现出较强的购买力，首开去化率接近70%。该市场复苏主要由政策支持、品质提升和结构性需求驱动，尤其是电子、通信行业市值增长带来的财富效应显著，推动了核心城市高端盘的热销。 ## 主要观点 - **高端盘去化表现强劲**：核心9城高端住宅首开去化率约为69.5%，反映高净值客群购买力依然强劲。 - **上海供应主导，去化率领先**：上海高端盘供应量占总量的52.7%，首开去化率达77%，主要受益于土地释放与城市更新。 - **开发商策略分化**：华润、保利、中海、招商、绿城、建发和金茂在高端盘市场表现突出，其中华润和保利的供应量超过2000套。 - **资本市场财富效应显著**：2026年上半年电子和通信行业涨幅分别为86.3%和73.6%，重要股东减持金额达1127.5亿元，高净值客户更倾向于配置高端住宅资产。 - **城市间表现差异明显**：北京高端盘去化率偏低，主要受限于限价政策和供应分散；深圳高端盘表现强劲，集中在南山、后海等区域；杭州因民营经济和产品力，去化率高于广州。 ## 关键信息 ### 高端盘去化率数据 - **总去化率**：核心9城合计推出高端盘15500套，首开成交10765套，综合去化率约69.5%。 - **城市去化率**： - 北京：51.3% - 上海：77% - 深圳：78% - 杭州：74% - 广州：60% - 南京：30.9% - 成都：45.0% - 苏州：61% - 天津：100% ### 资本市场与财富效应 - **行业涨幅**：电子行业上涨86.3%，通信行业上涨73.6%，远超其他行业。 - **市值集中度**： - 电子行业：深圳（23.7%）、上海（18.1%）、北京（13.2%）、苏州（5.0%）、天津（3.5%）。 - 通信行业：北京（20.7%）、苏州（8.6%）、成都（8.1%）、武汉（7.6%）、深圳（6.6%）、上海（6.5%）。 - **减持金额**：2026年上半年电子、通信行业重要股东减持金额达1127.5亿元，其中高管和个人减持267.7亿元。 ### 城市分析 #### 北京 - 高端盘供应集中在海淀区，均价超12万元/平的新盘仅5个，去化率51.3%。 - 2025年新房成交套数同比-11.8%，2026H1同比-0.9%，受二手房压制影响较大。 #### 上海 - 高端盘供应量占总量过半，去化率77%，主要受益于城市更新和土地释放。 - 备案均价超18.5万元/平的城市顶豪项目去化率稳定超80%。 - 2025年新房成交套数同比-4.2%，2026H1同比+14.4%，沪七条政策释放购房需求。 #### 深圳 - 高端盘市场热度高，集中在南山区，均价超12万元/平的项目平均去化率78%。 - 2025年新房成交套数同比-36.9%，2026H1同比-13.8%，核心区域高端盘表现优于郊区刚需盘。 ## 投资建议 - **推荐标的**： - **改善型需求房企**：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国。 - **双轮驱动房企**：华润置地、新城控股、龙湖集团。 - **优质物管企业**：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。 ## 风险提示 - 行业销售恢复不及预期。 - 融资改善不及预期，房企资金风险加大。 - 政策放松不及预期。 ## 图表目录 - 图1：9城高端盘2026年以来去化率有所下降。 - 图2：9城高端盘2026年月度推盘套数较均衡。 - 图3：上海高端盘推盘套数供应远超其他核心城市。 - 图4：华润、保利、中海、招商在核心城市推出高端盘套数较多。 - 图5：2026年以来，上海、深圳和杭州高价地供应较多。 - 图6：2026H1电子和通信板块涨幅远超其他行业。 - 图7：2026H1电子和通信板块股价整体显著上涨。 - 图8：2026年5-6月电子和通信板块高管/个人减持对应市值金额较高。 - 图9：北京2026H1新房成交套数同比-0.9%。 - 图10：上海2026H1新房成交套数同比+14.4%。 - 图11：深圳2026H1新房成交套数同比-13.8%。 ## 总结 高端住宅市场在核心城市表现优于整体楼市，主要受益于政策支持、财富效应和结构性需求。上海作为供应和去化双龙头，市场活跃度高；深圳和杭州亦表现亮眼，而北京、南京、成都等城市则面临去化压力。建议关注具备改善型需求布局、产品力强、双轮驱动的房企及优质物管企业，同时警惕行业销售和政策放松不及预期的风险。