20260109-交银国际证券-房地产行业月报_12月显现回

> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产行业月报 2026年1月9日 # 12月显现回升态势；2026年楼市平稳发展可期 12月前百开发商销售环比上升 $39.5\%$ 。根据克而瑞的初步数据，2025年12月前百开发商全口径销售总额由11月2,444亿元（人民币，下同）环比升 $39.5\%$ 至3,409亿元。我们跟踪的20家主要上市开发商12月销售额环比升 $48.2\%$ ，主要由于头部央企表现优异，华润置地、绿城中国、中海地产、招商蛇口等增幅大于 $50\%$ ，销售面积和销售均价环比升 $19.4\% /42.1\%$ 。在12月销售额排名前10开发商中，9家均为国企，其中保利发展排名第一。在前50的房企中，2025年前十二个月国企合同销售额市占率增加至 $77.1\%$ （前十一个月： $76.4\%$ ）。 12月继续推动“房地产高质量发展”，构建“发展新模式”。有序推动“好房子”建设，着力稳定房地产市场，促进平稳健康发展。2025年，中国房地产市场在调整中探寻平衡。2026年初，《求是》杂志发文，明确指出要“改善和稳定房地产市场预期”，“房地产转型发展空间仍然十分广阔”。展望2026年，作为“十五五”开局之年，更多增量支持有望加速落地，助力需求释放与供求关系改善。 国家统计局2025年11月数据同比跌幅持续。据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，11月新建商品住宅价格指数同比/环比分别下跌 $2.8\% / 0.4\%$ （2025年10月： $-2.6\% / -0.5\%$ ），二手商品住宅价格指数同比/环比分别下跌 $5.7\% / 0.7\%$ （2025年10月： $-5.4\% / -0.7\%$ ）。 投资启示：我们仍预计二级市场的需求将持续改善并好于一级市场，明年新房市场将保持基本稳定，而我们认为买家将继续偏好国企项目。随着资本市场情绪好转，一些领先的民营企业可能会借机加速其债务重组进程。中长期来看，我们继续看好华润置地（1109HK/买入）和越秀地产（123HK/买入），这两家公司在过去几年的销售表现优异，且在销售方面执行能力更强。 估值概要 公司名称 股票代码 评级 目标价 收盘价 ……每股盈利…… ……市盈率…… ……市账率…… 股息率 FY25E FY26E FY25E FY26E FY25E FY26E FY25E (当地货币) (当地货币) (报表货币) (报表货币) (报表货币) (倍) (倍) (倍) (倍) (%) 新鸿基地产 16 HK 买入 111.70 102.80 7.542 7.890 13.6 13.0 0.48 0.47 3.6 华润置地 1109 HK 买入 35.30 29.60 3.575 3.779 7.4 7.0 0.66 0.62 5.0 恒基地产 12 HK 买入 32.68 29.36 1.912 2.069 15.4 14.2 0.44 0.44 6.1 领展房托 823 HK 买入 45.70 34.36 2.702 2.529 12.7 13.6 0.54 0.57 7.9 碧桂园服务 6098 HK 买入 9.54 6.30 0.853 0.871 6.6 6.5 0.51 0.50 9.1 新世界发展 17 HK 买入 9.70 7.49 0.198 0.365 37.9 20.5 0.12 0.11 0.0 越秀地产 123 HK 买入 6.60 4.25 0.901 0.941 4.2 4.0 0.25 0.24 9.5 中海物业 2669 HK 买入 6.30 4.79 0.502 0.533 8.5 8.1 2.29 1.94 4.5 置富产业信托 778 HK 买入 5.92 4.85 -0.045 -0.044 NA NA 0.37 0.37 7.5 越秀服务 6626 HK 买入 4.20 2.52 0.320 0.360 7.1 6.3 0.92 0.85 7.1 雅居乐集团 3383 HK 买入 1.16 0.29 -0.983 NA NA NA 0.02 NA 0.0 雅生活服务 3319 HK 中性 3.20 2.31 0.686 0.728 3.0 2.8 0.29 0.27 6.0 时代邻里 9928 HK 中性 0.60 0.54 0.211 NA 2.3 NA 0.28 NA 6.6 平均 10.8 9.6 0.55 0.58 5.6 资料来源：FactSet，交银国际预测，数据截至2026年1月7日 行业与大盘一年趋势图 资料来源：FactSet 谢骐聪, CFA, FRM philip.tse@bocomgroup.com (852)37661815 莫佩雯 carman.mok@bocomgroup.com (852)37661840 # 第一部分：股市 近一个月中国内地开发商股价表现总体强于中国企业指数表现。行业资产净值折让维持 $87.0\%$ 。 图表1：五大涨跌股，近一个月总回报 资料来源：彭博，交银国际（截至2026年1月6日） 图表2：五大涨跌股，年初至今总回报 资料来源：彭博，交银国际（截至2026年1月6日） 图表3：行业资产净值折让 资料来源：彭博，交银国际预测（截至2026年1月6日） # 第二部分：房企销售表现 # 12月楼市环比数据回升 # 12月前百开发商销售环比上升 $39.5\%$ 根据克而瑞的初步数据，2025年12月前百开发商全口径销售总额由11月2,444亿元（人民币，下同）环比升 $39.5\%$ 至3,409亿元。2025年12月销售总面积约为1,785万平方米，环比升 $37.8\%$ 。2025年前十二个月合同销售总额同比降 $19.8\%$ 至33,572亿元（2024年前十二个月：41,865亿元）。 # 20家上市开发商的12月销售额环比上升 $48.2\%$ 我们跟踪的20家主要上市开发商12月销售额环比升 $48.2\%$ ，主要由于头部央企表现优异，华润置地、绿城中国、中海地产、招商蛇口等增幅大于 $50\%$ ，销售面积和销售均价环比升 $19.4\% / 42.1\%$ 。20家开发商前十二个月销售额相比去年同期降幅持续，国企表现略好。在12月销售额排名前10开发商中，9家均为国企，其中保利发展排名第一。在前50的房企中，2025年前十二个月国企合同销售额市占率增加至 $77.1\%$ （前十一个月： $76.4\%$ ）。 # 2025年止跌回稳，2026年更多增量支持可期 2025年，中国房地产市场在调整中探寻平衡。2025年初政府工作报告围绕“稳住楼市”的要求，明确“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并将“好房子”建设纳入部署重点，为政策定下基调。地方围绕“控增量、去库存、优供给、促转型”的政策主线，逐步形成了供给端、需求端和住房保障等多维发力的支持体系。2026年初，《求是》杂志发文，明确指出要“改善和稳定房地产市场预期”，“房地产转型发展空间仍然十分广阔”。展望2026年，作为“十五五”开局之年，更多增量支持有望加速落地，助力需求释放与供求关系改善。 图表4：2025年12月主要开发商的合同销售额 公司名称 股票代码 ——合同销售额(十亿人民币)—— ——销售面积(千平方米)—— ——销售均价(每平方米人民币)—— 2025年12月 环比(%) 同比(%) 2025年12月 环比(%) 同比(%) 2025年12月 环比(%) 同比(%) 保利发展 600048 SH 12.2 -33% -19% 144 -85% -84% 84,722 343% 399% 华润置地 1109 HK 41.0 78% 28% 1,213 9% -18% 33,800 64% 57% 绿城中国 3900 HK 20.5 64% -12% 760 95% -4% 26,974 -16% -8% 中海地产 688 HK 39.9 80% -1% 1,738 125% 34% 22,957 -20% -26% 越秀地产 123 HK 11.0 116% -19% 334 271% -26% 32,934 -42% 11% 招商蛇口 001979 SZ 25.5 76% -16% 760 43% -35% 33,553 23% 30% 万科地产 2202 HK 9.8 4% -56% 953 8% -47% 10,304 -3% -16% 建发房产 1908 HK 9.6 60% -44% 567 84% -27% 16,878 -13% -24% 中国金茂 817 HK 12.8 60% -16% 108 -69% -91% 118,704 421% 833% 龙湖集团 960 HK 3.7 1% -53% 356 3% -28% 10,309 -3% -34% 保利置业 119 HK 2.7 -27% 34% 70 -29% 40% 38,429 3% -4% 碧桂园 2007 HK 3.4 17% -16% 420 17% -16% 8,071 0% 0% 美的置业 3990 HK 1.6 33% -57% 143 35% -57% 11,189 -1% -1% 世茂集团 813 HK 1.5 1% -46% 120 -2% -46% 12,667 3% 0% 旭辉集团 884 HK 1.0 3% -59% 91 2% -63% 10,769 1% 12% 新城控股 1030 HK 1.3 -8% -59% 182 -5% -51% 7,198 -3% -16% 融创中国 1918 HK 3.0 170% 74% 104 11% -27% 28,846 144% 140% 建业集团 832 HK 1.1 148% -23% 125 71% -28% 9,120 45% 7% 宝龙地产 1238 HK 0.6 13% -43% 69 19% -13% 8,696 -5% -35% 中骏集团 1966 HK 0.7 -4% -46% 54 29% -44% 12,037 -26% -4% 平均 48.2% -15.5% 19.4% -33.8% 42.1% 52.0% 料来源：克而瑞·交银国际 图表 5：主要开发商 2025 年前十二个月合同销售额 公司名称 股票代码 ——合同销售额(十亿人民币)—— ——销售面积(千平方米)—— ——销售均价(每平方米人民币)—— 2025年首十二月 2024年首十二月 同比(%) 2025年首十二月 2024年首十二月 同比(%) 2025年首十二月 2024年首十二月 同比(%) 保利发展 600048 CH 253.0 323.0 -22% 12,244 17,933 -32% 20,663 18,011 15% 华润置地 1109 HK 233.6 261.1 -11% 8,692 11,432 -24% 26,875 22,839 18% 中海地产 688 HK 251.2 310.6 -19% 10,966 11,515 -5% 22,907 26,974 -15% 绿城中国 3900 HK 153.4 171.8 -11% 4,640 5,882 -21% 33,060 29,213 13% 招商蛇口 001979 CH 196.0 219.3 -11% 7,080 9,450 -25% 27,686 23,206 19% 万科地产 2202 HK 133.9 244.7 -45% 10,187 17,998 -43% 13,144 13,595 -3% 越秀地产 123 HK 108.2 114.5 -6% 2,788 3,891 -28% 38,809 29,427 32% 建发房产 1908 HK 122.1 133.5 -9% 4,980 6,113 -19% 24,514 21,840 12% 中国金茂 817 HK 113.5 98.3 16% 4,480 5,818 -23% 25,335 16,887 50% 龙湖集团 960 HK 63.1 100.8 -37% 5,031 7,065 -29% 12,532 14,263 -12% 保利置业 119 HK 50.2 54.0 -7% 1,620 2,110 -23% 30,988 25,592 21% 融创中国 1918 HK 36.9 47.1 -22% 1,285 2,270 -43% 28,693 20,749 38% 碧桂园 2007 HK 40.3 60.5 -33% 4,989 7,490 -33% 8,074 8,075 0% 美的置业 3990 HK 25.6 40.2 -36% 2,275 3,580 -36% 11,231 11,232 0% 旭辉集团 884 HK 24.0 34.0 -30% 1,964 2,674 -27% 12,195 12,715 -4% 新城控股 1030 HK 16.1 33.8 -52% 1,504 2,922 -49% 10,705 11,554 -7% 雅居乐 3383 HK 19.2 40.1 -52% 2,493 5,336 -53% 7,714 7,519 3% 中骏集团 1966 HK 7.5 18.2 -59% 798 1,439 -45% 9,386 12,613 -26% 宝龙地产 1238 HK 8.4 11.3 -26% 740 1,081 -32% 11,338 10,435 9% 建业集团 832 HK 7.3 12.8 -43% 665 1,152 -42% 10,932 11,102 -2% 平均 -20% -30% 13% 资料来源：克而瑞，交银国际 # 第三部分：实体市场 2025年12月10城新房成交量环比上升 $19.31\%$ （对比2025年11月环比 $+7.77\%$ ），供应量环比上升 $10.0\%$ ，库存去化周期扩大至约22.04个月。 12月前四周30城新房成交量环比上升 $37.63\%$ 。一/二/三线城市成交量分别环比 $+12.6\% / + 51.2\% / - 39.0\%$ 。 图表6：10城成交量 资料来源：万得，交银国际 图表7：30城成交量 资料来源：万得，交银国际 图表8：10城库存水平 资料来源：万得，交银国际 图表9：10城销售情绪 资料来源：万得，交银国际*销售情绪 $= 0$ 表示净去化率为 $100\%$ （总去化 $\equiv$ 新供应）。销售情绪>0表示净去化率>100%（总去化>新供应），反之亦然。我们认为健康的销售情绪为净去化率60至 $80\%$ （销售情绪介乎-0.5至-0.2） 国家统计局2025年11月数据同比跌幅持续。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，11月新建商品住宅价格指数同比/环比分别下跌 $2.8\% / 0.4\%$ （2025年10月： $-2.6\% / -0.5\%$ ），二手商品住宅价格指数同比/环比分别下跌 $5.7\% / 0.7\%$ （2025年10月： $-5.4\% / -0.7\%$ ）。 根据城市等级划分，新建商品住宅区及二手商品住宅区在一/二/三线城市的指数同比跌幅轻微扩大。一/二/三线城市新建商品住宅区指数同比跌幅分别为-1.2%/-2.2%/-3.5%（2025年10月：-0.8%/-2.0%/-3.4%），二手商品住宅指数同比跌幅分别为-5.8%/-5.6%/-5.8%（2025年10月：-4.4%/-5.2%/-5.7%）。新建商品住宅区指数在一/二/三线城市环比分别为-0.4%/-0.3%/-0.4%。而二手商品住宅区指数在一/二/三线城市环比跌幅分别为-1.1%/-0.6%/-0.6%。 图表 10：70 大中城市新建商品住宅价格指数 资料来源：万得，交银国际 图表11：70大中城市二手商品住宅价格指数 资料来源：万得，交银国际 # 第四部分：政策回顾和公司更新 # 政策回顾 # 中央层面 2025年12月，根据“十五五”规划建议和近期工作会议内容，中央政策继续对推动“房地产高质量发展”、构建“房地产发展新模式”，有序推动“好房子”建设，着力稳定房地产市场，促进平稳健康发展。此外，2026年1月1日，《求是》杂志发文，明确指出要“改善和稳定房地产市场预期”，“保持政策力度、做好供应管理、以及加强信息和舆论引导”。 图表12：2025年12月中央层面关于房地产行业的相关表述 时间 事件 具体内容 12月2日 国家发展改革委主任郑栅洁：在《党建》杂志发布相关文章 统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，加强网络、数据、人工智能等新兴领域国家安全能力建设。 12月3日 国务院：第十七次专题学习 此次学习会议不仅是对国家新型城镇化战略的再强调、再深化，更清晰锚定了房地产行业在这一宏大战略中的定位与发展路径，为后续工作提供明确指引。 12月4日 中国人民银行行长潘功胜：指出构建覆盖全面的宏观审慎管理体系。 对房地产市场，加强房地产金融宏观审慎管理，促进房地产市场平稳健康发展，助力构建房地产发展新模式。 12月10日至11日 中央经济工作会议：在北京举行 其中，与房地产相关的表述，仍然被放在了化解重点领域风险篇章。会议提出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。 12月12日 全国金融系统工作会议：在北京召开 会议表示，要继续着力做好防范化解地方中小金融机构风险、房地产企业涉金融风险、地方政府融资平台金融债务风险工作，严控增量、妥处存量、严防“暴雷”，严厉打击非法金融活动。 12月16日 住房和城乡建设部部长倪虹：全面落实推动房地产高质量发展的重点任务 充分赋予城市政府房地产市场调控自主权，因地制宜调整优化房地产政策。 12月16日 国家发展和改革委员会党组：发表文章 推动清理汽车、住房等消费不合理限制性措施，建立健全适应消费新业态新模式新场景的管理办法。 12月22日至23日 全国住房城乡建设工作会议：在北京召开 会议强调，2026年是“十五五”开局之年，做好住房城乡建设工作意义重大。具体来看，要抓好4方面工作，即：推进现代化人民城市建设，着力稳定房地产市场，加快建筑业提质升级，夯实高质量发展基础支撑。其中，前两部分内容涉及房地产的比重较大。 12月30日 财政部、税务总局：发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》 明确个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述公告自2026年1月1日起施行。 资料来源：公开资料整理，交银国际 # 地方层面 12月份全国超39城出台举措，涉及“十五五”规划、公积金、购房补贴及 “以旧换新”等方面，为楼市稳定提供支撑。 图表 13：2025 年 12 月各地房地产政策宽松内容梳理 日期 地点 主要内容 12月1日 辽宁 “十五五”规划：清理住房等消费不合理限制性措施 12月1日 江苏常州 购房资助政策升级，覆盖期房与二手房，最高补贴20万元 12月1日 重庆 出台支持“好房子”加快发展十条措施、发布技术导则 12月1日 南宁 出台楼市新政，核心支持举措集中在四大类购房补贴，精准覆盖不同群体需求 12月3日 广西梧州市 开展2025年四季度购房契税补贴活动，符合条件的按已缴纳契税金额100%给予财政补贴 12月4日 湖南 自2026年1月1日起，全面实行建筑工程施工许可证电子证照 12月5日 山西 “十五五”规划：加快构建房地产发展新模式，建立人房地钱要素联动机制 12月5日 深圳 发布住房公积金提取新规：增设多项住房消费类提取情形，放宽提取条件 12月5日 湖北 “十五五”规划：优化住房供应体系，推动房地产高质量发展 12月5日 青岛 发布全国首个《好房子建设标准体系》及配套导则 12月7日 广西 “十五五”规划建议：推动房地产高质量发展 12月8日 山东 “十五五”规划：加快构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展 12月8日 广东 “十五五”规划建议：清理住房等消费不合理限制性措施 12月8日 厦门 “十五五”规划建议：推动房地产高质量发展 12月8日 河南 “十五五”规划建议：加快房地产市场存量风险出清 12月8日 上海杨浦区 对本区内购买首套自住商品住房的互联网优质内容创作者，经认定符合条件，给予一次性住房补贴支持，补贴额度最高200万元 12月9日 福建泉州 “十五五”规划建议：构建房地产发展新模式 12月9日 深圳 修订物业专项维修资金管理规定，超10万元项目“强制造价审核”有调整 12月10日 四川 “十五五”规划建议：加快构建房地产发展新模式，优化保障性住房供给 12月10日 海南 “十五五”规划建议：因城施策增加改善性住房供给 12月10日 青海 “十五五”规划：推动建设安全舒适绿色智慧“高原好房子” 12月10日 云南 发布新版公共租赁住房管理办法 12月11日 长沙 出台房产中介监管新规，将涉房自媒体、网络平台和科技公司等市场主体全部纳入监管范围 12月11日 江苏 “十五五”规划建议：推动房地产高质量发展 12月11日 重庆 “好房子”导则落地，重庆保障房进入品质时代 12月11日 吉林 “十五五”规划建议：更好满足群众高品质居住需求 12月11日 宁夏 出台12条举措推动房地产市场平稳健康发展 12月12日 山东 发布住房“以旧换新”指导意见 12月14日 深圳南山 多方联动开启“南山换房易”以旧换新专项活动 12月15日 江西 “十五五”规划建议：加快构建房地产发展新模式，强化房地产风险源头防控 12月15日 石家庄 进一步优化住房公积金提取、贷款有关政策 12月15日 深圳 稳妥做好重点企业风险处置，加快推动重点房企涉众理财风险出清 12月15日 江西 出台公租房配租管理办法 12月17日 郑州 “十五五”规划建议：积极稳妥化解房地产领域风险，做好保交房后续工作 12月18日 福州 拟优化公积金新政，代际互助提取时限延至三年 12月19日 安徽 “十五五”规划：建设安全舒适绿色智慧的“好房子” 12月19日 北京 将对住宅项目物业服务企业评级 12月19日 南京 重拳整治涉房网络虚假信息 12月22日 河南 强化教育、住房、就业等支持措施 12月22日 广州 积极稳步实施城中村改造，提高“房票”安置覆盖面和适用性 12月22日 北京 着力稳定房地产市场，增加保障性住房供给 12月22日 武汉 优化住房消费政策，满足群众多层次多样化住房需求 12月23日 三亚 加强“好房子、好小区、好社区、好城区”建设 12月23日 贵州 全力抓好房地产等重点领域投资 12月23日 四川 因城施策控增量、去库存、优供给 12月24日 北京 放宽非京籍及多子女家庭购房门槛，同时优化住房信贷政策 12月26日 成都 出台住宅区、楼宇名称批准管理办法 12月29日 甘肃 “十五五”规划建议：有序推进“好房子”建设，持续满足居民改善性住房需求 12月29日 深圳 “十五五”规划：推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力 12月29日 云南 “十五五”规划建议：建立健全教次住携供应体美乌市房地产行业协会 12月30日 北京 扎实推进住有所居，筹集保租房、竣工保障性住房均超额完成年度任务 资料来源：公开资料整理，交银国际 # 主要公司以及行业更新 # 华润置地 与一家银行签订20亿元可持续发展挂钩定期贷款。12月31日，华润置地根据香港联合交易所有限公司上市规则第13.18条发布公告，披露了与贷款人签订的融资协议细节。据公告，华润置地作为借款人，与一家银行就金额为20亿元人民币的可持续发展挂钩定期贷款融资，订立一份贷款融资协议。该贷款融资期限为自该融资协议下首次被提取款项或拟被提取款项之日起计36个月。若华润集团不再为华润置地实益拥有及控制不少于 $35\%$ 的单一最大股东，或华润集团无能力控制华润置地股东委任董事加入董事会，则构成违约事件。目前，华润集团持有华润置地约 $59.55\%$ 的已发行股本的实益权益。 # 富力地产 发布季度更新，境外重组获 $77\%$ 债权人支持。12月31日，广州富力地产股份有限公司发布季度更新公告，针对核数师对2024财政年度综合财务报表无法表示意见的问题，公司已制定并实施行动计划。公告显示，富力地产的境外重组计划包括怡略有限公司发行的 $6.5\%$ 现金/7.5%PIK优先票据及其他金融债务。截至2025年11月28日，已有约 $77\%$ 的计划债权人同意或已提供指令表示加入重组支持协议。目前，境外重组仍在进行中。在境内重组方面，富力地产提供了包括现金购回、以物抵债等在内的整体境内债券重组方案，并已通过一笔本金余额约16.8亿元人民币的债券重组方案。富力地产2025年9月至11月的销售收入约为32.90亿元，销售面积达约31.83万平方米。2025年前11月的总销售收入约为127亿元，销售面积达约126.16万平方米。 # 中国奥园 正积极推动境内债务的全面重组。12月31日，中国奥园发布公告，正积极推动境内债务的全面重组，旨在建立缓解债务压力的长效机制，并强化全周期现金流风险管控体系，以保障集团的经营安全。境内债务重组计划方案已基本完善，目前正在征求各方意见，并承诺将及时公告实质性进展。在借款重续及展期方面，中国奥园一直与各境内贷款人积极磋商，以期达成相关协议。同时，集团继续落实措施以加速开发中物业及竣工物业的预售及销售，以加快资金回流。为了控制行政开支，中国奥园已减少员工总人数约 $38\%$ ，并精简组织架构减少至两个区域公司，以控制行政开支。2025年全年，中国奥园已与业务伙伴就逾期/未偿还的经营性应付款项、银行及其他借款达成11宗诉讼和解。集团将继续努力争取与债权人达成友好和解。 # 中国金茂 尚不确定出售三亚丽思卡尔顿酒店款项的未来分配。12月31日，中国金茂发布补充公告，宣布出售三亚旅业 $100\%$ 股权的交易细节。三亚旅业为三亚丽思卡尔顿酒店的项目公司，此次交易完成后，中国金茂将不再持有该酒店资产。根据出售事项最终转让总对价人民币2,264.6百万元与三亚旅业于2025年3月31日经审核净资产约人民币691.29百万元之间的差额，中国金茂预期将录得出售事项的收益约人民币1,573.31百万元（税前）。中国金茂表示，公司将自出售事项录得的实际收益须以公司经审核合并财务报表为准。中国金茂进一步称，目前并无重大投资的具体计划，因此目前尚不确定所得款项的未来分配。 # 融创中国 披露境外、境内债务重组进展。12月31日，融创中国发布有关解决核数师无法作出意见的行动计划实施情况的季度更新。根据公告，在境外债务重组方面，于2025年12月23日，融创中国约96亿美元的现有债务已获得全面接触及免除，作为代价，公司已根据计划条款在该日期向计划债权人发行强制可转换债券1及强制可转换债券2。同时，在2025年12月16日，未偿还本金的8.58亿港元集友贷款已获重组，其中3.003亿港元展期十年，剩余部分通过公司配发及发行新股份的方式实现无条件清偿。境内债券方面，融创中国已完成境内债务重组选项三以资抵债的落地执行，截至公告日，累计注销了106亿元的债券，剩余48亿元的债券展期至2034年6月。 # 越秀地产 获5亿港元一年期循环贷款融资。12月31日，越秀地产发布公告，披露了一项重要的融资协议。公告显示，越秀地产的全资附属公司泓景有限公司（以下简称“泓景”）与一家银行签订了循环贷款融资协议，融资金额5亿港元，贷款期限为364天，自融资协议日期起算。根据协议内容，泓景在融资协议下的责任由越秀地产担保。同时，若越秀企业（集团）有限公司（简称“越秀企业”）在越秀地产已发行的具投票权股份中持有少于 $30\%$ 的直接或间接权益，或越秀企业不再是越秀地产单一最大实益股东，或不再对越秀地产行使有效之管理控制权，贷款人可宣布融资协议项下所有债务已立即到期应付。截至公告日期，越秀企业实益拥有越秀地产已发行股份合共约 $44\%$ 。 # 招商蛇口 深圳后海招商玺40套豪宅“日光”。12月30日，招商蛇口位于深圳南山后海板块的“玺系3.0”项目后海招商玺，首批40套房源“日光”，刷新深圳顶豪开盘速度纪录。据悉，后海招商玺本次推售房源建面约197-237平方米，均价3000万元起，全部房源一次性售罄，成为2025年度深圳首个开盘即日光的超级豪宅。根据公开资料整理，项目采用21层、90米纯板楼设计，使用率约 $95\%$ ，配备130-220毫米加厚楼板并获“金级宁静住宅”认证。 图表14：交银国际房地产行业覆盖公司 股票代码 公司名称 评级 收盘价 (交易货币) 目标价 (交易货币) 潜在涨幅 最新目标价( 评级发表日期 子行业 9698 HK 万国数据 买入 37.56 47.64 26.8% 2025年11月07日 数据中心 1686 HK 新意网集团 中性 4.80 8.58 78.8% 2025年02月26日 数据中心 VNET US 世纪互联 未评级 9.29 1.95 -79.0% 2024年05月07日 数据中心 16 HK 新鸿基地产 买入 99.60 111.70 12.1% 2025年11月27日 香港房地产 823 HK 领展房托 买入 34.58 45.70 32.2% 2025年11月21日 香港房地产 17 HK 新世界发展 买入 7.36 9.70 31.8% 2025年10月06日 香港房地产 12 HK 恒基地产 买入 28.94 32.68 12.9% 2025年09月19日 香港房地产 778 HK 置富产业信托 买入 4.85 5.92 22.1% 2025年09月01日 香港房地产 659 HK 周大福创建 买入 7.59 8.56 12.8% 2025年09月05日 基建与物流 2191 HK 顺丰房托 买入 2.79 3.84 37.6% 2025年03月25日 物流房地产 PLD US 安博 买入 127.46 134.94 5.9% 2024年11月15日 物流房地产 1109 HK 华润置地 买入 29.38 35.30 20.1% 2025年08月27日 内地房地产 123 HK 越秀地产 买入 4.20 6.79 61.7% 2025年08月26日 内地房地产 3383 HK 雅居乐集团 买入 0.29 1.16 300.0% 2023年12月01日 内地房地产 6098 HK 碧桂园服务 买入 6.24 9.54 52.9% 2025年09月01日 物业服务 6626 HK 越秀服务 买入 2.55 4.20 64.7% 2025年08月22日 物业服务 2669 HK 中海物业 买入 4.83 6.30 30.4% 2024年09月05日 物业服务 3319 HK 雅生活服务 中性 2.32 3.20 37.9% 2025年08月29日 物业服务 9928 HK 时代邻里 中性 0.55 0.60 9.1% 2023年11月30日 物业服务 资料来源：FactSet，交银国际预测，截至2026年1月7日 # 交银国际 香港中环德辅道中68号万宜大厦9楼 总机：(852)37661899 传真：(852)21074662 # 评级定义 # 分析员个股评级定义： 买入：预期个股未来12个月的总回报高于相关行业。 中性：预期个股未来12个月的总回报与相关行业一致。 活出：预期个股未来12个月的总回报低于相关行业 无评级：对于个股未来12个月的总回报与相关行业的比较，分析员并无确信观点。 # 分析员行业评级定义： 领先：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘标杆指数具吸引力。 同步：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现与大盘标杆指数一致。 落后：分析员预期所覆盖行业未来12个月的表现相对于大盘标杆指数不具吸引力。 香港市场的标杆指数为恒生综合指数，A股市场的标杆指数为MSCI中国A股指数，美国上市中概股的标杆指数为标普美国中概股50（美元）指数 # 分析员披露 本研究报告之作者，兹作以下声明：i)发表于本报告之观点准确地反映有关于他们个人对所提及的证券或其发行者之观点；及ii)他们之薪酬与发表于报告上之建议/观点并无直接或间接关系；iii)对于提及的证券或其发行者，他们并无接收到可影响他们的建议的内幕消息/非公开股价敏感消息。 本报告之作者进一步确认：i）他们及他们之相关有联系者【按香港证券及期货监察委员会之操守准则的相关定义】并没有于发表本报告之30个日历日前交易或买卖本报告内涉及其所评论的任何公司的证券；ii）他们及他们之相关有联系者并没有担任本报告内涉及其评论的任何公司的高级人员（包括就房地产基金而言，担任该房地产基金的管理公司的高级人员；及就任何其他实体而言，在该实体中担任负责管理该等公司的高级人员或其同级人员）；iii）他们及他们之相关有联系者并没拥有于本报告内涉及其评论的任何公司的证券之任何财务利益。根据证监会持牌人或注册人操守准则第16.2段，“有联系者”指：i）分析员的配偶、亲生或领养的未成年子女，或未成年继子女；ii）某信托的受托人，而分析员、其配偶、其亲生或领养的未成年子女或其未成年继子女是该信托的受益人或酌情对象；或iii）惯于或有义务按照分析员的指示或指令行事的另一人。 # 有关商务关系及财务权益之披露 交银国际证券有限公司及/或其有关联公司在过去十二个月内与交通银行股份有限公司、国联证券股份有限公司、交银国际控股有限公司、四川能投发展股份有限公司、光年控股有限公司、武汉有机控股有限公司、上海小南国控股有限公司、Sincere Watch (Hong Kong) Limited、多点数智有限公司、草姬集团控股有限公司、安徽海螺材料科技股份有限公司、北京赛目科技股份有限公司、滴普科技股份有限公司、Mirkes Holding Company Limited、山东快驴科技发展股份有限公司、佛山市海天调味食品股份有限公司、药捷安康（南京）科技股份有限公司、周六福珠宝股份有限公司、拨康视云制药有限公司、富卫集团有限公司、宜搜科技控股有限公司、广州银诺医药集团股份有限公司、劲方医药科技（上海）股份有限公司、长风药业股份有限公司、武汉艾米森生命科技股份有限公司、上海挚达科技发展股份有限公司、上海森亿医疗科技股份有限公司、协创数据技术股份有限公司、上海宝济药业股份有限公司、深圳迅策科技股份有限公司、北京智谱华章科技股份有限公司、天九共享智慧企业服务股份有限公司以及红星冷链（湖南）股份有限公司有投资银行业务关系。 交银国际证券有限公司及/或其集团公司现持有东方证券股份有限公司、光大证券股份有限公司及七牛智能科技有限公司的已发行股本逾 $1\%$ 。 # 免责声明 本报告之收取者透过接受本报告(包括任何有关的附件)，表示并保证其根据下述的条件下有权获得本报告，并且同意受此中包含的限制条件所约束。任何没有遵循这些限制的情况可能构成法律之违反。 本报告为高度机密，并且只以非公开形式供交银国际证券的客户阅览。本报告只在基于能被保密的情况下提供给阁下。未经交银国际证券事先以书面同意，本报告及其中所载的资料不得以任何形式(i)复制、复印或储存，或者(ii)直接或者间接分发或者转交予任何其它人作任何用途。 交银国际证券、其联属公司、关联公司、董事、关联方及/或雇员，可能持有在本报告内所述或有关公司之证券、并可能不时进行买卖、或对其有兴趣。此外，交银国际证券、其联属公司及关联公司可能与本报告内所述或有关的公司不时进行业务往来，或为其担任市场庄家，或被委任替其证券进行承销，或可能以委托人身份替客户买入或沽售其证券，或可能为其担当或争取担当并提供投资银行、顾问、包销、融资或其它服务，或替其从其它实体寻求同类型之服务。投资者在阅读本报告时，应该留意任何或所有上述的情况，均可能导致真正或潜在的利益冲突。 本报告内的资料来自交银国际证券在报告发行时相信为正确及可靠的来源，惟本报告并非旨在包含投资者所需要的所有信息，并可能受送递延误、阻碍或拦截等因子所影响。交银国际证券不明示或暗示地保证或表示任何该等数据或意见的足够性、准确性、完整性、可靠性或公平性。因此，交银国际证券及其集团或有关的成员均不会就由于任何第三方在依赖本报告的内容时所作的行为而导致的任何类型的损失（包括但不限于任何直接的、间接的、随之而发生的损失）而负上任何责任。 本报告只为一般性提供数据之性质，旨在供交银国际证券之客户作一般阅览之用，而并非考虑任何某特定收取者的特定投资目标、财务状况或任何特别需要。本报告内的任何资料或意见均不构成或被视为集团的任何成员作出提议、建议或征求购入或出售任何证券、有关投资或其它金融证券。 本报告之观点、推荐、建议和意见均不一定反映交银国际证券或其集团的立场，亦可在没有提供通知的情况下随时更改，交银国际证券亦无责任提供任何有关资料或意见之更新。 交银国际证券建议投资者应独立地评估本报告内的资料，考虑其本身的特定投资目标、财务状况及需要，在参与有关报告中所述公司之证券的交易前，委任其认为必须的法律、商业、财务、税务或其它方面的专业顾问。惟报告内所述的公司之证券未必能在所有司法管辖区或国家或供所有类别的投资者买卖。 对部分的司法管辖区或国家而言，分发、发行或使用本报告会抵触当地法律、法则、规定、或其它注册或发牌的规例。本报告不是旨在向该等司法管辖区或国家的任何人或实体分发或由其使用。本报告的发送对象不包括身处中国内地的投资人。如知悉收取或发送本报告有可能构成当地法律、法则或其他规定之违反，本报告的收取者承诺尽快通知交银国际证券。 本免责声明以中英文书写，两种文本具同等效力。若两种文本有矛盾之处，则应以英文版本为准。 交银国际证券有限公司是交通银行股份有限公司的附属公司。