> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 行业投资评级总结 ## 核心内容 - **行业投资评级**：强于大市，维持 - **行业基本情况**： - 收盘点位：2116.57 - 52周最高：2436.17 - 52周最低：1938.26 - **行业相对指数表现**： - A 股房地产行业指数上周下跌 3.69% - 沪深 300 指数下跌 0.3% - 房地产指数跑输沪深 300 指数 3.39pct - 港股恒生物业服务及管理指数下跌 6.41% - 恒生综合指数下跌 1.69% - 物业服务及管理指数跑输恒生综合指数 4.72pct ## 主要观点 - **行业 $\beta$ 表现**：在政策与高频成交“共振但不充分”的阶段，行业的 $\beta$ 表现仍受制于“去库存与价格企稳”的验证进度。 - **市场表现**： - 二手市场修复先于新房，资金偏好具有 $\alpha$ 特征的资产，如深耕核心城市、拿地精准、产品力与运营力强的房企。 - 尽管政策托底和核心城市二手房链条改善，但土地与新开工仍偏弱，融资净额波动提示行业出清未终局。 - **投资建议**：建议关注华润置地、中国海外发展、中国金茂、保利置业及招商蛇口等企业。 ## 关键信息 ### 行业基本面跟踪 #### 1.1 新房成交及库存 - **30大中城市新房成交面积**： - 上周：193.7 万方 - 累计：3199.8 万方，累计同比 -8.6% - 近四周平均：171.7 万方，同比 -1.9%，环比 +1.7% - **城市分化**： - **一线城市**：近四周平均成交面积 59.25 万方，同比 +5.1%，环比 +2.9% - **二线城市**：近四周平均成交面积 75.67 万方，同比 -3.2%，环比 +0.6% - **三线城市**：近四周平均成交面积 36.77 万方，同比 -9%，环比 +2.3% - **可售面积与去化周期**： - 14 城商品住宅可售面积：7411.17 万方，同比 -6.75%，环比 +0.04% - 去化周期：19.35 个月，其中一线城市去化周期为 13.42 个月 #### 1.2 二手房成交及挂牌 - **20 城二手房成交面积**： - 上周：273.89 万方 - 累计：4624.09 万方，累计同比 +1.4% - 近四周平均：244.72 万方，同比 +19.3%，环比 -2.5% - **挂牌量指数**： - 全国城市：1.67，环比 -12.6% - **挂牌价指数**： - 全国城市：143.04，环比 -0.09% - **分线城市挂牌量指数**： - 一线城市：10（2015年1月为100） - 二线城市：95 - 三线城市：105 - 四线城市：148 - **分类型挂牌量指数**： - 90平米以下：1.67（2015年1月为100） - 90-144平米：1.67 - 144平米以上：1.67 #### 1.3 土地市场成交 - **100 大中城市土地市场**： - 新增供应住宅类土地：44 宗 - 成交住宅类土地：36 宗 - 新增供应商服类土地：87 宗 - 成交商服类土地：46 宗 - **土地成交比例**： - 住宅类：0.76（近四周平均） - 商服类：0.62（近四周平均） - **土地成交均价与溢价率**： - 住宅类楼面均价：7464 元/平方米，溢价率：7.54%，环比 +0pct - 商服类楼面均价：1932.5 元/平方米，溢价率：1.48%，环比 +0.17pct ## 风险提示 - 政策不及预期 - 行业销售不及预期 - 收储进度不及预期 - 市场情绪极端避险 ## 近期研究报告 - **《一线城市领先信号明显 信心边际增强》** - 2026.05.19 - **《房地产行业报告 (2026.5.18-2026.5.24)》** ## 行业基本面跟踪（详细） ### 1.1 新房成交及库存 - **数据趋势**： - 30 城新房成交面积呈波动趋势，近四周平均成交面积同比略有下降，但环比有所上升。 - 一线城市新房成交面积同比上升，二线城市和三线城市同比均下降。 - **去化周期**： - 14 城整体去化周期为 19.35 个月，一线城市去化周期为 13.42 个月。 ### 1.2 二手房成交及挂牌 - **数据趋势**： - 20 城二手房成交面积累计同比微增，但近四周平均成交面积同比显著上升，环比下降。 - 挂牌量指数全国城市为 1.67，环比下降 12.6%。 - 挂牌价指数全国城市为 143.04，环比微降 0.09%。 - **分线城市表现**： - 一线城市挂牌量指数稳定，二线城市略有上升，三线城市与四线城市挂牌量指数持续上升。 - **分类型表现**： - 90平米以下挂牌量指数下降明显，90-144平米与144平米以上挂牌量指数也呈下降趋势。 ### 1.3 土地市场成交 - **市场表现**： - 住宅类土地成交比例略高于商服类土地，但整体仍偏弱。 - 住宅类土地成交均价与溢价率略有上升，商服类土地成交均价与溢价率微升。 - **土地供销比**： - 住宅类土地供销比近四周波动较大，商服类土地供销比相对稳定。 ## 总结 - **行业整体表现**：房地产行业在政策与市场共振下表现有所改善，但整体仍面临去库存与价格企稳的验证压力。 - **城市分化明显**：一线城市表现相对较好，而三线城市表现较弱。 - **市场信心**：二手房市场信心边际增强，但新房市场仍面临挑战。 - **投资建议**：关注具备核心城市深耕、拿地精准、产品力与运营力强的房企。 - **风险提示**：需警惕政策、销售、收储及市场情绪的不确定性。