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华润置地 (01109.HK) 2025年年度报告及“十五五”战略总结

核心内容概览

华润置地在2025年实现签约额2336亿元，同比减少10.5%，稳居行业第三；签约面积922万平方米，同比减少18.7%。公司通过聚焦高能级城市及优质地块，持续巩固其在行业中的领先地位。2026年计划可售货值约4500亿元，全年销售目标与2025年持平。

主要观点

1. 基本盘稳固，战略升级

• 销售表现：2025年公司全口径销售额2336亿元，行业排名第三；权益销售额1592.8亿元，排名第三。
• 销售结构：一线及二线城市销售占比提升至45%，带动销售单价上涨10%至25336元/平方米。
• 业务结构：物业开发业务营业额约2382亿元，同比增长0.4%；经常性业务营业额达433亿元，同比增长3.7%，占比提升至15.4%。
• “十五五”战略：公司战略升级为“创建世界一流的城市投资开发运营商”，聚焦开发、运营、服务三大增长曲线，目标在2030年实现购物中心数量达127座。

2. 土地投资聚焦一二线城市

• 拿地情况：2025年公司以总地价916.6亿元（权益地价673.7亿元）获取33宗土地，新增土储面积339万平方米（权益面积256万平方米）。
• 投资强度：投资强度回升至39.3%，一二线城市投资占比达99%。
• 战略布局：公司重点布局北京、上海、深圳等核心城市，提升土储质量。

3. 财务稳健，融资优势显著

• 财务指标：截至2025年末，公司剔预后资产负债率55.2%、净有息负债率39.2%、现金短债比近2.3倍。
• 融资成本：加权平均融资成本下降至2.72%，维持行业最低水平。
• 三道红线：公司保持绿档，流动性充足，财务结构持续优化。

4. 商业运营能力提升，资产增值显著

• 购物中心表现：截至2025年末，公司已开业购物中心达98座，零售额达2392亿元，同比增长22.4%；出租率97.4%，同比增长0.3%。
• 资产组合：购物中心、写字楼、酒店资产组合评估后账面总值达2887亿元，其中购物中心占比最高。
• REITs平台：公司已搭建两个公募REITs平台，目标“十五五”期末REITs规模达600亿元。

5. 营收与盈利情况

• 营收：2025年公司营业额2814亿元，同比增长0.9%；近五年CAGR达7.3%。
• 利润：归母净利润254亿元，同比下降0.6%；核心净利润225亿元，同比下降11.4%。
• 毛利率：综合毛利率21.2%，同比下降0.4%；经营性不动产毛利率71.8%，同比增长1.8%。

6. 投资建议

• 评级：维持“买入”评级。
• 盈利预测：预计2026/2027/2028年营收分别为2588/2483/2434亿元；归母净利润分别为239/245/257亿元；EPS分别为3.35/3.44/3.61元/股；对应PE分别为7.5/7.3/7.0倍。

关键信息

财务指标

土地投资

• 总地价：2025年总地价916.6亿元，权益地价673.7亿元。
• 土储面积：总土地储备面积4673万平方米，其中商业土地储备面积481万平方米，占投资物业土储的65.3%。
• 投资强度：2025年投资强度达39.3%，同比提升9.5个百分点。

营收与利润

• 营收增长：2025年营业额同比增长0.9%至2814亿元。
• 利润结构：经常性业务对核心净利润贡献占比提升至51.8%，达116亿元。
• 毛利率：综合毛利率21.2%，同比下降0.4%；经营性不动产毛利率71.8%，同比增长1.8%。

融资与债务

• 资产负债率：2025年末剔预后资产负债率55.2%，净有息负债率39.2%。
• 融资成本：加权平均融资成本下降至2.72%，行业最低。
• 融资额度：公司通过资产抵押获得融资额度1389.3亿元，贷款余额988.6亿元。

商业运营

• 购物中心数量：截至2025年末，已开业购物中心98座，预计2030年增至127座。
• 购物中心表现：零售额2392亿元，同比增长22.4%；出租率97.4%，同比增长0.3%。
• REITs平台：公司已设立两个公募REITs平台，目标“十五五”期末REITs规模达600亿元。

风险提示

1. 政策放松不及预期：若房地产政策放松力度不及预期，将影响市场情绪及公司销售。
2. 拿地及毛利率不及预期：若公司市场开拓不佳或市场竞争加剧，可能导致拿地规模及毛利率不及预期。
3. 行业基本面下行：若房地产市场持续下行，将对公司销售及整体利润造成不利影响。