> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 华润置地 (01109.HK) 2025年年度报告及“十五五”战略总结 ## 核心内容概览 华润置地在2025年实现签约额2336亿元，同比减少10.5%，稳居行业第三；签约面积922万平方米，同比减少18.7%。公司通过聚焦高能级城市及优质地块，持续巩固其在行业中的领先地位。2026年计划可售货值约4500亿元，全年销售目标与2025年持平。 ## 主要观点 ### 1. 基本盘稳固，战略升级 - **销售表现**：2025年公司全口径销售额2336亿元，行业排名第三；权益销售额1592.8亿元，排名第三。 - **销售结构**：一线及二线城市销售占比提升至45%，带动销售单价上涨10%至25336元/平方米。 - **业务结构**：物业开发业务营业额约2382亿元，同比增长0.4%；经常性业务营业额达433亿元，同比增长3.7%，占比提升至15.4%。 - **“十五五”战略**：公司战略升级为“创建世界一流的城市投资开发运营商”，聚焦开发、运营、服务三大增长曲线，目标在2030年实现购物中心数量达127座。 ### 2. 土地投资聚焦一二线城市 - **拿地情况**：2025年公司以总地价916.6亿元（权益地价673.7亿元）获取33宗土地，新增土储面积339万平方米（权益面积256万平方米）。 - **投资强度**：投资强度回升至39.3%，一二线城市投资占比达99%。 - **战略布局**：公司重点布局北京、上海、深圳等核心城市，提升土储质量。 ### 3. 财务稳健，融资优势显著 - **财务指标**：截至2025年末，公司剔预后资产负债率55.2%、净有息负债率39.2%、现金短债比近2.3倍。 - **融资成本**：加权平均融资成本下降至2.72%，维持行业最低水平。 - **三道红线**：公司保持绿档，流动性充足，财务结构持续优化。 ### 4. 商业运营能力提升，资产增值显著 - **购物中心表现**：截至2025年末，公司已开业购物中心达98座，零售额达2392亿元，同比增长22.4%；出租率97.4%，同比增长0.3%。 - **资产组合**：购物中心、写字楼、酒店资产组合评估后账面总值达2887亿元，其中购物中心占比最高。 - **REITs平台**：公司已搭建两个公募REITs平台，目标“十五五”期末REITs规模达600亿元。 ### 5. 营收与盈利情况 - **营收**：2025年公司营业额2814亿元，同比增长0.9%；近五年CAGR达7.3%。 - **利润**：归母净利润254亿元，同比下降0.6%；核心净利润225亿元，同比下降11.4%。 - **毛利率**：综合毛利率21.2%，同比下降0.4%；经营性不动产毛利率71.8%，同比增长1.8%。 ### 6. 投资建议 - **评级**：维持“买入”评级。 - **盈利预测**：预计2026/2027/2028年营收分别为2588/2483/2434亿元；归母净利润分别为239/245/257亿元；EPS分别为3.35/3.44/3.61元/股；对应PE分别为7.5/7.3/7.0倍。 ## 关键信息 ### 财务指标 | 财务指标 | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------------------|-------|-------|-------|-------|-------| | 营业收入（百万） | 278,799 | 281,438 | 258,849 | 248,295 | 243,380 | | 归母净利润（百万） | 25,577 | 25,418 | 23,916 | 24,511 | 25,736 | | EPS（元/股） | 3.59 | 3.56 | 3.35 | 3.44 | 3.61 | | P/E（倍） | 7.0 | 7.1 | 7.5 | 7.3 | 7.0 | | P/B（倍） | 0.7 | 0.6 | 0.6 | 0.6 | 0.5 | ### 土地投资 - **总地价**：2025年总地价916.6亿元，权益地价673.7亿元。 - **土储面积**：总土地储备面积4673万平方米，其中商业土地储备面积481万平方米，占投资物业土储的65.3%。 - **投资强度**：2025年投资强度达39.3%，同比提升9.5个百分点。 ### 营收与利润 - **营收增长**：2025年营业额同比增长0.9%至2814亿元。 - **利润结构**：经常性业务对核心净利润贡献占比提升至51.8%，达116亿元。 - **毛利率**：综合毛利率21.2%，同比下降0.4%；经营性不动产毛利率71.8%，同比增长1.8%。 ### 融资与债务 - **资产负债率**：2025年末剔预后资产负债率55.2%，净有息负债率39.2%。 - **融资成本**：加权平均融资成本下降至2.72%，行业最低。 - **融资额度**：公司通过资产抵押获得融资额度1389.3亿元，贷款余额988.6亿元。 ### 商业运营 - **购物中心数量**：截至2025年末，已开业购物中心98座，预计2030年增至127座。 - **购物中心表现**：零售额2392亿元，同比增长22.4%；出租率97.4%，同比增长0.3%。 - **REITs平台**：公司已设立两个公募REITs平台，目标“十五五”期末REITs规模达600亿元。 ## 风险提示 1. **政策放松不及预期**：若房地产政策放松力度不及预期，将影响市场情绪及公司销售。 2. **拿地及毛利率不及预期**：若公司市场开拓不佳或市场竞争加剧，可能导致拿地规模及毛利率不及预期。 3. **行业基本面下行**：若房地产市场持续下行，将对公司销售及整体利润造成不利影响。