> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** ```markdown # 低效库存质变：从促销到盘活 ## 核心内容概述 本报告分析了房地产企业当前面临的低效库存问题，指出在房价中性假设下，预计到2027年低效库存问题将显著缓解，到2028年则基本解决。报告认为，未来房企化解低效库存的主要方式将从传统的降价促销、增加营销费用转向更为灵活的资产盘活手段，如收储、退换地、调规和工抵等。 ## 主要观点 1. **低效库存的根源** - 低效资产主要源于房企在拿地时对房价的过度乐观预期，而非房价持续下降本身。 - 2019-2021年新增的土地普遍质素偏低，成为当前低效库存的主要来源。 - 低效资产对房企资产负债表构成长期拖累，尤其在未开工土地比例较高时，去化难度更大。 2. **传统去化手段的局限性** - 自2022年起，房企通过降价和增加营销费用等方式去化库存，取得一定成效。 - 然而，老库存仍占货值比例较高，尤其是未开工土地占比超50%，难以通过传统方式完全去化。 - 产品竞争加剧，传统去化手段对老库存的效率逐步降低。 3. **未来盘活低效资产的主渠道** - **退换地**：政府与房企合作，通过退换地解决高成本低效土地问题，非国有企业对此更积极。 - **调规**：通过调整项目规划，提升资产价值和去化能力。 - **收储**：政府收储低效资产，房企则可在当地重新投资土地，形成良性循环。 - **工抵**：通过资产抵消经营性负债，实现去杠杆与资产盘活的双重目标，当前工抵占销售额比例约15%。 4. **行业前景展望** - 在房价中性假设下，预计到2027年底，低效库存对利润表的影响将显著降低。 - 到2028年底，低效库存问题将基本解决，但彻底消除可能仍需2-3年时间。 - 报告建议对房地产开发行业和其产业链保持乐观态度，认为行业正在向更健康的路径发展。 ## 关键信息 - **低效库存的形成原因**：拿地时对房价的乐观预期与实际走势不符。 - **老库存的去化难度**：老库存占比高，且多数为未开工土地，传统手段难以有效去化。 - **盘活方式**：退换地、调规、收储、工抵等将成为主流解决方案。 - **行业趋势**：低效库存问题正在逐步化解，未来两年有望显著改善。 - **风险提示**： - 房价下降超出预期； - 工抵对产品质量的影响； - 退换地对利润表的冲击； - 房地产企业整体利润仍可能下行。 ## 样本企业低效资产情况 - 报告选取了包括保利发展、华润置地、招商蛇口、绿城中国、建发国际集团、新城控股、龙湖集团、金地集团在内的样本企业。 - 2025-2028年，样本企业预计通过多种方式消化低效库存，具体方式及占比见附图。 ## 总结 低效库存是当前房地产企业面临的重大挑战之一，但随着行业调整和政策支持，其问题正在逐步改善。未来，房企将更多依赖非传统手段如退换地、调规、收储和工抵来盘活资产，缓解资产负债压力。在房价中性假设下，行业有望在2028年前实现低效库存的根本性解决，建议对房地产开发行业保持乐观态度。 ```