20260518-开源证券-房地产行业点评报告_供给持续收缩_销售均价逐步企稳_9页_832kb

报告摘要

2026年5月18日发布的房地产行业分析报告指出，房地产行业在2026年1-4月仍处于销售弱修复与供给深度收缩的分化格局中。整体销售数据降幅收窄，价格有所企稳，但拿地和开竣工面积持续下降，开发投资意愿不足，房企资金压力依然存在。

销售数据边际改善：
- 2026年1-4月全国商品房销售面积同比下降10.2%，其中商品住宅销售面积同比下降12.2%。
- 商品房销售额同比下降14.6%，商品住宅销售额同比下降15.7%。
- 2026年4月商品房销售均价同比上涨2.1%，环比上涨12.8%，价格持续企稳。
- 重点城市新房成交面积增速中，一线城市表现更具韧性，而三四线城市拖累整体成交数据。
拿地与开竣工面积持续收缩：
- 2026年1-4月全国房屋新开工面积同比下降22.0%，其中住宅新开工面积同比下降23.6%。
- 1-4月房屋竣工面积同比下降24.0%，且2022-2025年新开工面积降幅均超过20%。
- 拿地规模持续下降，预计2026年全年行业开竣工规模同比回暖难度较大。
开发投资持续下滑：
- 2026年1-4月房地产开发投资额同比下降13.7%，其中住宅开发投资额同比下降13.1%。
- 销售数据低位运行及开竣工数据下滑持续影响房企投资意愿。
资金压力依旧存在：
- 房地产开发企业到位资金同比下降18.4%，其中国内贷款资金降幅持续扩大。
- 个人按揭贷款资金同比降幅也有所扩大，但销售回款资金降幅有所收窄。
- 房企资金压力仍然较大，需关注融资改善情况。

行业走势：
- 2026年5月18日投资评级为“看好（维持）”。
- 行业走势图显示，2026年1-4月销售数据和价格趋势呈现一定的企稳迹象。
区域差异：
- 东部、中部、西部、东北地区商品房销售面积同比增速分别为-9.9%、-7.8%、-12.3%、-17.7%。
- 2026年4月，30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别为+18.9%、-7.2%、+5.0%。
首付比例：
- 2026年4月居民购房首付比例约为71%，表明购房资金压力较大。

强信用房企：
- 布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的房企，包括：
  - 绿城中国
  - 建发国际集团
  - 招商蛇口
  - 中国金茂
  - 中国海外发展
  - 建发股份
  - 滨江集团
  - 越秀地产
双轮驱动房企：
- 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企，包括：
  - 华润置地
  - 新城控股
  - 龙湖集团
优质物管标的：
- 在“好房子，好服务”政策下，服务品质突出的物管公司，包括：
  - 华润万象生活
  - 绿城服务
  - 保利物业
  - 招商积余
  - 滨江服务
  - 建发物业

股票投资评级：
- 买入（Buy）：预计相对市场表现20%以上
- 增持（outperform）：预计相对市场表现5%~20%
- 中性（Neutral）：预计相对市场表现在-5%~+5%之间波动
- 减持（underperform）：预计相对弱于市场表现5%以下
行业评级：
- 看好（overweight）：预计行业超越整体市场表现
- 中性（Neutral）：预计行业与整体市场表现基本持平
- 看淡（underperform）：预计行业弱于整体市场表现