行业比较系列九：全球经济低迷环境下的房价上涨之谜-20200607-中泰证券-17页_743kb
报告摘要
全球经济低迷环境下的房价上涨之谜总结
核心内容概述
本报告分析了在全球经济低迷背景下，房价逆势上涨的原因及房地产与各类资产的相关性，并探讨了房地产行业低迷下的投资配置策略。报告指出，尽管房地产销售市场低迷，但房价仍保持坚挺，主要由租金和贴现率驱动，且一线城市表现尤为突出。
主要观点与关键信息
问题1：为何地产行业销售低迷中，房价表现亮眼？
- 房价决定因素：房价由未来租金的贴现决定，租金和贴现率是影响房价的两大关键因素。
- 租金变化：疫情抑制了居民购房需求，导致租金预期下降，但宽松的货币政策支撑了房价。
- 区位影响：区位优势明显的地区（如一线城市）房价下滑压力小，甚至出现上涨。
- 深圳案例：自2017年后，深圳房价与租金相关性由弱正转为明显负，说明其投资属性更强。
问题2：如何理解房价与各类资产的相关性？
- 与债券市场：房价与国债收益率呈负相关，即与债券市场呈正相关，表明房价与宏观经济（租金）更相关。
- 与股票市场：房价与股票呈弱负相关，一线城市相关性更强，说明房地产与股票存在此消彼长的配置关系。
- 与商品市场：房价与工业品价格呈正相关，尤其是平板玻璃和粗钢，说明房地产对经济具有拉动作用。
- 一线与三四线差异：一线城市的房价与利率负相关，而三四线城市则不明显。
问题3：地产行业低迷下的配置策略
- 流动性宽松弱化：随着经济恢复，流动性宽松可能边际收敛，房价支撑因素将弱化。
- 配置偏好转移：房价投资回报下滑可能提升股票配置吸引力。
- 历史表现分析：在房价下跌周期中，食品饮料、非银金融等板块表现较好，而可选消费行业整体低迷。
图表要点摘要
- 图表1：全球地产行业股价普遍回调，2020年跌幅显著。
- 图表2：全球地产龙头房企股价普遍下跌，尤其以中国、美国、英国为主。
- 图表3：中国房地产销售与待售面积同比数据，销售低迷但待售面积增长。
- 图表4：英国房地产市场活动显著放缓，需求下降明显。
- 图表5：中国与美国房地产价格增速，房价持续上涨。
- 图表6：英国与韩国房地产价格增速，房价表现强劲。
- 图表7：房地产租金与房屋价格关系，租金与价格呈正相关。
- 图表8：租金与经济增长关系，经济增长推动租金上涨。
- 图表9：全球主要城市不同地区租金价格比，市中心租金价格比高。
- 图表10：北京不同时间同一地区的租金价格比，租金波动显著。
- 图表11：土地购置与房地产销售关系，土地价格上升支撑房价。
- 图表12：土地价格近期升温，地价走高对房价形成支撑。
- 图表13：房地产市场四象限变化，反映物业市场与资产市场互动。
- 图表14：房地产价格与国内资产相关性，房价与债券负相关，与商品正相关。
- 图表15 & 16：新建与二手房价与10Y国债相关性，一线城市房价与利率负相关。
- 图表17：不同面积房价与利率相关性，改善型住房与利率相关性更强。
- 图表18 & 19：房地产价格与A股走势，房价与股票呈弱负相关。
- 图表20：居民资产配置偏离度，房地产与股票偏离度最大。
- 图表21 & 22：新建与二手房价与工业品相关性，新建房价与工业品正相关。
- 图表23 & 25：历次房价下跌时期A股超额回报率，金融与消费板块表现较好。
房地产与资产配置关系
- 房价与利率：房价与利率正相关，但一线城市房价与利率呈负相关，投资属性更强。
- 房价与股票：房价与股票呈弱负相关，房地产和股票存在此消彼长的配置关系。
- 房价与商品：房价与工业品价格正相关，房地产作为经济压舱石，对大宗商品有拉动作用。
配置策略建议
- 关注金融与消费板块：在房价下跌周期中，食品饮料、非银金融等板块相对收益较高。
- 警惕可选消费行业：如汽车、商业贸易等在房价下跌期间整体表现低迷。
- 政策与经济预期：地价升温可能引发政策监管，需关注流动性宽松边际收敛对房价的影响。
风险提示
- 经济增速不及预期：可能影响人民币汇率和市场风险偏好。
- 政策收紧风险：可能降低市场投资热情，影响房地产市场表现。
重要声明
- 本报告由中泰证券股份有限公司发布，仅限客户使用。
- 报告基于公开资料及研究分析，不构成投资建议。
- 报告内容可能随时调整，投资者需自行关注更新。
展开完整摘要
试读结束，高清完整版pdf/doc/ppt,请点下载
