> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产行业月报总结 ## 核心内容 2026年4月，中国内地房地产市场呈现结构性分化趋势，政策持续释放利好，市场有望逐步修复。前百开发商销售额环比微降4.3%，主要由于销售面积减少，而销售均价小幅上升。在4月销售额排名前10的开发商中，9家为国企，中海地产居首。前50房企中，国企合同销售额市占率升至81.4%。 ## 主要观点 - **市场表现**：4月开发商股价总体强于中国企业指数，行业资产净值折让维持在87.9%。 - **政策导向**：中央层面继续强调稳定房地产市场和城市更新，地方层面密集出台优化限购限贷、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等政策，为市场筑底。 - **销售分化**：国企表现优于民企，市场情绪和销售数据呈现区域性差异，一线城市有所回升。 ## 关键信息 ### 销售数据 - 4月前百开发商销售额为2,706亿元，环比下跌4.3%。 - 22家主要上市开发商销售额环比下跌5.4%，主要由于销售面积减少（-7.0%），销售均价小幅上行（+2.5%）。 - 4月销售额同比升跌相若，部分国企和民企数据有所改善。 ### 政策动态 - **中央政策**：城市更新成为重点，中央财政提供补助，LPR保持适度宽松，支持青年安居，推动绿色智慧“好房子”建设。 - **地方政策**：超过28个城市出台楼市支持政策，包括优化公积金贷款、购房补贴、推动“以旧换新”、支持人才购房等。 ### 企业动态 - **万科**：一季度亏损59.5亿元，销售金额同比下降53.8%。深铁集团仍为第一大股东。 - **保利发展**：一季度营收457.3亿元，签约金额517.82亿元，同比减少17.84%。 - **绿城中国**：1-3月总合同销售金额约386亿元，同比下降约26.34%。 - **碧桂园**：终止发行工作费用股份，改用内部资金支付。 - **雅居乐**：出售湖州项目50%股权，预计亏损约2.67亿元。 - **时代中国**：以物抵债，转让肇庆物业予时代邻里，确认约26.6万元亏损。 - **华润置地**：联合摘得北京昌平平西府地块及郑州北龙湖地块，显示其在城市更新和土地市场的活跃。 ## 投资启示 - 二级市场需求将改善并好于一级市场，预计今年二级市场将边际修复。 - 新房市场将保持基本稳定，买家偏好国企项目。 - 一些领先的民营企业可能借机加速债务重组。 - 长期看好华润置地和越秀地产，因其销售执行能力强、表现优异。 ## 估值概要 | 公司名称 | 股票代码 | 评级 | 目标价(当地货币) | 收盘价(当地货币) | FY25E每股盈利 | FY26E每股盈利 | FY25E市盈率 | FY26E市盈率 | FY25E市账率 | FY26E市账率 | 股息率FY25E(%) | |------------|----------|------|------------------|------------------|----------------|----------------|-------------|-------------|-------------|-------------|----------------| | 新鸿基地产 | 16 HK | 买入 | 111.70 | 142.60 | 7.542 | 7.890 | 18.9 | 18.1 | 0.67 | 0.65 | 2.8 | | 华润置地 | 1109 HK | 买入 | 35.30 | 37.68 | 3.575 | 3.779 | 9.2 | 8.7 | 0.81 | 0.76 | 4.0 | | 恒基地产 | 12 HK | 买入 | 32.68 | 33.88 | 1.912 | 2.069 | 17.7 | 16.4 | 0.51 | 0.51 | 5.6 | | 雅居乐集团 | 3383 HK | 买入 | 1.16 | 0.24 | -0.983 | NA | NA | NA | 0.02 | NA | 0.0 | ## 行业与大盘趋势 - 行业表现一年趋势图显示波动，但整体与恒生指数同步。 - 4月内地开发商股价表现强于中国企业指数，资产净值折让维持在87.9%。 ## 实体市场表现 - 10城新房成交量环比上升12.5%，供应量环比下跌19.37%，库存去化周期收窄至约22.37个月。 - 30城新房成交量环比下跌24.08%，一/二/三线城市成交量分别环比-18.9%/-31.8%/-17.3%。 - 新建商品住宅价格指数同比/环比分别下跌3.6%/0.2%，二手住宅价格指数同比/环比分别下跌6.3%/0.2%。 - 一线城市新建住宅价格环比上升0.2%，二手住宅价格环比上升0.4%。 ## 公司更新 - **万科企业**：一季度亏损59.5亿元，销售金额167.7亿元，经营服务业务增长。 - **保利发展**：一季度营收457.3亿元，利润总额21.88亿元，经营活动现金流显著增长。 - **绿城中国**：1-3月销售金额约386亿元，同比下降约26.34%。 - **碧桂园**：终止发行股份，改用内部资金支付费用。 - **雅居乐**：出售湖州项目股权，预计亏损。 - **时代中国**：以物抵债，转让肇庆物业予时代邻里。 - **华润置地**：联合摘得北京和郑州地块，显示其在城市更新和土地市场活跃。 ## 分析员披露 - 分析员观点反映其个人对所提及证券或发行者的看法。 - 薪酬与建议无直接关系。 - 分析员未在报告发布前30天内交易相关证券。 ## 评级定义 - **个股评级**：买入、中性、沽出、无评级。 - **行业评级**：领先、同步、落后。 ## 联系方式 - 香港中环德辅道中68号万宜大厦9楼 - 总机：(852)3766 1899 - 传真：(852)2107 4662