20170305-光大证券-房地产行业动态_拿地备货抢份额_多重因素或致2017二线地产投资超预期_12页_1mb

2017年二线城市房地产投资超预期分析总结

核心内容概述

2017年，中国房地产市场在多重因素推动下，二线城市房地产投资出现超预期增长趋势。主要体现在土地供应减少、行业集中度提升、房企积极布局及市场销售火热等方面。这些因素共同作用，促使二线城市房地产投资增速高于预期，尤其在新开工面积和在建项目方面表现突出。

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主要观点

1. 北上深土地减量供应，二线土地成交火热

• 北京、上海、深圳等一线城市实行土地减量供应政策，控制总量、盘活存量，推动城市更新。
  • 北京2017年商品住宅供地仅260公顷，同比下降70%。
  • 上海2017年新增土地供应环比下降22.9%。
  • 深圳2017年启动7个城市更新项目，释放84万方土地。
• 二线城市土地成交持续火热，2017年2月二线城市土地出让金同比增加121%，楼面均价同比上涨130%。
• 2016年二线城市土地出让金占比高达57.86%，一线城市和三四线城市占比下降。

2. 行业集中度快速上升，龙头房企积极布局二线

• 房企并购整合加速，行业集中度持续提升。
  • 2016年TOP100房企总销占比约44%；2017年1月TOP30房企总销占比接近75%。
  • 碧桂园、万科、恒大三家房企2017年1月总销金额达1339.2亿元，同比增长123%。
• 预计到2020年，TOP100房企市场份额将超过70%，三千亿以上企业将超过6家，其中2家将突破5000亿。
• 房企将形成“百亿求生存，千亿话语权，五千亿以上分伯仲”的竞争格局。
• 2016年龙头房企在二线城市拿地金额占比达63%，远高于2015年的40.7%。

3. 二线城市2016年销售火爆，导致备货不足

• 2016年二线城市36城成交火热，量价齐升，城市轮动效应明显。
• 销售火爆导致房企在二线城市备货不足，出清周期下降明显。
• 部分二线城市如苏州、合肥、郑州、杭州等成为房地产销售的热点城市。

4. 多重因素或致2017上半年二线城市房地产投资超预期

• 龙头房企在行业集中度提升背景下，存在抢份额动力，加快投资进度以达到销售条件。
• 2016年二线城市新开工面积同比增长13.18%，仅次于2013年的13.55%。
• 预计2017年二线城市在建面积将大幅增加，房地产投资超预期增长。

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关键信息

土地市场表现

• 2017年2月全国出让金排名前二十城市成交总额为1506.5亿元，同比增加69%。
• 南京、武汉、苏州、郑州、合肥五城收金过百亿，同比涨幅显著。
• 二线城市土地成交楼面均价持续上升，溢价率也保持高位。

房企布局与销售趋势

• 龙头房企如碧桂园、万科、恒大在二线城市拿地和销售表现突出。
• 碧桂园2017年1至2月新增土地面积达375.97万平方米，其中长三角地区占比50%，拿地金额占比达64.73%。
• 房企集中度提升，TOP30房企占据市场主导地位，TOP3房企销售增长显著。

投资建议

• 短期关注二线城市土储丰富的龙头企业：华发股份、滨江集团、天房发展、中天城投。
• 关注受益于房地产销售基本面变化的个股：世联行、阳光城、新城控股。

风险提示

• 房地产销售转暖可能引发更严厉的调控措施，如继续上调房贷利率或加息。
• 调控持续时间过长可能导致房企资金链断裂。

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结论

2017年二线城市房地产投资受多重因素影响，包括土地供应减少、行业集中度提升、房企积极拿地和备货，以及市场销售持续火热。这些因素共同推动二线城市房地产投资超预期增长，成为行业发展的新热点。同时，也需关注政策调控带来的潜在风险。