> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产专题报告总结 ## 核心内容 本报告聚焦于房地产行业通过**收储**方式去库存、优供给的政策进展与市场影响，涵盖**存量商品房收储**和**存量闲置土地收储**两个方面。重点分析了各地政策实施情况、专项债支持、以及投资建议与风险提示等内容。 --- ## 主要观点 ### 一、收储存量房进展 1. **政策背景** - 2024年以来，中央多次提及支持收购存量商品房。 - 2026年《政府工作报告》首次明确“探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”。 - 房地产市场呈现分化趋势，政府通过“因城施策”控制增量、去库存、优供给。 2. **收储模式** - **模式一**：国企直接收购未售新房，用于保障性住房等用途。 - **模式二**：国企或第三方收购居民旧房，售房款用于抵扣新房购房款，旧房用于保障房、安置房等。 3. **城市推进情况** - 截至2026年2月中旬，全国已有36个重点城市发布明确收储公告，超80个城市表态支持区属国企收购存量住房。 - 广州、郑州、武汉、南京、青岛、宁波、海口等城市已开展“以旧换新”政策。 - 部分高校如湖北大学、合肥工业大学等也开始收购存量商品房用于学生宿舍。 4. **政策支持** - 专项债成为土地收储的重要资金来源。 - 政府鼓励多渠道盘活存量资源，推动房地产市场稳定发展。 --- ## 关键信息 ### 二、上海收储存量房案例 1. **政策落地** - 2024年5月，上海首次推出“以旧换新”活动，由开发企业和经纪机构共同推动。 - 2026年2月，上海启动首批二手住房收购用于保障性租赁住房，试点区域包括浦东新区、静安区和徐汇区。 2. **试点模式差异** - **浦东新区**：优先收购内环内、2000年以前、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元的个人二手房。 - **静安区**：收购总价适中、产权清晰的成套小户型二手房，重点布局产业园区、核心商圈和轨道交通站点。 - **徐汇区**：收购存量小户型房源，资金来源包括区级财政和银行贷款。 3. **政策效果** - 上海二手房成交占比达83%，其中400万元以下且面积70平方米以下的房源占比达36%。 - 2025年上海保障性租赁住房供应约7.4万套，保租房占比达55%。 --- ### 三、专项债收储存量闲置土地进展 1. **政策支持** - 自2024年起，中央及监管部门多次出台政策支持盘活存量土地，专项债成为主要资金来源。 - 截至2025年底，全国共公示拟使用专项债收购存量闲置土地超5500宗，总用地面积近3亿平方米，总金额超7500亿元。 2. **区域分布** - **浙江省**：拟收储总金额超900亿元，规模位居全国第一。 - **广东省**：拟收储金额超890亿元，位列第二。 - **江西省、重庆、湖北、湖南**：拟收储金额均超500亿元。 - **一线与二线城市**：共公示约1250宗地块，拟收储金额超2700亿元，占比达36%。 3. **地块类型与价格** - 住宅用地占比最高，达66%；商办用地占比24%；工业用地占比6%。 - 收储价格与出让单价相比，约47%的地块在0.8-1.0之间，29%在0.9-1.0之间，18%在0.7-0.8之间，部分地块折扣较大。 4. **收储主体** - 地方国企为主要收储主体，占比达80%（按面积）和88%（按金额）。 - 部分知名房企如保利、华润、金茂、龙湖、华发、华侨城等也参与收储。 5. **资金发行情况** - 截至2026年3月26日，全国已发行专项债用于收购存量土地5415.6亿元。 - **广东省**发行金额最高（738.3亿元），**浙江省**次之（647.7亿元）。 - **发行前五城市**为：广州（681.87亿元）、上海（568.05亿元）、杭州（506.1亿元）、南京（473.2亿元）、南昌（420.4亿元）。 --- ## 投资建议 - **政策支持力度加大**：2025年各地推进收储工作，2026年预计将继续加大收储力度。 - **关注对象**：建议关注**地方国企**及**开发商**，特别是参与收储项目的企业。 - **市场影响**：收储有助于去库存、稳定市场，改善企业现金流，促进房地产发展新模式。 --- ## 风险提示 1. **政策落地不及预期**：部分地区可能因执行难度或政策调整导致收储推进缓慢。 2. **需求修复不及预期**：市场整体需求可能未如预期复苏，影响收储效果。 3. **房地产行业下行风险**：房地产市场仍存在下行压力，需警惕整体行业波动。 --- ## 投资评级说明 | 评级类型 | 说明 | |----------|------| | 行业评级 | - 看好：预计未来6个月内，行业整体回报高于沪深300指数5%以上；<br>- 中性：预计未来6个月内，行业整体回报介于沪深300指数-5%与5%之间；<br>- 看淡：预计未来6个月内，行业整体回报低于沪深300指数5%以下。 | | 公司评级 | - 买入：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅在15%以上；<br>- 增持：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于5%与15%之间；<br>- 持有：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于-5%与5%之间；<br>- 减持：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于-5%与-15%之间；<br>- 卖出：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅低于-15%以下。 | --- ## 太平洋证券研究院信息 - 地址：云南省昆明市盘龙区北京路926号同德广场写字楼31楼 - 投诉电话：95397 - 投诉邮箱：kefu@tpyzq.com --- ## 免责声明 - 本报告为太平洋证券签约客户的专属研究产品。 - 本报告中的信息或观点不构成投资建议，投资者应自行承担投资风险。 - 本报告信息来源于公开资料，太平洋证券对其准确性与完整性不作任何保证。 - 报告内容仅供参考，不构成对所述证券买卖的出价或询价。 - 本报告版权归太平洋证券所有，未经书面许可，不得翻版、复制或刊登。