2022年房地产行业投资策略：冬夜夜寒觉夜长，暖雨晴风初破冻-20211217-东北证券-50页_1mb

房地产行业2022年投资策略总结

核心内容

2021年房地产行业呈现明显的冷热不均，上半年销售与土拍表现火热，下半年则因“三道红线”政策、房地产贷款集中度管理、房企资金压力加剧等因素导致行业景气度快速回落。2022年行业整体面临销售、投资、土地、资金等多方面的压力，但部分政策调整和信贷修复为行业提供了一定支撑。

主要观点

1. 销售市场：销售景气度持续回落，2022年全国销售金额增速预计为 -5.0%，销售面积增速预计为 -7.8%。销售市场受房价下跌预期、二手房市场冷淡及房企投资收缩影响，修复空间有限。
2. 房价走势：区域间分化持续扩大，预计2022年全国房价涨幅收窄至3.0%。一线城市新房与二手房价格涨幅领先，但受政策调控和市场预期影响，涨幅有所回落。
3. 土地市场：土地市场热度跌至历史大底，预计2022年土地成交价款增速为-8.0%，土地购置面积增速为-15.0%。房企投资更加聚焦于核心城市优质地块。
4. 开竣工情况：新开工面积增速预计为-12.5%，竣工面积增速预计为4.0%。新开工与竣工剪刀差回补惯性仍存，“保交楼”政策推动竣工修复。
5. 开发投资：整体开发投资增速预计为-2.1%。存量项目成为主要支撑，但受资金面承压影响，投资力度将有所回落。
6. 资金面：到位资金增速预计为-3.0%。尽管按揭贷款有所修复，但整体信贷改善力度有限，房企融资压力依然存在。

关键信息

销售预测

• 全国销售金额增速：-5.0%
• 全国销售面积增速：-7.8%
• 2022年TOP30房企销售金额增速预计为-5.0%

房价预测

• 全国房价涨幅：3.0%
• 一线城市新房价格指数：单月同比增速2.5%左右
• 一线城市二手房价格指数：单月同比增速5.8%
• 二手房指导价政策对新房价格预期有引导作用

土地预测

• 土地成交价款增速：-8.0%
• 土地购置面积增速：-15.0%
• 土地市场冷淡下，投资更加聚焦核心城市优质地块

开竣工预测

• 全国新开工面积增速：-12.5%
• 全国竣工面积增速：4.0%
• “保交楼”政策推动竣工修复，房企有动力通过竣工结转来增厚净资产

投资策略

• 推荐A股：万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、新城控股、金科股份
• 推荐H股：龙湖集团、华润置地、中国海外发展、旭辉控股集团、融创中国
• 行业beta趋势性向上，看好行业估值空间修复

风险提示

• 行业资金面超预期收紧
• 市场表现超预期下行

行业数据概览

重点公司财务数据

图表目录摘要

• 销售与价格趋势：展示了商品房销售面积和金额的累计同比与单月同比数据，突显行业景气度回落。
• 区域分化：显示了各区域商品房均价及增速变化，强调区域间分化持续扩大。
• 土地市场表现：包括土地成交价款、购置面积及溢价率的变化，反映土地市场热度下降。
• 开竣工趋势：展示了新开工与竣工面积的累计同比和单月同比，体现竣工修复趋势。
• 资金来源：分析了房地产开发企业到位资金构成及增速，说明资金面承压。
• 政策影响：包括“三道红线”、“限跌令”、“集中供地”等政策对行业的影响。

投资逻辑

• 行业基本面跌至历史底部，估值均处历史大底。
• 现阶段逆周期政策调节力度稍显不足，后续有望出台更大规模的调节政策。
• Q3地产板块相对行业配置比例环比改善，推荐具备投融资优势的头部绿档房企。

风险提示

• 行业资金面超预期收紧
• 市场表现超预期下行